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Si vous êtes propriétaire d'un bien locatif résidentiel et que vous avez un prêt hypothécaire dessus, l'article 24 est la disposition fiscale qui a le plus d'impact sur votre impôt. Introduit par la loi de finances (n° 2) de 2015 et pleinement applicable depuis avril 2020, il a profondément modifié la manière dont les propriétaires bailleurs individuels bénéficient d'allégements fiscaux sur leurs intérêts d'emprunt. Pour beaucoup, il a également entraîné une augmentation significative de l'impôt sur les revenus locatifs. Cette page explique ce qu'est l'article 24, comment il fonctionne, qui il concerne et quelles sont vos options.
L'article 24 fait référence aux dispositions de la loi de finances (n° 2) de 2015 qui ont supprimé la possibilité pour les propriétaires bailleurs individuels de déduire les intérêts d'emprunt et autres frais financiers de leurs revenus locatifs lors du calcul de leur bénéfice imposable. Désormais, ils bénéficient d'une réduction d'impôt au taux de base, soit un crédit d'impôt équivalent à 20 % de leurs frais financiers éligibles. Cette modification a été mise en place progressivement entre les exercices fiscaux 2017/18 et 2019/20 et est pleinement applicable depuis avril 2020.
La justification avancée par le gouvernement à l'époque était que l'ancien système offrait aux propriétaires imposés aux taux supérieurs un avantage fiscal plus important que celui accordé aux contribuables imposés au taux de base, ce qui contribuait à l'inflation des prix de l'immobilier en rendant l'investissement immobilier à effet de levier disproportionnellement attractif. Quoi que l'on pense de cet argument, son impact concret sur les propriétaires a été considérable et il est désormais essentiel pour toute personne louant un bien immobilier résidentiel à son nom de comprendre la réglementation.
Selon les anciennes règles, les intérêts hypothécaires étaient traités comme toute autre charge d'exploitation déductible. Vous les déduisiez de vos revenus locatifs avant de calculer votre bénéfice imposable, ce qui vous permettait de bénéficier d'un allègement fiscal à votre taux marginal d'imposition. Un contribuable imposé au taux le plus élevé bénéficiait d'un allègement de 40 % sur ses intérêts hypothécaires ; un contribuable imposé au taux le plus élevé bénéficiait d'un allègement de 45 %. Le bénéfice imposable reflétait fidèlement votre situation financière réelle après déduction des frais de financement.
En vertu de l'article 24, cette déduction n'est plus applicable. Votre bénéfice locatif imposable est calculé sans aucune déduction des intérêts hypothécaires, ce qui le rend supérieur à votre bénéfice net. Vous bénéficiez alors d'une réduction d'impôt équivalente à 20 % de vos frais financiers, mais cette réduction reste la même quel que soit votre taux d'imposition (20 %, 40 % ou 45 %). Pour les contribuables imposés au taux de base, le résultat est globalement inchangé. En revanche, pour les contribuables imposés aux taux supérieurs et additionnels, la différence entre l'ancien et le nouveau montant représente une augmentation réelle et permanente de leur impôt à payer.
La réduction d'impôt sur les frais financiers est égale à 20 % du plus faible des trois montants suivants : vos frais financiers admissibles pour l'année d'imposition, vos bénéfices immobiliers pour l'année d'imposition et votre revenu total ajusté pour l'année d'imposition, excédant votre abattement personnel. Ce plafond est fixé au plus faible de ces trois montants afin d'éviter que la réduction ne dépasse l'impôt réellement dû sur vos revenus immobiliers.
Si la totalité des frais financiers ne peut être utilisée au cours d'une année donnée, faute de bénéfices immobiliers ou de revenus totaux suffisants, le montant non utilisé n'est pas perdu. Il est reporté à l'année d'imposition suivante et ajouté aux frais financiers de cette année lors du calcul de la réduction. Ce report doit être activement suivi et déclaré dans votre déclaration de revenus ; il n'est pas automatique.
Les chiffres illustrent concrètement l'impact de l'article 24. Supposons que vous ayez des revenus locatifs de 22 000 £, des charges déductibles (hors frais financiers) de 3 000 £ et des intérêts hypothécaires de 11 000 £. Votre seul autre revenu est un salaire de 50 000 £.
Votre bénéfice locatif imposable est de 22 000 £ moins 3 000 £, soit 19 000 £. Votre revenu total est de 50 000 £ plus 19 000 £, soit 69 000 £. Après déduction de votre abattement personnel de 12 570 £, votre revenu imposable est de 56 430 £. Le taux d'imposition de base couvre les revenus jusqu'à 50 270 £ (après abattement personnel), donc 37 700 £ sont imposés à 20 % et 18 730 £ à 40 %. Votre impôt sur le revenu avant réduction pour frais financiers est de (37 700 £ × 20 %) plus (18 730 £ × 40 %), soit 7 540 £ plus 7 492 £, pour un total de 15 032 £.
Vous appliquez ensuite la réduction d'impôt pour frais financiers. Le montant le plus faible entre vos frais financiers (11 000 £), vos bénéfices immobiliers (19 000 £) et votre revenu total ajusté excédant l'abattement personnel (56 430 £) est de 11 000 £. Votre réduction d'impôt est de 20 % de 11 000 £, soit 2 200 £. Votre impôt final pour l'année est de 15 032 £ moins 2 200 £, soit 12 832 £.
Selon les anciennes règles, vous auriez déduit les 11 000 £ d'intérêts hypothécaires de vos revenus locatifs, ramenant ainsi votre bénéfice locatif imposable à 8 000 £ et votre revenu total à 58 000 £. L'économie d'impôt résultant de cette déduction aurait été calculée à votre taux marginal, en l'occurrence un taux mixte (de base et supérieur). Le coût direct au titre de l'article 24 correspond, dans cet exemple, à la différence entre l'allégement de 40 % sur la partie des intérêts relevant du taux supérieur et la réduction de 20 % dont vous bénéficiez réellement. Pour de nombreux propriétaires bailleurs ayant un profil similaire, cela représente plusieurs milliers de livres par an.
L'une des conséquences les plus importantes, et pourtant les moins abordées, de l'article 24 concerne son impact sur le revenu net ajusté. Puisque les intérêts hypothécaires ne sont plus déductibles des revenus locatifs, votre revenu imposable total est supérieur à votre revenu économique réel. Ceci a des répercussions importantes pour de nombreuses raisons qui dépassent largement le simple calcul de l'impôt sur les loyers.
Si votre revenu net ajusté dépasse 100 000 £, votre abattement personnel diminue progressivement de 1 £ pour chaque tranche de 2 £ de revenu au-delà de ce seuil. Dès que votre revenu atteint 125 140 £, votre abattement personnel disparaît complètement. Le taux marginal d'imposition effectif dans cette tranche est de 60 %, et l'article 24 peut y faire basculer des propriétaires qui n'y seraient pas autrement soumis. Un propriétaire percevant un salaire de 88 000 £ et des revenus locatifs de 18 000 £ (dont 12 000 £ d'intérêts hypothécaires) aurait pu auparavant avoir un revenu net ajusté de 94 000 £, inférieur au seuil de réduction.
En vertu de l'article 24, leur revenu net ajusté est de 106 000 £ et ils perdent 3 000 £ d'abattement personnel, créant un coût fiscal supplémentaire de 1 200 £ qui n'a rien à voir avec leur bénéfice locatif réel.
Le même problème se pose concernant la contribution aux allocations familiales pour les hauts revenus, qui s'applique lorsque le revenu net ajusté dépasse 60 000 £. La réduction progressive du plafond annuel de cotisation aux régimes de retraite, le remboursement des prêts étudiants et l'éligibilité à certains crédits d'impôt peuvent également être affectés. Ces coûts indirects sont souvent négligés, mais peuvent être tout aussi importants que l'impact direct de l'article 24 ; ils doivent donc toujours être pris en compte dans l'évaluation de la situation fiscale globale d'un propriétaire.
L'article 24 s'applique aux propriétaires bailleurs individuels louant des biens immobiliers résidentiels au Royaume-Uni, ainsi qu'aux sociétés de personnes dont les associés sont des personnes physiques. Il ne s'applique pas aux sociétés ; une société à responsabilité limitée propriétaire d'un bien immobilier résidentiel locatif peut toujours déduire les intérêts de son emprunt hypothécaire à titre de frais d'exploitation, et ne paie l'impôt sur les sociétés que sur son bénéfice net après déduction des charges financières.
Cette restriction concerne spécifiquement les biens immobiliers résidentiels ; les propriétaires de locaux commerciaux ne sont pas concernés et peuvent continuer à déduire intégralement les frais financiers.
Il convient de noter que l'exemption précédente de l'article 24 pour les locations meublées de vacances a été supprimée à compter d'avril 2025. Un propriétaire qui louait auparavant un logement meublé de vacances sera désormais soumis aux règles normales applicables aux propriétaires de logements locatifs et sera passible de la restriction complète de l'article 24.
Pour les propriétaires disposant d'un important portefeuille immobilier ou soumis à des taux marginaux d'imposition élevés, le transfert des biens à une société à responsabilité limitée (SARL) constitue souvent la solution la plus avantageuse fiscalement à long terme, conformément à l'article 24. Une SARL paie l'impôt sur les sociétés, actuellement à 19 % pour les bénéfices inférieurs à 50 000 £, et à 25 % pour les bénéfices supérieurs à 250 000 £. Elle peut déduire intégralement les intérêts d'emprunt avant le calcul de son bénéfice imposable. Pour un portefeuille fortement endetté, la différence de fiscalité entre la propriété personnelle et la propriété par une société peut être considérable.
Toutefois, la création d'une société n'est ni simple ni gratuite. Le transfert de biens immobiliers de la propriété personnelle à une société est considéré comme une cession aux fins de l'impôt sur les plus-values, ce qui peut engendrer une imposition importante en fonction de l'appréciation des biens depuis leur acquisition. Des droits d'enregistrement foncier sont également dus lors du transfert, calculés sur la valeur marchande des biens. La décision de créer une société nécessite donc une analyse approfondie des coûts initiaux au regard des économies d'impôt à long terme, en tenant compte de la taille du portefeuille, du niveau d'endettement hypothécaire, des coûts d'acquisition des biens et des intentions à long terme du propriétaire.
Pour certains propriétaires, le coût permanent de l'impôt lié à l'article 24 compensera largement les frais initiaux de constitution en société dans un délai relativement court. Pour d'autres, notamment ceux dont le solde hypothécaire est faible, dont les biens immobiliers ont pris beaucoup de valeur ou qui envisagent de vendre prochainement, la situation pourrait ne pas être avantageuse. Il n'existe pas de solution universelle et la décision optimale dépend entièrement de la situation de chaque propriétaire.
L’incorporation n’est pas la seule option disponible pour les propriétaires touchés par l’article 24. Selon votre situation, il existe un certain nombre d’autres stratégies qui peuvent aider à gérer l’impact.
Transférer une part de la propriété à un conjoint ou partenaire de PACS dont le taux d'imposition est inférieur peut réduire la charge fiscale globale du ménage. Toutefois, cette opération doit être effectuée avec soin afin d'en garantir l'efficacité sur le plan fiscal et d'éviter des conséquences imprévues en matière d'impôt sur les plus-values ou de droits de succession. Cotiser à un régime de retraite peut réduire votre revenu net ajusté, ce qui peut contribuer à atténuer la réduction progressive de l'abattement personnel ou d'autres seuils liés au revenu. Revoir la structure de financement de votre portefeuille, par exemple en remboursant les dettes à taux d'intérêt élevé, peut réduire les frais financiers soumis à la restriction, mais il convient de mettre cela en balance avec le coût d'opportunité lié à un investissement ailleurs.
Pour les propriétaires qui se rapprochent du seuil du taux de base, il peut également être judicieux d'examiner si le calendrier des revenus ou des dépenses locatives peut être géré de manière à maintenir les revenus dans la tranche du taux de base, lorsque la restriction de l'article 24 n'a aucun effet pratique.
L'article 24 s'applique-t-il si je ne possède qu'un seul bien locatif ?
Oui. L'article 24 s'applique à tous les propriétaires bailleurs individuels qui louent un logement, quelle que soit la taille de leur patrimoine immobilier. Même un seul bien locatif financé par un prêt hypothécaire est concerné si vous payez un impôt supérieur au taux de base.
Puis-je encore déduire les intérêts hypothécaires de mes impôts ?
Non. Les intérêts hypothécaires ne sont plus comptabilisés comme une dépense dans la section « Revenus fonciers » de votre déclaration de revenus. Ils sont déclarés séparément comme frais financiers, et le système calcule automatiquement la réduction d’impôt de 20 %.
Que se passe-t-il si mon bien locatif est déficitaire ?
Si vos charges déductibles (hors frais financiers) excèdent vos revenus locatifs, vous subissez une perte. Cette perte peut être reportée sur les bénéfices futurs. Vos frais financiers sont également reportés et vous permettront de bénéficier d'une réduction d'impôt l'année suivante, lorsque vos revenus seront suffisants pour les absorber.
L’article 24 s’applique-t-il aux biens immobiliers commerciaux ?
Non. Cette restriction ne concerne que les biens immobiliers résidentiels. Les propriétaires de locaux commerciaux peuvent continuer à déduire intégralement leurs frais financiers.
L’article 24 s’applique-t-il aux sociétés à responsabilité limitée ?
Non. Les sociétés ne sont pas soumises à l’article 24 et peuvent déduire les intérêts hypothécaires à titre de frais d’exploitation de la manière habituelle.
L'article 24 a profondément modifié l'économie des investissements immobiliers résidentiels à effet de levier pour les propriétaires bailleurs individuels. En remplaçant la déduction intégrale des intérêts d'emprunt par une réduction d'impôt au taux de base, il a alourdi la charge fiscale effective des contribuables imposés aux taux supérieurs et additionnels, parfois de façon considérable. Ses effets dépassent largement le cadre du calcul de l'impôt sur les loyers et affectent le revenu net ajusté, la réduction progressive de l'abattement personnel, les allocations familiales et divers autres seuils liés au revenu.
Comprendre comment l'article 24 affecte votre situation particulière est la première étape essentielle.
À partir de là, plusieurs options s'offrent à vous : de l'examen de vos demandes de remboursement de frais financiers et de vos reports à la restructuration de votre portefeuille par le biais de la constitution en société ou d'autres stratégies. La solution la plus adaptée dépend entièrement de votre situation personnelle et l'analyse nécessite une vision claire de l'ensemble de vos revenus, et non pas seulement de vos bénéfices locatifs.
UK Landlord Tax propose des conseils fiscaux spécialisés aux propriétaires bailleurs au Royaume-Uni. Si vous souhaitez comprendre l'impact de l'article 24 sur votre impôt ou explorer les options qui s'offrent à vous, contactez notre équipe.
Simon Thandi
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