10 erreurs fréquentes des propriétaires concernant les intérêts hypothécaires et les allégements fiscaux

Les taux d'intérêt hypothécaires figurent parmi les dépenses les plus importantes pour un propriétaire bailleur, et constituent l'une des questions les plus souvent mal comprises en matière de taxe foncière. La réglementation est désormais beaucoup plus complexe, et les erreurs peuvent s'avérer coûteuses depuis la mise en œuvre progressive de l'article 24, qui plafonne les allégements fiscaux sur les frais de financement. Voici les 10 erreurs les plus fréquentes que nous constatons, aussi bien chez les propriétaires bailleurs les plus expérimentés que chez les nouveaux venus.

1. Vous pensez pouvoir encore déduire les intérêts hypothécaires à titre de dépense ?

Il s'agit probablement de l'une des idées fausses les plus répandues concernant la fiscalité des propriétaires bailleurs. Jusqu'en avril 2017, les propriétaires bailleurs individuels pouvaient déduire directement les intérêts de leur emprunt hypothécaire de leurs revenus locatifs avant imposition. Ce n'est plus le cas. La loi de finances (n° 2) de 2015 a introduit de nouvelles dispositions, à l'article 24, interdisant à un propriétaire bailleur individuel (y compris ceux louant par le biais d'une société de personnes) de déduire les frais financiers de ses revenus locatifs. Ils bénéficient toutefois d'une déduction fiscale simplifiée égale à 20 % du montant le plus faible entre leurs frais financiers, leurs bénéfices locatifs et leur revenu total ajusté. La différence est significative : la réduction du revenu imposable est bien plus importante que la réduction en pourcentage de l'impôt final. Cette modification a considérablement alourdi la charge fiscale des portefeuilles immobiliers à effet de levier pour les contribuables soumis aux tranches d'imposition supérieures et additionnelles.

2. En supposant que la restriction s'applique à tous les propriétaires

L'article 24 s'applique aux propriétaires individuels et aux sociétés de personnes, et non aux sociétés. L'une des raisons pour lesquelles la constitution en société est devenue une stratégie plus courante pour les propriétaires de portefeuilles immobiliers est que les intérêts d'emprunt peuvent toujours être déduits comme frais professionnels de manière classique. Cette restriction ne concerne pas non plus les locations meublées de vacances, mais il convient de noter que le régime applicable à ces locations a été remplacé et que la nouvelle législation entrera en vigueur en avril 2025. Par conséquent, tout propriétaire qui se prévalait de cette exemption doit dès à présent revoir sa situation. Aucune restriction ne s'applique aux biens immobiliers commerciaux ; elle concerne uniquement les entreprises du secteur résidentiel.

3. Erreur de calcul de la réduction d'impôt

Les propriétaires qui savent qu'ils bénéficient d'une réduction d'impôt plutôt que d'une déduction fiscale la sous-estiment souvent. Cette réduction correspond à 20 % du plus faible des trois montants suivants : les frais financiers de l'année, le bénéfice de l'activité immobilière ou le revenu total ajusté du particulier, après déduction de l'abattement personnel. Dans certains cas, les frais financiers totaux ne donnent droit à aucun allègement fiscal l'année de la perte si le propriétaire enregistre une perte d'exploitation ou si son revenu total est faible. Les frais financiers peuvent être déduits du revenu, et toute portion non utilisée peut être reportée sur les exercices suivants ; cependant, bien souvent, ils ne sont pas déduits du revenu, ce qui conduit les propriétaires à payer plus d'impôts que nécessaire.

4. Oublier de reporter les frais financiers non utilisés

Dans la continuité de ce qui précède, de nombreux propriétaires ignorent que les frais financiers non utilisés, pour lesquels la réduction d'impôt n'a pu être pleinement appliquée au cours d'une année donnée, peuvent être reportés et utilisés lors d'une année fiscale ultérieure. Ceci est particulièrement pertinent pour les propriétaires ayant subi des pertes les années précédentes ou dont les revenus ont fluctué. Le montant reporté doit être soigneusement suivi chaque année et déclaré dans la déclaration de revenus. À défaut, vous perdrez un avantage fiscal, et l'administration fiscale ne l'appliquera pas automatiquement.

5. Inclure les remboursements de capital dans les frais financiers

Il s'agit d'une erreur simple, mais étonnamment fréquente. Seuls les intérêts d'un remboursement hypothécaire sont déductibles d'impôt ; le remboursement du capital correspond simplement à une réduction du solde restant dû et n'a aucune incidence fiscale. Les propriétaires bailleurs ayant un prêt hypothécaire à remboursement progressif doivent obtenir chaque année de leur organisme prêteur un relevé détaillé indiquant la répartition entre intérêts et capital. Seuls les intérêts doivent être pris en compte dans le calcul de l'impôt. Utiliser le montant total du remboursement mensuel surestimera les frais financiers et, en cas d'erreur dans la déclaration de revenus, exposera le propriétaire à des pénalités.

6. Demande de déduction fiscale pour les emprunts non utilisés pour l'activité immobilière

Les frais financiers ouvrant droit à la réduction d'impôt doivent être liés à un emprunt contracté pour l'exploitation d'une activité de location immobilière. Autrement dit, l'emprunt doit avoir servi à l'acquisition, à l'amélioration ou à la réparation d'un bien locatif.

7. Négliger l'impact sur l'abattement personnel et les crédits d'impôt

L'impact négatif et peu médiatisé de l'article 24 concerne le revenu net ajusté. Si la trésorerie nette d'un propriétaire peut rester inchangée, son revenu imposable peut augmenter, car ses charges ne sont plus déduites des loyers perçus. Ce revenu plus élevé peut faire basculer certains propriétaires dans la tranche d'imposition correspondant à l'abattement personnel, où le taux de réduction atteint 60 % du taux marginal d'imposition applicable. Il peut également impacter les allocations familiales (via la majoration pour allocations familiales des hauts revenus), les crédits d'impôt et les remboursements de prêts étudiants. Les propriétaires proches de ces seuils doivent donc veiller à modéliser l'effet global, et non pas seulement l'imposition des loyers.

8. Ne pas restructurer avant que le problème ne devienne aigu

De nombreux propriétaires savent qu'ils pourraient tirer profit de la constitution en société, mais hésitent sur la marche à suivre ou s'inquiètent de l'impôt sur les plus-values ​​immobilières (PVI) et des droits de mutation (DTM). Ces inquiétudes sont tout à fait légitimes, et l'analyse est en réalité complexe ; la difficulté ne réside pas dans une modélisation financière adéquate, mais plutôt dans le manque d'informations pour prendre une décision éclairée. Pour certains propriétaires, la charge fiscale constante prévue par l'article 24 compensera le coût initial de la constitution en société dans un délai relativement court. Ce ne sera pas le cas pour d'autres. L'important est de ne pas attendre le dernier moment pour analyser la situation. Plus vous attendez, plus vos options seront restreintes et coûteuses.

9. Traiter tous les frais financiers de la même manière

Les frais d'emprunt ne sont pas tous traités de la même manière. Si les intérêts hypothécaires constituent le coût financier le plus courant, la réglementation s'applique également à d'autres frais tels que les frais de dossier, les frais de prêt et les intérêts sur les prêts destinés à financer des apports ou des travaux d'amélioration. Toutefois, le traitement de ces frais peut varier selon leur nature et les modalités de leur engagement.

10. Tenue de registres inadéquats

Enfin, et surtout, certains propriétaires omettent de conserver les justificatifs de leurs demandes de déduction des frais financiers. Dans le cadre d'une déclaration de revenus classique, l'administration fiscale (HMRC) dispose d'un délai maximal de six ans à compter de la date limite de dépôt pour examiner une déclaration en cas de négligence. Pour obtenir le remboursement des frais financiers, le propriétaire doit prouver l'objet du prêt initial, le montant des intérêts payés pour chaque exercice fiscal, tout refinancement, toute utilisation des fonds débloqués et les frais financiers non utilisés reportés. Les relevés de prêt, les actes de vente et un registre clair et précis de l'utilisation des fonds empruntés sont essentiels. À défaut, le propriétaire risque de ne pas pouvoir justifier sa demande
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Depuis l'introduction de l'article 24, les règles relatives aux intérêts hypothécaires pour les propriétaires bailleurs sont devenues particulièrement complexes, et les conséquences d'une mauvaise interprétation vont bien au-delà d'un simple calcul erroné d'impôt. Une analyse correcte exige de comprendre l'interaction entre les frais financiers, le revenu total, l'abattement personnel et les autres allégements et charges. Si votre parc locatif s'est développé, si vos revenus ont évolué ou si vous avez renégocié votre prêt hypothécaire ces dernières années, il est judicieux d'examiner attentivement votre situation afin de vous assurer que vous ne payez ni trop, ni ne sous-déclarez par inadvertance.

Cet article est fourni à titre d'information générale. UK Landlord Tax propose des conseils fiscaux spécialisés aux propriétaires bailleurs au Royaume-Uni. Pour des conseils personnalisés adaptés à votre situation, contactez notre équipe.

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