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L'un des moyens les plus efficaces de réduire votre impôt sur les loyers est de vous assurer de déclarer toutes les dépenses déductibles auxquelles vous avez droit. L'administration fiscale (HMRC) ne vous impose pas sur le loyer perçu, mais sur votre bénéfice locatif, c'est-à-dire votre revenu après déduction des frais professionnels légitimes. Or, de nombreux propriétaires omettent de déclarer des dépenses déductibles ou en déclarent d'autres non, ce qui engendre des problèmes. Cet article présente les dix principales dépenses déductibles pour les propriétaires, explique celles qui ne le sont pas et met en lumière les distinctions essentielles qui induisent souvent en erreur.
Le point de départ de toute demande de remboursement de frais est le critère de l'« usage exclusif ». Pour être déductible des revenus locatifs, une dépense doit être engagée exclusivement pour les besoins de l'activité de location immobilière. Autrement dit, la dépense doit avoir un objectif professionnel clairement lié à l'activité de location, ne peut être une dépense personnelle déguisée en dépense professionnelle, ni une dépense à double usage, sauf si ses composantes professionnelles et personnelles peuvent être clairement distinguées et réparties.
Ce principe s'applique à toutes les dépenses qu'un propriétaire peut déclarer. Une réparation effectuée sur un bien locatif remplit facilement ce critère. En revanche, des vacances incluant un séjour dans ce bien ne le font pas. Comprendre ce critère vous permet de l'appliquer aux dépenses qui ne rentrent pas dans une catégorie standard, et c'est le cadre de référence que l'administration fiscale utilisera en cas de contrôle de votre déclaration.
Les intérêts hypothécaires représentent l'un des principaux postes de dépenses pour la plupart des propriétaires bailleurs. Or, il est important de comprendre qu'ils ne sont plus considérés comme une dépense déductible directe. En vertu de l'article 24, pleinement applicable depuis avril 2020, les propriétaires bailleurs individuels ne peuvent plus déduire les intérêts hypothécaires de leurs revenus locatifs lors du calcul de leur bénéfice imposable. Ils bénéficient en revanche d'une réduction d'impôt au taux de base équivalente à 20 % de leurs frais financiers admissibles, appliquée après le calcul de l'impôt sur leur bénéfice locatif, et non avant.
Cette distinction est cruciale. Une déduction réduit le revenu imposable ; une réduction d'impôt diminue simplement le montant final à payer d'un pourcentage fixe. Pour les contribuables imposés aux taux supérieurs, cela signifie que l'allégement effectif sur les intérêts hypothécaires est de 20 % au lieu de 40 % ou 45 %, ce qui représente une augmentation réelle et permanente de l'impôt par rapport aux anciennes règles. Les frais financiers admissibles comprennent les intérêts hypothécaires, les frais de montage du prêt et les intérêts sur les autres prêts contractés pour l'activité de location immobilière. Les remboursements de capital ne sont pas admissibles sous quelque forme que ce soit ; ils constituent simplement une réduction du solde du prêt et n'ont aucune incidence fiscale.
Lorsque les frais financiers ne peuvent être intégralement absorbés au cours d'une année donnée, le montant non utilisé est reporté à l'année d'imposition suivante. Ce report doit être suivi activement et déclaré dans votre déclaration de revenus.
Les frais d'entretien de votre bien locatif sont entièrement déductibles. Cela inclut de nombreuses dépenses courantes : réparation d'une chaudière en panne, réparation d'une toiture qui fuit, remplacement d'une fenêtre fissurée, remise en état entre deux locations et entretien courant. Le principe fondamental est que les travaux doivent remettre le bien dans son état initial, sans aller au-delà. Nous examinerons plus en détail la distinction entre réparation et amélioration ci-dessous, car il s'agit d'un des aspects les plus importants et les plus souvent mal compris de la fiscalité des propriétaires.
Si vous louez un logement meublé ou partiellement meublé, vous pouvez bénéficier d'un allègement fiscal lors du remplacement d'articles ménagers tels que canapés, lits, matelas, électroménager, rideaux, tapis et vaisselle. Cet allègement, appelé « déduction pour remplacement d'articles ménagers », vous permet de déduire le coût du nouvel article, dans la limite du prix d'un article équivalent (et non d'un modèle supérieur), au cours de l'année où la dépense est engagée.
Il est important de noter deux limitations. Premièrement, l'exonération ne s'applique qu'aux remplacements et ne couvre pas le coût initial d'aménagement d'un logement neuf. Deuxièmement, si vous remplacez un élément de base par un élément nettement supérieur, le montant déductible est plafonné au prix d'un remplacement équivalent, et seul l'excédent est considéré comme une dépense en capital. L'exonération s'applique aux biens meubles et ne concerne pas les éléments fixes faisant partie intégrante du bâtiment, tels que les cuisines aménagées ou les salles de bains, qui sont traités comme des réparations ou des dépenses en capital selon les cas.
Si vous faites appel à une agence immobilière pour trouver des locataires, gérer votre bien ou les deux, ses honoraires sont entièrement déductibles. Cela inclut les frais de gestion calculés en pourcentage du loyer mensuel, les frais de recherche de locataire, les frais de renouvellement de bail, les frais d'état des lieux d'entrée et de sortie, ainsi que tous les autres frais facturés par l'agence dans le cadre de la location. Les honoraires d'agence constituent généralement une dépense relativement simple à déduire, à condition qu'ils soient liés à l'activité locative et non à la vente du bien.
Les frais engagés par un comptable pour l'établissement de vos comptes locatifs ou le remplissage des pages relatives à votre bien immobilier dans votre déclaration de revenus sont déductibles. Si un comptable gère à la fois vos affaires fiscales personnelles et votre activité locative, seule la part de ses honoraires relative à cette dernière est déductible. En pratique, la plupart des comptables sont en mesure de proposer une répartition raisonnable. Les frais de conseils financiers ou d'investissement généraux ne sont pas déductibles, contrairement aux honoraires directement liés aux obligations de déclaration et de conformité de votre activité immobilière.
Les primes d'assurance pour l'assurance habitation, l'assurance du contenu et les polices spécifiques aux propriétaires bailleurs sont toutes des dépenses déductibles. Cela inclut l'assurance loyers impayés, qui vous couvre en cas de défaut de paiement d'un locataire, et l'assurance protection juridique, qui couvre les frais liés aux procédures d'expulsion ou autres litiges juridiques relatifs au bien immobilier. Ces primes doivent concerner le bien loué et non vos biens personnels, mais pour la plupart des propriétaires, cette distinction est simple.
Lorsque vous êtes redevable de charges de service auprès du propriétaire ou du syndic, généralement pour un bien en location, ces charges sont déductibles de vos revenus locatifs. Elles couvrent généralement l'entretien des parties communes, des ascenseurs, la décoration extérieure et la gestion de l'immeuble. Ces charges doivent être à votre charge en tant que bailleur ; si le locataire les règle directement, vous n'avez pas à les déduire.
La redevance foncière due au propriétaire d'un bien en location est une charge déductible pour le bailleur. Comme pour les charges locatives, la déduction s'applique lorsque le bailleur est redevable de cette redevance. La redevance foncière sur les baux d'habitation a fait l'objet d'importantes modifications législatives ces dernières années. La loi de 2022 sur la réforme des baux (redevance foncière) a limité la redevance foncière des nouveaux baux d'habitation à un montant symbolique. Toutefois, lorsqu'une redevance foncière est toujours due en vertu d'un bail existant, elle reste déductible.
La taxe d'habitation est généralement à la charge du locataire, mais il existe des cas où le propriétaire en est redevable, notamment pendant les périodes de vacance locative ou lorsque le bail le prévoit. Si vous payez la taxe d'habitation en tant que propriétaire, cette dépense est déductible pour la période concernée. Le même principe s'applique à la taxe foncière professionnelle si le bien y est soumis.
Les factures de gaz, d'électricité, d'eau et d'internet sont déductibles si vous, en tant que propriétaire, les payez et non le locataire. C'est le cas le plus fréquent pendant les périodes de vacance locative, dans les logements en colocation où le propriétaire inclut les charges dans le loyer, ou pour les locations de courte durée où les charges sont comprises dans le prix de la location. Si vous payez les charges pendant une période de vacance locative et que le locataire en prend ensuite la charge, vous pouvez déduire les coûts correspondant à la période où vous en étiez responsable, et pas au-delà.
Comprendre ce que vous ne pouvez pas réclamer est tout aussi important que de savoir ce que vous pouvez. Les coûts les plus souvent réclamés à tort se répartissent en deux grandes catégories : les coûts d’acquisition et les dépenses d’investissement.
Le prix d'achat d'un bien immobilier n'est pas une charge déductible des revenus locatifs. Il en va de même pour les droits d'enregistrement, les frais de notaire liés à la transaction, les frais d'expertise ou les frais d'acquisition aux enchères. Ces coûts sont inhérents à l'acquisition d'un actif et, bien qu'ils puissent être pris en compte pour le calcul de la plus-value lors de la revente, ils n'entrent pas en ligne de compte dans le calcul du bénéfice locatif. Nombre de propriétaires, notamment les nouveaux investisseurs immobiliers, pensent à tort que les coûts d'acquisition d'un bien peuvent être déduits des revenus locatifs durant les premières années. Ce n'est pas le cas.
Les travaux d'amélioration importants ne sont pas non plus déductibles en tant que charges d'exploitation. Si vous agrandissez le bien, aménagez les combles, ajoutez une véranda ou modernisez la cuisine avec des prestations nettement supérieures à celles existantes, ces coûts constituent des dépenses d'investissement. Elles peuvent avoir une incidence sur le calcul de la plus-value immobilière lors de la vente, mais ne sont pas déductibles des revenus locatifs. La distinction entre une réparation (déductible) et une amélioration (dépense d'investissement) est expliquée plus en détail ci-dessous.
Les travaux effectués par le propriétaire lui-même ne sont pas déductibles. Si vous passez un week-end à redécorer le logement, vous ne pouvez pas imputer ce temps à vos frais. Seules les dépenses réelles engagées pour des services de tiers sont admissibles.
Comme indiqué ci-dessus, le coût initial de l'ameublement d'un logement à partir de zéro n'est pas couvert par l'exonération pour remplacement d'articles domestiques ; cette exonération ne s'applique qu'aux remplacements, et non à l'aménagement d'origine.
La distinction entre réparation et amélioration est le point le plus litigieux en matière de remboursement des frais par les propriétaires, et il est essentiel de bien la comprendre. Une réparation remet un bien dans son état antérieur, sans pour autant l'améliorer. Une amélioration, en revanche, rehausse le bien au-delà de son niveau initial, et son coût est considéré comme une dépense d'investissement et non comme une charge d'exploitation.
En pratique, la distinction n'est pas toujours évidente. Remplacer une fenêtre à simple vitrage par une fenêtre à double vitrage de qualité similaire est généralement considéré comme une réparation, car le double vitrage est désormais la norme et ce remplacement permet simplement de remettre le bien en état d'être loué. Remplacer une cuisine équipée de base par une cuisine haut de gamme constitue une amélioration. Remplacer une cuisine identique, même agencement, qualité similaire, est une réparation. L'administration fiscale cherche à savoir si les travaux vont au-delà de la simple remise en état du bien ; si tel est le cas, le surcoût est considéré comme un investissement.
Lorsqu'une réparation est effectuée sur un bien immobilier en mauvais état au moment de son acquisition, l'administration fiscale (HMRC) peut considérer que les coûts de remise en état pour le rendre louable constituent une dépense d'investissement et non une dépense courante, ce qu'on appelle la question des « réparations initiales ». Il s'agit d'un domaine de jurisprudence bien établi, et les propriétaires qui acquièrent des biens nécessitant d'importants travaux avant leur mise en location doivent veiller à bien comprendre le traitement fiscal de ces coûts.
Pour simplifier le calcul, voici un exemple concret. Emma loue un logement et perçoit 15 600 £ de loyer sur l'année fiscale. Durant cette année, elle engage les dépenses déductibles suivantes : 1 200 £ de frais de gestion locative, 450 £ d'assurance habitation, 800 £ de réparation de chaudière, 350 £ de remplacement de lave-linge et 400 £ d'honoraires de comptable. Le total de ses dépenses déductibles s'élève à 3 200 £.
Son bénéfice locatif imposable avant toute réduction d'impôt sur les frais financiers est donc de 15 600 £ moins 3 200 £, ce qui donne 12 400 £.
Si Emma a un prêt hypothécaire sur le bien, les intérêts ne sont pas inclus dans les 3 200 £. Ils sont déclarés séparément sur sa déclaration de revenus et lui permettent de bénéficier d'une réduction d'impôt de 20 % appliquée à son impôt final. Le bénéfice de 12 400 £ est ajouté à ses autres revenus pour déterminer le taux d'imposition applicable.
Les dépenses déductibles sont un domaine où les conseils d'un professionnel sont un investissement judicieux. Déclarer des dépenses non autorisées par l'administration fiscale peut entraîner des pénalités et des intérêts si l'erreur est découverte lors d'un contrôle. Omettre de déclarer des dépenses auxquelles vous avez droit signifie payer plus d'impôts que nécessaire. Si vous avez des doutes quant à la déductibilité d'une dépense ou si vous souhaitez vous assurer que votre comptabilité locative est correctement structurée avant de déposer votre déclaration de revenus, l'équipe de UK Landlord Tax peut vous aider.
Nous travaillons avec des propriétaires dans tout le Royaume-Uni, qu'ils louent un seul bien ou gèrent des portefeuilles plus importants, et nous comprenons les réalités pratiques de l'investissement immobilier ainsi que les règles fiscales qui le régissent.
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Simon Thandi
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