Résident britannique vendant un bien immobilier en Espagne

Pour les résidents britanniques envisageant de vendre un bien immobilier en Espagne, il est essentiel de bien comprendre les implications fiscales et les obligations déclaratives liées à une telle transaction. Nous abordons ci-dessous tous les points clés à connaître : la fiscalité espagnole, les obligations britanniques, les échéances, les déductions et les démarches pratiques à suivre.

Dois-je déclarer la vente au HMRC ?

Si vous résidez et êtes domicilié au Royaume-Uni, vous êtes imposé sur vos revenus et gains mondiaux. La vente d'un bien immobilier en Espagne doit donc être déclarée à l'administration fiscale britannique (HMRC) dans votre déclaration de revenus. Le Royaume-Uni et l'Espagne ont conclu une convention de non-double imposition ; vous ne devriez donc pas être imposé deux fois sur le même gain. L'impôt espagnol sur les plus-values ​​(CGT) que vous avez déjà payé sera normalement déduit de l'impôt britannique sur les plus-values ​​(CGT) dû.

Le calcul de la CGT étant différent dans chaque pays, il est nécessaire de comprendre les règles en vigueur en Espagne et au Royaume-Uni pour déterminer si vous devrez payer des impôts supplémentaires au Royaume-Uni.

Impôts à payer en Espagne

Lors de la vente d'un bien immobilier en Espagne, deux taxes principales peuvent s'appliquer :

Plusvalía (Taxe foncière locale)

La plusvalía est une taxe municipale perçue par le conseil municipal local en fonction de l'augmentation de la valeur locative du terrain (la valeur catastrale du sol) au cours de la période de propriété.

• Elle n'est pas liée au prix du marché du bien.
• Le montant dépend de la durée de possession du bien et des taxes foncières locales.

Impôt espagnol sur les plus-values ​​(CGT) pour les non-résidents

Les non-résidents sont imposés sur le gain, calculé comme la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, plus les frais admissibles.

• Taux : 19 % pour les résidents de l’UE/EEE ; 24 % pour les résidents des autres pays.
• Déductions : Vous pouvez déduire les frais d'achat et de vente documentés (honoraires d'avocat, frais de notaire, commissions d'agent immobilier) et les travaux d'amélioration admissibles.
• Allègement relatif à la résidence principale : auparavant accessible aux résidents de l’UE/EEE réinvestissant dans une autre résidence principale, mais les résidents du Royaume-Uni ne sont plus éligibles après le Brexit.

La retenue à la source de 3 % (Retención)

À la finalisation de la vente, l'acheteur doit retenir 3 % du prix de vente et les verser directement à l'administration fiscale espagnole à titre d'acompte sur la plus-value.

• Si le CGT réellement dû est inférieur à 3 %, vous pouvez récupérer la différence en soumettant une déclaration fiscale Modelo 210 dans les quatre mois suivant la vente.
• Si votre impôt sur les gains en capital (CGT) est plus élevé, vous devez payer le solde lors du dépôt de votre déclaration.

Déductions admissibles et justificatifs de frais

L'Espagne et le Royaume-Uni autorisent tous deux la déduction de certains coûts du gain :

• Frais d'achat et de vente tels que les honoraires d'avocat, les commissions d'agent immobilier et les frais de notaire.
• Améliorations d'infrastructure documentées (agrandissements, rénovations majeures).

• Indemnités pour inflation, le cas échéant.

Conservez les factures, les contrats et les preuves de paiement pour justifier chaque déduction.

Change et gains de change

L'impôt espagnol sur les plus-values ​​est calculé en euros, mais le HMRC exige des calculs en livres sterling en utilisant le taux de change aux dates d'achat et de vente.

• Les fluctuations monétaires peuvent générer un gain imposable au Royaume-Uni même en l'absence de gain significatif ou minime en euros.
• Conservez les registres officiels des taux de change pour garantir l'exactitude des rapports britanniques.

Impôt sur les plus-values ​​au Royaume-Uni

L'impôt britannique sur les plus-values ​​(CGT) est calculé sur le gain après déduction des coûts admissibles et de l'abattement annuel pour plus-values.

• Taux d'imposition pour les propriétés résidentielles : 18 % pour les gains se situant dans une tranche de taux de base non utilisée et 24 % pour les gains au-delà.
• Les taux britanniques pouvant être supérieurs aux taux espagnols, vous pourriez devoir verser un complément au HMRC après avoir demandé un crédit pour l'impôt espagnol payé.
• L'exonération pour résidence principale peut s'appliquer si le bien a déjà constitué votre résidence principale, mais des conditions strictes s'appliquent.

Convention de double imposition et crédit d'impôt étranger

La convention fiscale entre le Royaume-Uni et l'Espagne évite la double imposition. Lors de votre déclaration de revenus britannique, incluez l'impôt sur les plus-values ​​payé en Espagne et demandez un crédit d'impôt étranger.

• L'administration fiscale britannique (HMRC) accordera un crédit d'impôt à hauteur du montant de l'impôt britannique dû sur ce même gain.
• Si la taxe britannique est plus élevée, vous payez la différence.

Délais de déclaration

Contrairement aux ventes immobilières au Royaume-Uni, il n'y a pas d'obligation de déclaration sous 60 jours auprès du HMRC pour les biens immobiliers situés à l'étranger, mais vous devez respecter la date limite d'auto-évaluation.

Impôt sur le revenu des non-résidents et autres obligations

Assurez-vous que toutes vos taxes annuelles sur le revenu des non-résidents et les impôts locaux sont à jour avant la finalisation de la vente. Tout impôt impayé peut retarder la vente ou entraîner une retenue sur le produit de la vente.

Biens hérités ou reçus en donation

Si le bien a été hérité ou donné, les règles fiscales espagnoles relatives aux successions s'appliquent et une évaluation successorale sera nécessaire pour calculer la plus-value. Les droits de succession britanniques peuvent également s'appliquer si vous êtes domicilié au Royaume-Uni.

Liste de contrôle pratique pour la vente

Avant de mettre le bien sur le marché, assurez-vous de :

• Posséder un NIE (numéro d'identification fiscale espagnol) valide
• Obtenir un certificat de performance énergétique.
• Faites appel à un avocat espagnol pour gérer les contrats, les impôts et le remboursement de la retenue de 3 %.
• Conservez les registres des coûts d'achat, des améliorations et des taux de change.
• Budget pour Plusvalía et les CGT espagnoles et britanniques.

Exemple résolu

Si vous avez acheté un bien immobilier en Espagne pour 200 000 € et que vous le vendez pour 300 000 €, avec 10 000 € de frais de vente documentés, votre gain en Espagne est de 90 000 €.

• CGT espagnole à 19 % = 17 100 €.
• L'acheteur retient 3 % de 300 000 € = 9 000 € à la finalisation de la transaction.
• File Modelo 210 pour payer le solde (8 100 €) ou récupérer tout excédent.
• Convertissez en GBP pour la déclaration au Royaume-Uni. Si l'impôt sur les plus-values ​​au Royaume-Uni est supérieur à 17 100 € après abattement, vous devrez payer la différence au HMRC.

Points clés à retenir

Vendre un bien immobilier en Espagne en tant que résident britannique implique des taxes dans les deux pays, des méthodes de calcul différentes et des délais de déclaration stricts. Comprendre la plus-value immobilière espagnole, la retenue à la source de 3 %, le complément d'impôt britannique et la convention de double imposition vous permettra d'anticiper, d'éviter les pénalités et de maximiser les déductions fiscales auxquelles vous avez droit.

Pour obtenir des conseils personnalisés en fonction de votre situation, contactez l'équipe UK Landlord Tax au 01902 711370 ou envoyez un e-mail à enquiries@uklandlordtax.co.uk.

Thandi Nicholls Ltd,
Centre des industries créatives,
Glaisher Drive,
Wolverhampton,
West Midlands
, WV10 9TG