Britischer Staatsbürger verkauft Immobilie in Spanien

Für britische Staatsbürger, die den Verkauf einer Immobilie in Spanien erwägen, ist es unerlässlich, die steuerlichen Auswirkungen und Meldepflichten einer solchen Transaktion zu verstehen. Im Folgenden erläutern wir alle wichtigen Aspekte – von spanischen Steuern und britischen Verpflichtungen bis hin zu Fristen, Abzügen und den nächsten praktischen Schritten.

Muss ich den Verkauf dem Finanzamt melden?

Wenn Sie in Großbritannien ansässig und dort ansässig sind, unterliegen Sie der Besteuerung Ihres weltweiten Einkommens und Ihrer weltweiten Kapitalgewinne. Der Verkauf einer Immobilie in Spanien muss daher der britischen Steuerbehörde (HMRC) in Ihrer Einkommensteuererklärung gemeldet werden. Zwischen Großbritannien und Spanien besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen, sodass Sie nicht zweimal Steuern auf denselben Gewinn zahlen sollten. Bereits gezahlte spanische Kapitalertragsteuer (CGT) wird in der Regel mit der in Großbritannien fälligen CGT verrechnet.

Da die Kapitalertragsteuer in jedem Land unterschiedlich berechnet wird, müssen Sie die Regelungen sowohl in Spanien als auch in Großbritannien verstehen, um herauszufinden, ob Sie in Großbritannien zusätzliche Steuern zahlen müssen.

In Spanien zu zahlende Steuern

Beim Verkauf von Immobilien in Spanien können zwei Hauptsteuern anfallen:

Plusvalía (Lokale Bodenwertsteuer)

Plusvalía ist eine Gemeindesteuer, die vom örtlichen Gemeinderat auf der Grundlage der Wertsteigerung des Grundstücks ( valor catastral del suelo) während der Besitzdauer erhoben wird.

• Es besteht kein Zusammenhang mit dem Marktpreis der Immobilie.
• Die Höhe des Betrags hängt davon ab, wie lange Sie die Immobilie bereits besitzen und wie hoch die örtlichen Grundsteuersätze der Gemeinde sind.

Spanische Kapitalertragsteuer (KESt) für Nichtansässige

Nichtansässige werden auf den Gewinn besteuert, der sich aus dem Verkaufspreis abzüglich des Kaufpreises und der abzugsfähigen Kosten berechnet.

• Steuersätze: 19 % für Einwohner der EU/des EWR; 24 % für Einwohner anderer Länder.
• Abzugsfähige Kosten: Sie können nachgewiesene Kauf- und Verkaufskosten (Anwaltskosten, Notargebühren, Maklerprovisionen) und qualifizierende Verbesserungsarbeiten absetzen.
• Förderung für den Hauptwohnsitz: Diese Förderung stand bisher EU-/EWR-Bürgern zur Verfügung, die in einen anderen Hauptwohnsitz reinvestierten; Einwohner des Vereinigten Königreichs sind nach dem Brexit nicht mehr anspruchsberechtigt.

Die 3 %ige Quellensteuer (Retención)

Nach Abschluss des Kaufvertrags muss der Käufer 3 % des Verkaufspreises und diese als Vorauszahlung der Kapitalertragsteuer direkt an die spanische Steuerbehörde zahlen.

• Beträgt die tatsächliche Kapitalertragsteuer weniger als 3 %, können Sie die Differenz zurückfordern, indem Sie innerhalb von vier Monaten nach dem Verkauf eine Steuererklärung gemäß Modelo 210 einreichen
• Ist Ihre Kapitalertragsteuerlast höher, müssen Sie den Differenzbetrag bei der Einreichung der Steuererklärung begleichen.

Zulässige Abzüge und Kostennachweise

Sowohl in Spanien als auch in Großbritannien dürfen bestimmte Kosten vom Gewinn abgezogen werden:

• Kauf- und Verkaufskosten wie Anwaltskosten, Maklerprovisionen und Notargebühren.
• Dokumentierte Kapitalverbesserungen (Erweiterungen, größere Renovierungen).

• Inflationsanpassungen sind gegebenenfalls zu berücksichtigen.

Bewahren Sie Rechnungen, Verträge und Zahlungsbelege auf, um jeden Abzug belegen zu können.

Währungsumrechnung und Devisengewinne

Die spanische Kapitalertragsteuer wird in Euro berechnet, die britische Steuerbehörde HMRC verlangt jedoch Berechnungen in Pfund Sterling unter Verwendung des Wechselkurses am Kauf- und Verkaufsdatum.

• Währungsschwankungen können in Großbritannien zu einem steuerpflichtigen Gewinn führen, selbst wenn der Gewinn in Euro gering oder gar nicht vorhanden ist.
• Führen Sie offizielle Wechselkursaufzeichnungen, um eine korrekte Berichterstattung im Vereinigten Königreich zu gewährleisten.

Kapitalertragssteuer im Vereinigten Königreich

Die britische Kapitalertragsteuer wird auf den Gewinn nach Abzug der zulässigen Kosten und des jährlichen Kapitalertragsteuerfreibetrags erhoben.

• Steuersätze für Wohnimmobilien: 18 % für Gewinne innerhalb eines nicht ausgeschöpften Grundsteuersatzbereichs und 24 % für Gewinne darüber.
• Da die britischen Steuersätze höher sein können als die spanischen, müssen Sie möglicherweise eine Nachzahlung an die britische Steuerbehörde HMRC leisten, nachdem Sie die Anrechnung der in Spanien gezahlten Steuern geltend gemacht haben.
• Die Befreiung von der Regelung für den Hauptwohnsitz kann in Anspruch genommen werden, wenn die Immobilie jemals Ihr Hauptwohnsitz war. Es gelten jedoch strenge Bedingungen.

Doppelbesteuerungsabkommen und Anrechnung ausländischer Steuern

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Großbritannien und Spanien verhindert die Doppelbesteuerung. Geben Sie bei Ihrer britischen Steuererklärung die gezahlte spanische Kapitalertragsteuer an und beantragen Sie die Anrechnung der ausländischen Steuer.

• Die britische Steuerbehörde HMRC gewährt eine Gutschrift bis zur Höhe der in Großbritannien auf denselben Gewinn fälligen Steuer.
• Wenn die Steuern in Großbritannien höher sind, zahlen Sie die Differenz.

Meldefristen

Im Gegensatz zu Immobilienverkäufen in Großbritannien besteht für ausländische Immobilien keine 60-tägige Meldepflicht gegenüber der britischen Steuerbehörde HMRC, allerdings müssen Sie die Frist für die Selbstveranlagung einhalten.

Einkommensteuer und sonstige Verpflichtungen für Nichtansässige

Stellen Sie sicher, dass alle jährlichen Einkommensteuerzahlungen für Nichtansässige und die lokalen Steuersätze vor Abschluss des Verkaufs auf dem neuesten Stand sind. Ausstehende Steuern können den Verkauf verzögern oder von Ihrem Verkaufserlös einbehalten werden.

Erbschaft oder geschenktes Eigentum

Wurde die Immobilie geerbt oder geschenkt, gelten die spanischen Erbschaftsteuerregeln. Zur Berechnung des Gewinns ist ein Nachlassgutachten erforderlich. Bei Wohnsitz in Großbritannien kann zusätzlich die britische Erbschaftsteuer anfallen.

Checkliste für den praktischen Verkauf

Bevor Sie die Immobilie auf den Markt bringen, sollten Sie Folgendes beachten:

• Besitzen Sie eine gültige NIE (spanische Steueridentifikationsnummer).
• Besorgen Sie sich einen Energieausweis.
• Beauftragen Sie einen spanischen Anwalt mit der Abwicklung von Verträgen, Steuern und der Rückerstattung der 3%igen Einbehaltung.
• Führen Sie Aufzeichnungen über Anschaffungskosten, Wertsteigerungen und Wechselkurse.
• Budget für Plusvalía und sowohl spanische als auch britische Kapitalertragsteuer.

Durchgerechnetes Beispiel

Wenn Sie eine spanische Immobilie für 200.000 € gekauft und für 300.000 € verkauft haben, wobei die dokumentierten Verkaufskosten 10.000 € betragen, beträgt Ihr spanischer Gewinn 90.000 €.

• Spanische Kapitalertragsteuer zu 19 % = 17.100 €.
• Der Käufer behält bei Vertragsabschluss 3 % von 300.000 € = 9.000 € ein.
• Reichen Sie das Formular Modelo 210 ein, um den Restbetrag (€8.100) zu begleichen oder einen etwaigen Überschuss zurückzufordern.
• Für die Berichterstattung in Großbritannien ist der Betrag in GBP umzurechnen. Sollte die britische Kapitalertragsteuer nach Abzug der Steuererleichterungen höher als 17.100 € ausfallen, ist die Differenz an die britische Steuerbehörde HMRC zu entrichten.

Wichtigste Erkenntnisse

Der Verkauf einer spanischen Immobilie als Einwohner Großbritanniens unterliegt in beiden Ländern der Besteuerung, wobei unterschiedliche Berechnungsmethoden und strenge Abgabefristen gelten. Kenntnisse über die spanische Kapitalertragsteuer (CGT), den 3%igen Quellensteuerabzug, die britische Ausgleichssteuer und das Doppelbesteuerungsabkommen helfen Ihnen bei der Planung, vermeiden Strafen und maximieren mögliche Steuerabzüge.

Für eine auf Ihre individuellen Umstände zugeschnittene Beratung wenden Sie sich bitte an das UK Landlord Tax Team unter 01902 711370 oder per E-Mail an enquiries@uklandlordtax.co.uk.

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