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Si vous achetez un bien locatif, une résidence secondaire ou un bien immobilier par le biais d'une société, les droits de mutation immobilière (SDLT) représentent l'un des coûts initiaux les plus importants à prévoir. Contrairement à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les plus-values, les SDLT sont exigibles à la signature de l'acte de vente et, pour les bailleurs, les taux sont considérablement plus élevés que ceux appliqués aux particuliers achetant leur résidence principale.
Nous vous expliquerons le fonctionnement des droits de mutation immobilière (SDLT) pour les propriétaires bailleurs en Angleterre et en Irlande du Nord, notamment pour les acquisitions locatives à titre personnel, les résidences secondaires et les achats par une société. Nous vous aiderons également à choisir le simulateur le plus adapté à votre situation afin d'évaluer précisément les coûts liés aux SDLT avant la signature de l'acte de vente.
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Le droit de timbre foncier (Stamp Duty Land Tax, SDLT) est une taxe sur les transactions immobilières en Angleterre et en Irlande du Nord. Vous la payez lors de l'achat d'un bien en pleine propriété, d'un bail emphytéotique (nouveau ou existant), ou lors du transfert de propriété d'un terrain ou d'un bien immobilier en échange d'un paiement. La taxe est calculée par tranches – différents taux s'appliquent aux différentes parties du prix d'achat – et doit être payée dans les 14 jours suivant la signature de l'acte de vente.
Il est important de noter que le SDLT ne s'applique qu'en Angleterre et en Irlande du Nord. Si vous achetez en Écosse, vous paierez la taxe sur les transactions foncières et immobilières (Land and Buildings Transaction Tax, SDLT). Au Pays de Galles, la taxe équivalente est la taxe sur les transactions foncières (Land Transaction Tax, SDLT), qui possède ses propres taux et tranches. La situation du Pays de Galles est abordée séparément ci-dessous, et un calculateur de droit de timbre spécifique au Pays de Galles pour ces transactions.
Pour les propriétaires bailleurs, il est essentiel de comprendre que les droits de mutation immobilière (SDLT) ne s'appliquent pas uniquement aux taux résidentiels standards. La plupart des acquisitions par des propriétaires bailleurs entraînent une surtaxe, car l'acheteur possède déjà au moins un autre bien immobilier résidentiel. Comprendre le taux applicable à votre acquisition – et pourquoi – est la base de tout calcul de coût précis.
Les taux majorés pour les logements supplémentaires ont été introduits en avril 2016 et ont été actualisés à plusieurs reprises depuis. Actuellement, la surtaxe est de 5 % sur le prix d'achat total. À compter du 1er avril 2025, les taux applicables aux acquisitions de logements supplémentaires, y compris les taux standard, sont les suivants :
Ces taux s'appliquent à l'ensemble de la transaction si, à la date de la signature de l'acte, vous possédez plus d'un bien immobilier résidentiel d'une valeur égale ou supérieure à 40 000 £, où que ce soit dans le monde. Ces règles s'appliquent conjointement à vous et à votre conjoint ou partenaire de PACS ; ainsi, même si un seul d'entre vous est nommé sur le nouvel achat, la propriété immobilière existante de l'autre partenaire est prise en compte.
À titre d'exemple, pour illustrer le fonctionnement concret de la surtaxe : si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale et que vous achetez un bien locatif pour 300 000 £, les droits de mutation immobilière (SDLT) sont calculés comme suit : 5 % sur les 125 000 £ initiaux (6 250 £), 7 % sur les 125 000 £ suivants (8 750 £) et 10 % sur les 50 000 £ restants (5 000 £), soit un total de 20 000 £. Un acheteur acquérant ce même bien comme résidence principale paierait nettement moins, car les taux d'imposition résidentiels standard sont inférieurs dans chaque tranche.
Les règles relatives aux taux d'imposition les plus élevés sont générales. Elles s'appliquent que vous ayez ou non l'intention d'habiter le bien, et elles concernent tout bien immobilier résidentiel d'une valeur de 40 000 £ ou plus, y compris les locations de vacances, les biens hérités dans lesquels vous conservez un intérêt, et les biens détenus par le biais de certaines fiducies.
Pour la plupart des investisseurs qui achètent un bien immobilier locatif, les taux les plus élevés s'appliqueront. En effet, l'acquisition d'un tel bien signifie presque toujours que l'acheteur possède déjà au moins un autre logement – généralement sa résidence principale – et que le nouvel achat ne remplace pas sa résidence principale.
Le système de taux dégressifs signifie que vous payez des taux différents sur différentes tranches du prix, au lieu d'un taux unique sur le montant total. Il est important de comprendre ce principe, car cela signifie que le taux effectif que vous payez est toujours inférieur au taux affiché pour la tranche la plus élevée. Par exemple, un achat immobilier locatif de 400 000 £ n'est pas soumis à un taux de 10 % sur la totalité des 400 000 £ ; il est soumis à un taux de 5 % sur les 125 000 £ initiaux, de 7 % sur les 125 000 £ suivants et de 10 % sur les 150 000 £ restants.
Ces règles s'appliquent également à chaque acheteur individuellement, ce qui est important en cas d'achat conjoint. Si l'un des acheteurs (ou son conjoint) déclenche individuellement l'application des taux plus élevés, ces taux s'appliquent à la totalité de la transaction.
Calculez vos droits de mutation immobilière (SDLT) pour investissementlocatif : utilisez notre calculateur de droits de mutation pour estimer votre impôt en fonction des taux en vigueur. Vous trouverez également plus d’informations sur le fonctionnement des droits de mutation immobilière dans notre guide détaillé.
L'acquisition d'une résidence secondaire — qu'il s'agisse d'une résidence secondaire, d'un logement pour un membre de la famille ou d'une future résidence principale — est soumise aux mêmes règles d'imposition plus élevées qu'un investissement locatif. Si vous possédez déjà un bien immobilier résidentiel d'une valeur de 40 000 £ ou plus et que vous en achetez un autre, les taux d'imposition plus élevés s'appliqueront, sauf exception ou exonération spécifique.
La principale exception pour les acquéreurs d'une résidence secondaire concerne la règle du remplacement de la résidence principale. Si vous achetez une nouvelle résidence principale sans avoir encore vendu l'ancienne, vous devrez payer des taxes foncières plus élevées à la signature de l'acte de vente. Toutefois, si vous vendez votre ancienne résidence principale dans les 36 mois suivant l'acquisition de la nouvelle, vous pourrez prétendre au remboursement de la surtaxe. Il s'agit d'un véritable mécanisme de remboursement : vous payez la surtaxe à l'avance et vous récupérez la différence une fois l'ancien bien vendu.
Si vous vendez votre ancienne résidence principale au plus tard le jour de la signature de l'acte de vente de votre nouvelle résidence, les taxes foncières plus élevées ne s'appliquent pas, car à cette date, vous ne posséderez plus qu'un seul bien immobilier.
Il est important de noter que les règles s'appliquent à la situation à la fin de la journée de la transaction. Si la vente de votre ancien logement et l'achat de votre nouveau sont conclus le même jour, les taux majorés ne s'appliquent pas, même si la vente est techniquement finalisée après l'achat, qui a eu lieu plus tôt dans la journée.
Calculez les coûts liés à votre résidence secondaire : utilisez notresimulateur de droits d’enregistrement pour une résidence secondaire afin de modéliser différents scénarios, y compris le remplacement de votre résidence principale. Pour plus d’informations, consultez notre guide sur les droits d’enregistrement applicables aux résidences secondaires.
Oui, et dans la plupart des cas, une société qui acquiert un bien immobilier résidentiel sera automatiquement soumise aux taux majorés, quel que soit le nombre de biens qu'elle possède déjà. Conformément aux dispositions de l'annexe 4ZA de la loi de finances de 2003, une société qui achète un bien immobilier résidentiel pour 40 000 £ ou plus sera soumise aux taux majorés de droits de mutation immobilière (SDLT), sauf si le bien acquis fait l'objet d'un bail dont la durée résiduelle est supérieure à 21 ans. Il n'existe pas d'équivalent au critère de « résidence principale ou unique » pour les particuliers ; les sociétés sont simplement soumises aux taux majorés sur tous leurs achats immobiliers résidentiels éligibles.
Outre les taux majorés, une surtaxe supplémentaire de 5 % s'applique aux biens immobiliers résidentiels acquis par des sociétés. Cette surtaxe s'ajoute à tous les autres taux de droits de mutation immobilière (SDLT) pour les résidences secondaires, y compris les taux majorés applicables aux logements additionnels. Pour une société non résidente au Royaume-Uni aux fins du SDLT, une surtaxe supplémentaire de 2 % pour non-résidents s'applique en sus de tous les autres taux.
Lorsqu'une société acquiert un bien immobilier résidentiel d'une valeur supérieure à 500 000 £, un taux forfaitaire de 17 % peut s'appliquer en vertu de la réglementation applicable aux personnes morales, au lieu des taux progressifs plus élevés. Ce régime d'imposition distinct peut engendrer des résultats très différents selon le prix d'achat ; il est donc essentiel d'analyser attentivement les deux scénarios.
Le choix d'acquérir un bien par le biais d'une société plutôt qu'à titre personnel implique diverses considérations fiscales, outre les droits de mutation immobilière (SDLT) : l'impôt sur les sociétés sur les bénéfices locatifs, l'impôt sur les dividendes perçus et l'impôt sur les plus-values réalisées lors de la cession. Les droits de mutation immobilière sont souvent plus élevés lors d'un achat par une société, mais la situation fiscale ultérieure peut s'avérer plus avantageuse selon votre situation.
Simulez un achat via une société : utilisez notre calculateur de droits d’enregistrement pour sociétés à responsabilité limitée afin de comparer le coût de ces droits pour un achat à titre personnel et pour un achat via une société. Consultez également notre guide complet sur l’assujettissement des sociétés à responsabilité limitée aux droits d’enregistrement pour obtenir une analyse détaillée des règles applicables.
Si vous achetez un bien immobilier au Pays de Galles, le SDLT ne s'applique pas. Vous devrez en revanche payer la Land Transaction Tax (Taxe sur les transactions foncières), gérée par l'Autorité fiscale galloise et qui possède ses propres taux et tranches. La structure est globalement similaire – il existe des taux standard et des taux majorés pour les logements supplémentaires – mais les seuils et les pourcentages diffèrent de ceux du SDLT anglais.
achetez un bien immobilier au Pays de Galles ? Utilisez notre calculateur de droits de timbre dédié au Pays de Galles pour calculer votre impôt foncier (LTT) selon les taux gallois en vigueur avant d’acheter.
Pour les investisseurs immobiliers achetant un bien en Angleterre ou en Irlande du Nord, les droits de mutation immobilière (SDLT) sont presque toujours appliqués aux taux les plus élevés pour les logements supplémentaires. À compter du 1er avril 2025, ces taux varient de 5 % sur les premiers 125 000 £ à 17 % sur toute tranche supérieure à 1,5 million de £. Ces taux s'appliquent aux particuliers comme aux couples et sont déclenchés dès lors que l'acquéreur possède plus d'un bien immobilier résidentiel d'une valeur égale ou supérieure à 40 000 £ le jour de la signature de l'acte de vente.
Les sociétés à responsabilité limitée, qu'elles possèdent ou non un autre bien immobilier, sont soumises à une surtaxe de 5 % qui s'ajoute aux taux les plus élevés pour tous les achats de logements résidentiels éligibles, et à un taux forfaitaire potentiel de 17 % pour les biens d'une valeur supérieure à 500 000 £. Le choix d'acheter à titre personnel ou par le biais d'une société doit toujours prendre en compte tous les coûts liés au bien, y compris les droits de mutation immobilière, afin d'évaluer la situation fiscale globale.
Avant de procéder à l'échange, il est essentiel de bien calculer vos droits de mutation immobilière (SDLT) à l'aide du simulateur adapté à votre type d'acquisition. Une erreur de calcul, ou la découverte de ces droits seulement au moment de la signature, peut impacter significativement le rendement de votre investissement.
Prêt à calculer ? Utilisez notre simulateur de droits de mutation immobilière au Royaume-Uni pour trouver l'outil qui correspond à votre situation, ou consultez un conseiller avant l'échange si votre situation est complexe.
Les propriétaires bailleurs paient-ils des droits de mutation plus élevés ? Oui. La plupart des propriétaires bailleurs qui acquièrent un bien immobilier résidentiel supplémentaire en Angleterre ou en Irlande du Nord devront s’acquitter de droits de mutation plus élevés, nettement supérieurs aux taux standards applicables aux résidences principales. Ces taux majorés s’appliquent dès lors que l’acquéreur possède plus d’un bien immobilier résidentiel d’une valeur égale ou supérieure à 40 000 £ à la date de la transaction.
Quel est le montant des droits d'enregistrement pour une résidence secondaire ? À compter du 1er avril 2025, les taux majorés pour les logements supplémentaires débutent à 5 % sur les premiers 125 000 £ et atteignent 17 % sur toute tranche supérieure à 1,5 million de livres sterling. Le montant exact dépend du prix d'achat et est calculé par tranche. Utilisez notre simulateur de droits d'enregistrement pour une résidence secondaire afin d'obtenir un calcul précis détaillant les taux progressifs en fonction du prix d'achat total. Des économies peuvent être réalisées en achetant six propriétés ou plus grâce au taux applicable aux biens non résidentiels.
Une société à responsabilité limitée (SARL) doit-elle payer des droits d'enregistrement sur un bien immobilier résidentiel ? Oui. Les sociétés qui acquièrent un bien immobilier résidentiel en Angleterre ou en Irlande du Nord sont soumises aux taux majorés des droits d'enregistrement (SDLT) sur tous les achats éligibles, majorés d'une surtaxe de 5 %. Pour les biens d'une valeur supérieure à 500 000 £, un taux forfaitaire de 17 % peut s'appliquer. Il n'existe pas d'exonération pour résidence principale pour les sociétés. Comme indiqué précédemment, un taux de SDLT nettement inférieur peut s'appliquer si la société acquiert six biens immobiliers ou plus, ou un bien immobilier commercial.
Le droit de timbre est-il différent au Pays de Galles ? Oui. En vertu des compétences dévolues, le Pays de Galles a la possibilité de moduler ses propres taux de droit de timbre. Le Pays de Galles utilise la taxe sur les transactions foncières (Land Transaction Tax) plutôt que le droit de timbre, avec ses propres taux et tranches administrés par l’Autorité fiscale galloise (Welcome Revenue Authority). Utilisez notre calculateur de droit de timbre pour les achats immobiliers au Pays de Galles.
Quel calculateur de droits d'enregistrement utiliser pour les propriétaires bailleurs ? Cela dépend du type d'achat. Utilisez notre calculateur pour les acquisitions de biens locatifs, celui pour les résidences secondaires, ou celui pour les sociétés à responsabilité limitée si vous achetez par le biais d'une société. Notre calculateur principal de droits d'enregistrement au Royaume-Uni peut vous aider à choisir l'outil le plus adapté en cas de doute.
Simon Thandi
Thandi Nicholls Ltd,
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