Ce que vous devez savoir sur le transfert de propriété à une société à responsabilité limitée

Il est souvent conseillé aux propriétaires bailleurs de privilégier la détention de leurs biens immobiliers via une société à responsabilité limitée (SARL) plutôt qu'à leur nom propre. Une SARL offre généralement des possibilités d'optimisation fiscale, notamment en matière de distribution des bénéfices et de protection du patrimoine. Il convient de souligner qu'une approche standardisée peut s'avérer risquée et que le recours à une société pour les propriétaires bailleurs doit être étudié au cas par cas. 

Lorsque la détention par une société est considérée comme la meilleure option, les propriétaires qui possèdent déjà un bien immobilier à leur nom doivent prendre en compte l'impôt sur les plus-values ​​(CGT) ainsi que les droits de mutation immobilière (SDLT) comme coûts liés au transfert du bien à une société. En matière de CGT, le transfert d'un bien d'un particulier à une société entraîne une cession réputée imposable. La transaction ayant lieu entre parties liées, la valeur de cession est considérée comme la valeur marchande (article 18 de la loi de 1992 sur les plus-values ​​immobilières).

Ainsi, par exemple, un gain de 100 000 £ (après abattements annuels) pendant la période de détention jusqu’au transfert pourrait entraîner une obligation fiscale de 18 000 £ ou de 28 000 £, soumise à des taux marginaux d’imposition. 

L'intérêt est considérable concernant l'exonération pour incorporation prévue à l'article 162 de la loi de 1992 sur les gains en capital (TCGA 1992). L'effet de l'article 162, lorsque les conditions sont remplies, est de réintégrer tout gain dans le coût de base des actions de la société. Les conditions énoncées à l'article 162(1) sont les suivantes :

« Une personne transfère à une société une entreprise en activité, avec l'ensemble de ses actifs, ou avec l'ensemble de ces actifs autres que les liquidités, et le transfert de l'entreprise s'effectue en tout ou en partie en échange d'actions émises par la société au profit de la personne cédante. »

Ces quelques lignes ont été avancées comme moyen de différer l'impôt sur les plus-values ​​(CGT) lors du transfert d'un bien immobilier à une société à responsabilité limitée. Le terme clé de la législation est « entreprise ». Malheureusement, il n'est plus possible d'obtenir une autorisation préalable du HMRC (administration fiscale britannique) quant à la qualification du bien transféré comme « entreprise en activité ». L'affaire Elisabeth Moyne Ramsay devant le tribunal fiscal, [2013] UKUT 0226 (TCC), a été largement invoquée. Mme Ramsay avait hérité d'un immeuble à Belfast composé de dix appartements. En 2004, cet immeuble a été transféré à une société, TPQ, en échange d'actions de cette dernière. La question soumise au tribunal était de savoir si le transfert satisfaisait aux conditions de l'article 162 et, plus précisément, si l'actif transféré à TPQ constituait une entreprise

La décision relative à l'article 162 a été rendue en faveur de Mme Ramsay, conformément aux critères énoncés lors de l'audience du Tribunal de première instance. Il s'agissait d'activités que le juge Berner a considérées comme normales pour une entreprise

S'agit-il d'une entreprise sérieuse menée avec ardeur ou d'une occupation sérieuse ?

Existe-t-il une occupation ou une fonction exercée activement avec une continuité raisonnable ou reconnaissable

Existe-t-il un certain seuil de substance en termes de chiffre d'affaires ?

Les activités sont-elles menées de manière régulière et selon des principes commerciaux sains et reconnus ?.

S'agit-il de produits qui, compte tenu des différences de détail, sont couramment fabriqués par ceux qui cherchent à en tirer profit ?.

Le fait que Mme Ramsay travaillait sur la propriété environ 20 heures par semaine a été un facteur déterminant dans sa victoire en appel. Les manuels du HMRC contiennent les conseils suivants à l'intention de son personnel :

CG65715 – Transfert d'une entreprise à une société : conditions d'exonération : définition d'« entreprise » – Manuel interne du HMRC – GOV.UK (www.gov.uk)

 « Vous devez accepter que l’exonération de responsabilité limitée à la constitution en société soit applicable lorsqu’une personne consacre personnellement 20 heures ou plus par semaine à des activités caractéristiques d’une entreprise. »

Bien que certains soient tentés de considérer le manuel du HMRC comme une autorisation sans réserve pour obtenir l'exonération prévue à l'article 162, la prudence reste de mise. Nous constatons d'ailleurs une augmentation des demandes de renseignements du HMRC concernant l'application de l'article 162, notamment en ce qui concerne les modèles de planification. 

Avant de pouvoir se prévaloir de l'application automatique des dispositions de l'article 162, certains faits essentiels doivent être établis, notamment :

• De combien d'heures la personne dispose-t-elle réellement pour accomplir les activités prévues dans l'arrêt Ramsay ? Par exemple, occupe-t-elle un emploi à temps plein qui limite sa disponibilité ?.
• En cas de contestation, quelles preuves pourraient être produites pour étayer les activités menées ?.

Forts de notre expérience en matière d'exonération fiscale prévue par l'article 162, nous sommes en mesure de vous donner un avis sur la probabilité que cette exonération s'applique ou non au transfert de propriété à une société en échange d'actions. Veuillez nous contacter au 01902 711370 ou par courriel à enquiries@uklandlordtax.co.uk si vous souhaitez que nous examinions votre situation concernant l'exonération prévue par l'article 162.

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Thandi Nicholls Ltd,
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