Häufig gestellte Fragen zur Stempelsteuer

Grunderwerbsteuer

30 Ihrer Fragen zur Grunderwerbsteuer beantwortet

Die Grunderwerbsteuer (Stamp Duty Land Tax, SDLT) beim Immobilienkauf hat sich für Vermieter zu einer der komplexesten, verwirrendsten und schwierigsten Steuern entwickelt. Wir erhalten regelmäßig Anfragen von Mandanten, die um Klärung bitten, da einige von den Anwälten, die den Kauf ihrer Immobilie abgewickelt haben, falsch beraten wurden.

Die folgenden 30 Fragen und Antworten beschreiben eine Reihe häufiger Szenarien und sollen hoffentlich etwas Klarheit bei der Auslegung der Gesetzgebung und der SDLT-Position schaffen.

Frage 1: Wenn ich einen neuen Hauptwohnsitz kaufe, aber meinen jetzigen Hauptwohnsitz behalte, ihn in eine Anlageimmobilie umwandle und vermiete, muss ich dann beim Kauf meines neuen Hauptwohnsitzes die höheren Grunderwerbsteuersätze zahlen?

A1). Ja, die höheren Steuersätze gelten, da Sie nach dem Kauf eine zusätzliche Wohnimmobilie besitzen. – Wenn Sie jedoch Ihr vorheriges Haus innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf des neuen verkaufen, können Sie eine Rückerstattung vom Finanzamt (HMRC) beantragen.

Frage 2) – Ich wohne derzeit in einer Mietwohnung, besitze aber eine vermietete Immobilie. Nun möchte ich mein erstes Eigenheim kaufen, in dem ich und meine Familie wohnen können. Muss ich bei diesem Kauf die höheren Grunderwerbsteuersätze zahlen?

A2). Ja, die höheren SDLT-Sätze gelten, da Sie nach dem Kauf eine zusätzliche Wohnimmobilie besitzen (und Ihren Hauptwohnsitz nicht ersetzt haben, d. h. Ihren aktuellen Hauptwohnsitz nicht verkauft und einen neuen gekauft haben).

Frage 3). Ich habe mehrere Jahre im Ausland gelebt und gearbeitet und dort eine Immobilie erworben, die ich als Hauptwohnsitz nutzte. Nun kehre ich nach Großbritannien zurück und möchte hier eine Immobilie kaufen, die mein Hauptwohnsitz werden soll. Meine Immobilie im Ausland möchte ich weiterhin als Ferienhaus nutzen. Da ich einen neuen Hauptwohnsitz erwerbe, bin ich dann von den höheren Grunderwerbsteuersätzen befreit?

A3). Nein, die höheren Steuersätze gelten für den Kauf in Großbritannien, da Sie nach dem Kauf eine zusätzliche Wohnimmobilie besitzen und Ihren Hauptwohnsitz nicht ersetzt haben, d. h. Ihren derzeitigen Hauptwohnsitz nicht verkauft und einen neuen gekauft haben.

Frage 4): Ich bin Bauträger und kaufe Wohnimmobilien, saniere sie und verkaufe sie anschließend. Werde ich bei meinen Käufen von den höheren Grunderwerbsteuersätzen befreit?

A4). Nein, es gibt keine Erleichterungen oder Ausnahmen von den höheren Steuersätzen für Immobilienentwickler.

Q5). Ist mein Immobilienvermietungsunternehmen von den höheren Steuersätzen beim Kauf von Immobilien zur Vermietung befreit?

A5). Nein, die höheren Steuersätze gelten für alle Käufe von Wohnimmobilien durch Unternehmen. Es gibt keine Steuererleichterungen oder Ausnahmen von den höheren Steuersätzen.

Frage 6) Ich bin Steuerberater einer gemeinnützigen Organisation. Diese kann in der Regel beim Kauf von Immobilien, die für gemeinnützige Zwecke genutzt werden, eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer (SDLT) geltend machen. Muss die Organisation beim Kauf von Wohnimmobilien die höheren Steuersätze zahlen?

A6). Nein, sofern der Kauf der neuen Immobilie die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung erfüllt, kann die Wohltätigkeitsorganisation die volle Befreiung von der ansonsten fälligen Grunderwerbsteuer in Anspruch nehmen.

Frage 7). Ich bin Miteigentümer einer vermieteten Immobilie zusammen mit vier Freunden. Die Immobilie hat einen Wert von 150.000 £, mein Anteil beträgt 30.000 £. Ich wohne derzeit bei meinen Eltern, möchte aber nun ein eigenes Haus kaufen. Muss ich für diesen Kauf die höheren Grunderwerbsteuersätze zahlen?

A7). Nein, da Ihr Anteil an der vermieteten Immobilie unter 40.000 £ liegt, gelten die höheren Steuersätze nicht.

Frage 8). Ich besitze ein selbstgenutztes Wohnhaus und bin außerdem Miteigentümer einer vermieteten Immobilie zusammen mit meinem Bruder. Ich plane, den Anteil meines Bruders zu übernehmen, ihm einen Teilbetrag auszuzahlen und seinen Anteil an der Hypothek zu tragen. Gelten dann die höheren Zinssätze?

A8). Ja, die höheren Zinssätze gelten für den Gesamtbetrag, den Sie für den Anteil Ihres Bruders einzahlen, einschließlich aller Hypothekenschulden, die Sie übernehmen.

Frage 9): Ich wohne in einer vom Arbeitgeber gestellten Unterkunft. Ich kaufe ein eigenes Haus, das meine einzige Wohnimmobilie sein wird. Fallen für mich die höheren Grunderwerbsteuersätze an?

A9). Wenn Sie in einer Unterkunft wohnen, die Ihnen nicht gehört, wird diese bei der Berechnung, ob Sie eine zusätzliche Wohnimmobilie erwerben, nicht berücksichtigt. Wenn Sie keine andere Immobilie besitzen, gelten die höheren Grunderwerbsteuersätze nicht.

Frage 10). Ich wohne in einer vom Arbeitgeber gestellten Unterkunft. Nun kaufe ich ein Haus für meine Familie und mich. Ich besitze außerdem eine vermietete Immobilie. Unterliege ich dem höheren Grunderwerbsteuersatz?

A10). Wenn Sie in einer Unterkunft wohnen, die Ihnen nicht gehört, wird diese bei der Berechnung, ob Sie eine zusätzliche Wohnimmobilie erwerben, nicht berücksichtigt. Da Sie jedoch bereits eine Wohnimmobilie besitzen, gelten für den Kauf Ihres neuen Hauses die höheren Steuersätze.

Frage 11). Ich wohne derzeit in einer Mietwohnung, nachdem ich meinen vorherigen Hauptwohnsitz vor fast 18 Monaten verkauft habe. Ich möchte nun innerhalb der nächsten Monate einen neuen Hauptwohnsitz erwerben. Ich besitze außerdem mehrere vermietete Immobilien. Muss ich beim Kauf meines neuen Hauptwohnsitzes die höheren Steuersätze zahlen?

A11). Sofern Sie Ihren neuen Hauptwohnsitz innerhalb von 3 Jahren nach dem Verkauf Ihres vorherigen Hauptwohnsitzes erwerben, wird davon ausgegangen, dass Sie Ihren Hauptwohnsitz ersetzen, und daher finden die höheren Steuersätze keine Anwendung.

Frage 12): Ich besitze ein Ferienhaus in Cornwall und ein Haus in London, das mein Hauptwohnsitz ist. Ich bin gerade dabei, meinen Hauptwohnsitz zu verkaufen und einen neuen zu kaufen. Möglicherweise kann ich meinen jetzigen Hauptwohnsitz nicht verkaufen, bevor der Kauf des neuen abgeschlossen ist. Muss ich dann die höheren Steuern zahlen?

A12). Ja, die höheren Steuersätze gelten, da Sie nach dem Kauf Ihrer neuen Immobilie eine zusätzliche Wohnimmobilie besitzen und Ihren Hauptwohnsitz nicht ersetzt haben. Wenn Sie jedoch Ihren derzeitigen Hauptwohnsitz innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf der neuen Immobilie verkaufen, können Sie eine Rückerstattung vom Finanzamt (HMRC) beantragen.

Frage 13): Ich kaufe einen neuen Hauptwohnsitz und verkaufe meinen bisherigen. Sollte die Verkaufskette jedoch scheitern und ich den Kauf der neuen Immobilie doch noch abschließen, besäße ich dann zwei Immobilien. Muss ich für den Kauf der neuen Immobilie die höheren Steuersätze zahlen?

A13). Ja, Sie zahlen die höheren Steuersätze. Wenn Sie jedoch Ihren vorherigen Hauptwohnsitz innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf Ihres neuen verkaufen, können Sie eine Rückerstattung von der britischen Steuerbehörde (HMRC) beantragen.

Frage 14): Ich kaufe ein Ladenlokal mit einer darüberliegenden Wohnung als Kapitalanlage. Sowohl das Ladenlokal als auch die Wohnung werden vermietet. Ich besitze außerdem ein Wohnhaus und eine vermietete Wohnung. Muss ich die höheren Steuersätze zahlen?

A14). Nein, die höheren Steuersätze gelten nicht für Käufe, die sowohl Wohn- als auch Nichtwohnelemente enthalten.

Frage 15): Ich besitze einen 25%igen Anteil an einer Immobilie in Teilbesitz und möchte meinen Anteil auf 50% erhöhen. Ich besitze keine weiteren Wohnimmobilien. Muss ich die höheren Steuersätze zahlen?

A15). Nein, da dies die einzige Wohnimmobilie ist, die Sie besitzen, gelten die höheren Steuersätze nicht.

Frage 16). Mein Mann und ich besitzen ein Haus, das ich als unseren Hauptwohnsitz nutze. Mein Mann plant, eine Wohnung zu kaufen, um sie zu vermieten – diese wird nur auf seinen Namen eingetragen sein. Da wir dann jeweils nur noch eine Immobilie besitzen, gehe ich davon aus, dass die höheren Steuersätze für den Kauf der Wohnung nicht gelten?

A16). Für den Kauf der Wohnung gelten die höheren Steuersätze. Als Ehepaar wird jegliches Eigentum, das Ihnen beiden gehört, als gemeinsames Eigentum behandelt. Der Kauf der Wohnung wird daher für Sie beide als zusätzliche Wohnimmobilie eingestuft.

Frage 17). Ich habe mich vor Kurzem von meinem Ehepartner getrennt und stehe kurz vor dem Kauf einer neuen Immobilie, die mein Hauptwohnsitz werden soll. Ich besitze noch einen Anteil am ehemaligen gemeinsamen Haus. Unterliege ich den höheren Grunderwerbsteuersätzen?

A17). Wenn Sie einen neuen Hauptwohnsitz erwerben, während Sie noch Anteile an Ihrem vorherigen Haus besitzen, gelten die höheren Steuersätze. Sind Sie jedoch getrennt und ist diese Trennung voraussichtlich dauerhaft, und wird Ihr vorheriger Hauptwohnsitz innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf Ihres neuen verkauft, können Sie eine Rückerstattung der höheren Steuersätze beantragen.

Frage 18). Mein Partner und ich sind gemeinsame Eigentümer unseres Hauses. Wir erwerben eine weitere Wohnimmobilie, die wir vermieten bzw. als Ferienhaus nutzen möchten. Müssen wir die höheren Grunderwerbsteuersätze zahlen?

A18). Ja, Sie unterliegen den höheren Steuersätzen, wenn Sie eine zusätzliche Wohnimmobilie erwerben (und den vorherigen Hauptwohnsitz nicht veräußern).

Frage 19). Mein Partner und ich sind gerade dabei, gemeinsam eine Immobilie zu kaufen, die unser Hauptwohnsitz werden soll. Ich besitze bereits eine andere Immobilie, die ich vermiete, mein Partner hingegen kauft zum ersten Mal eine Immobilie. Müssen wir die höheren Grunderwerbsteuersätze auf den gesamten Kaufpreis oder nur auf die 50 % zahlen, die ich erwerbe?

A19). Die höheren Steuersätze gelten für den gesamten Kaufpreis, da Sie nach dem Kauf einen Anteil an einer weiteren Wohnimmobilie erwerben. Bei gemeinsamen Käufen gelten die höheren Steuersätze, wenn einer der Käufer bereits eine andere Wohnimmobilie besitzt.

Frage 20): Ich helfe meinem Sohn beim Kauf einer Immobilie, die sein Hauptwohnsitz sein wird. Mein Sohn kauft zum ersten Mal eine Immobilie, aber ich besitze bereits eine andere Immobilie, die der Hauptwohnsitz der Familie ist. Ich werde einen Anteil von 30 % an der Immobilie haben und mein Sohn einen Anteil von 70 %. Müssen wir die höheren Grunderwerbsteuersätze zahlen?

A20). Ja, die höheren Steuersätze gelten, da Sie nach dem Kauf ein Interesse an einer zusätzlichen Wohnimmobilie besitzen und Ihren Hauptwohnsitz nicht ersetzt haben, d. h. Ihren derzeitigen Hauptwohnsitz nicht verkauft und einen neuen erworben haben.

Frage 21): Ich erwerbe 6 Wohnimmobilien in einer einzigen Transaktion. Unterliege ich den höheren Grunderwerbsteuersätzen und kann ich die Steuerermäßigung für mehrere Wohneinheiten in Anspruch nehmen?

A21). Da Sie mindestens sechs Wohneinheiten erwerben, können Sie wählen, ob Sie die Grunderwerbsteuer zum Nichtwohngebäudesatz zahlen oder die Steuerermäßigung für mehrere Wohneinheiten in Anspruch nehmen möchten. Entscheiden Sie sich für die Steuerermäßigung für mehrere Wohneinheiten, gelten die höheren Steuersätze; der Mindestsatz beträgt 3 % für Käufe bis zu 250.000 £.

Frage 22): Ich erwerbe zwei Wohnungen im selben Gebäude in einer einzigen Transaktion. Ich beabsichtige, eine der Wohnungen selbst zu bewohnen und die andere zu vermieten. Ich besitze keine weiteren Wohnimmobilien. Werde ich von den höheren Grunderwerbsteuersätzen für die Wohnung, die ich selbst bewohnen möchte, befreit?

A22). Nein, für den Kauf beider Wohnungen gelten die höheren Steuersätze. Sie können jedoch die Steuerermäßigung für mehrere Wohnungen in Anspruch nehmen. Bei dieser Steuerermäßigung berechnet sich die Grunderwerbsteuer auf Basis des Durchschnittswerts jeder einzelnen Wohnung und nicht auf Basis des Gesamtbetrags, der für beide Wohnungen gezahlt wurde.

Frage 23): Unterliegt ein Unternehmen den höheren SDLT-Sätzen?

A23). Ein Unternehmen, das eine Wohnimmobilie erwirbt, unterliegt dem höheren Grunderwerbsteuersatz, selbst wenn es sich um seine einzige Wohnimmobilie handelt. Für Unternehmen gibt es keine Sonderregelungen bezüglich des höheren Grunderwerbsteuersatzes. Der höhere Grunderwerbsteuersatz findet jedoch keine Anwendung, wenn das Unternehmen dem Grunderwerbsteuersatz von 15 % unterliegt.

Frage 24). Ich kann beim Kauf von Wohnimmobilien für mein Vermietungsgeschäft eine Befreiung vom 15%igen Grunderwerbsteuersatz geltend machen. Kann ich auch beim Kauf weiterer Wohnimmobilien eine Befreiung vom höheren Steuersatz beantragen?

A24). Nein, die für den 15%igen Grunderwerbsteuersatz geltenden Vergünstigungen gelten nicht für die höheren Steuersätze beim Erwerb weiterer Wohnimmobilien. Sofern eine Vergünstigung vom 15%igen Grunderwerbsteuersatz gewährt wird, gelten die höheren Steuersätze.

Frage 25): Ich bin Anteilseigner einer GmbH, die eine Immobilie zur Vermietung besitzt. Ich erwerbe eine weitere Immobilie, die ich direkt besitzen werde. Ich besitze keine weiteren Wohnimmobilien. Muss ich die höheren Steuersätze zahlen?

A25). Nein, Anteile an einem Unternehmen, das Wohnimmobilien besitzt, werden bei der Ermittlung, ob eine Einzelperson eine zusätzliche Wohnimmobilie erwirbt, nicht berücksichtigt. Das Unternehmen kann jedoch den höheren Steuersätzen unterliegen, wenn es Wohnimmobilien erwirbt. Da es sich hier um Ihren ersten Kauf einer Wohnimmobilie handelt, gelten die höheren Steuersätze nicht.

Frage 26). Wir sind Treuhänder eines Treuhandverhältnisses, in dem alle Vermögenswerte und Einkünfte für bestimmte Begünstigte verwaltet werden. Wir erwerben eine Wohnimmobilie. Müssen wir die höheren Grunderwerbsteuersätze zahlen?

A26). Die Antwort hängt von der Situation der Begünstigten ab. Besitzen Begünstigte bereits andere Immobilien, unterliegen Sie den höheren Steuersätzen, es sei denn, der Kauf ersetzt den Hauptwohnsitz der Begünstigten.

Frage 27). Wir sind Treuhänder eines Nutzungsrechtstrusts. Wir erwerben eine Wohnimmobilie. Müssen wir die höheren Grunderwerbsteuersätze zahlen?

A27). Die Antwort hängt von der Situation des Begünstigten mit Besitzrecht ab. Besitzt der IIP-Begünstigte bereits andere Immobilien, so unterliegen Sie den höheren Steuersätzen, es sei denn, der Kauf ersetzt den Hauptwohnsitz des Begünstigten.

Frage 28). Wir sind Treuhänder eines Ermessensfonds. Wir erwerben eine Wohnimmobilie. Müssen wir die höheren Grunderwerbsteuersätze zahlen?

A28). Ein Treuhänder eines Ermessensfonds, der eine Wohnimmobilie erwirbt, unterliegt dem höheren Grunderwerbsteuersatz, selbst wenn es sich um seine einzige Wohnimmobilie handelt. Für Ermessensfonds gibt es keine Sonderausnahmen vom höheren Grunderwerbsteuersatz.

Frage 29): Ich bin gerade dabei, meine erste Immobilie zu kaufen, und habe unerwartet einen 20%igen Anteil an einer Immobilie von einem Onkel geerbt. Ich besitze keine weiteren Immobilien. Muss ich für meinen Kauf die höheren Steuersätze zahlen?

A29). Nein, die höheren Steuersätze finden keine Anwendung. Ein geringer Anteil (50 % oder weniger) an einer Immobilie, die innerhalb der letzten drei Jahre vor dem Kauf geerbt wurde, wird bei der Beurteilung, ob ein Käufer eine zusätzliche Wohnimmobilie erwirbt, nicht berücksichtigt.

Frage 30: Wie kann ich eine Rückerstattung beantragen? Kann ich das selbst tun?

A30). Wenn Sie Ihren bisherigen Hauptwohnsitz innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf Ihres neuen Hauptwohnsitzes verkaufen, können Sie die Rückerstattung der höheren Grunderwerbsteuer beantragen. Ein einfaches Formular dazu finden Sie auf GOV.UK. Dieses muss innerhalb von drei Monaten nach dem Verkauf Ihres bisherigen Hauptwohnsitzes oder innerhalb von zwölf Monaten nach dem Abgabetermin der Steuererklärung ausgefüllt werden, je nachdem, welcher Zeitpunkt später liegt. Das Formular kann vom Käufer der Immobilie, für die die höhere Grunderwerbsteuer gezahlt wurde, oder von einem in Ihrem Namen handelnden Anwalt ausgefüllt werden, sofern Sie eine entsprechende Vollmacht vorlegen.

Auch wenn sich die Grunderwerbsteuersätze und -grenzen in den nächsten Jahren ändern könnten, ist es unwahrscheinlich, dass sich viele oder gar keine der von der britischen Steuerbehörde (HMRC) beschriebenen Situationen grundlegend ändern werden. Selbstverständlich werden wir unsere Empfehlungen aktualisieren, sollten sich die Grundprinzipien ändern.

Sollten Leser Fragen haben, zögern Sie bitte nicht, uns zu kontaktieren – UK Landlord Tax

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