Register ausländischer Unternehmen – Leitfaden & FAQs

Das Register ausländischer Unternehmen ist eine Maßnahme zur Verbesserung der Transparenz von Immobilienbesitzverhältnissen in vielen Ländern. Sein Hauptziel ist die Verhinderung von Geldwäsche, Steuerhinterziehung und illegalen Finanzströmen über Immobilienvermögen im Besitz ausländischer Unternehmen.

Warum sollten sich Vermieter für das Register ausländischer Unternehmen interessieren?

Es gibt mehrere Gründe, warum Vermieter, insbesondere solche mit internationalen Verbindungen, sich für solche Register interessieren sollten:

Rechtliche Bestimmungen: Sowohl Vermieter als auch Immobilieneigentümer sind in der Regel gesetzlich verpflichtet, ihre Eigentumsstrukturen und wirtschaftlich Berechtigten offenzulegen. Andernfalls drohen Bußgelder, Strafen oder sogar strafrechtliche Konsequenzen.

Transparenz und Reputation: Durch die Offenlegung der Eigentumsverhältnisse können Vermieter Transparenz und ethisches Handeln demonstrieren. Dies kann sich positiv auf ihren Ruf bei Mietern, Investoren und der Öffentlichkeit auswirken.

Steuerliche Auswirkungen: Ein Grund für die Einführung des Registers ist die Sicherstellung der ordnungsgemäßen Zahlung der Grundsteuern. Durch die Einhaltung der Registervorschriften können Vermieter steuerliche Komplikationen, Strafen oder Vorwürfe der Steuerhinterziehung vermeiden.

Erweiterte Sorgfaltsprüfung: Wenn ein Vermieter Transaktionen mit ausländischen Unternehmen tätigt, kann die Kenntnis und das Verständnis des Registers die Durchführung von Sorgfaltsprüfungen erleichtern. Dies kann von Vorteil sein, um die Legitimität oder den Ruf potenzieller Geschäftspartner oder Käufer zu beurteilen.

Überprüfung durch Finanzinstitute: Banken und andere Finanzinstitute führen immer strengere Sorgfaltsprüfungen durch. Sie verlangen häufig Klarheit über Eigentumsverhältnisse, insbesondere bei der Kreditvergabe oder der Abwicklung großer Transaktionen. Die Einhaltung der Vorschriften im Register ausländischer Unternehmen kann die Geschäftsbeziehungen mit diesen Instituten erleichtern.

Zukünftige Verkäufe und Käufe: Die durch das Grundbuch gewährleistete Transparenz kann künftige Verkäufe oder Käufe von Immobilien potenziell erleichtern. Käufer und Verkäufer könnten Transaktionen eher vertrauen, wenn die Eigentumsverhältnisse klar und nachweisbar sind.

Was ist eine ausländische Einheit?

Eine ausländische Gesellschaft ist typischerweise ein Unternehmen, eine Personengesellschaft, ein Trust oder eine andere juristische Person, die außerhalb der Gerichtsbarkeit eines bestimmten Landes gegründet, registriert oder ansässig ist. Im Kontext von Immobilieneigentum und der Diskussion um das Register ausländischer Gesellschaften bezeichnet der Begriff „ausländische Gesellschaft“ üblicherweise eine Gesellschaft, die außerhalb des Landes, in dem sich die Immobilie befindet, registriert ist, aber Immobilien oder Grundstücke innerhalb dieses Landes besitzt.

Wenn beispielsweise ein Unternehmen auf den Britischen Jungferninseln (BVI) registriert ist, aber Immobilien in Großbritannien besitzt, würde dieses Unternehmen aus britischer Sicht als „ausländisches Unternehmen“ betrachtet werden.

Die Details, Definitionen und Auswirkungen können je nach den spezifischen Rechts- und Regulierungsrahmen der einzelnen Länder variieren. Gemeinsames Merkmal ist jedoch, dass das Unternehmen als von seinen Eigentümern getrennte juristische Person anerkannt wird und außerhalb der betreffenden Gerichtsbarkeit operiert.

Was ist ein qualifizierter Nachlass?

Im Kontext der Diskussionen um das Register ausländischer Unternehmen bezieht sich der Begriff „qualifiziertes Vermögen“ im Allgemeinen auf bestimmte Arten von Vermögensinteressen, bei denen ein ausländisches Unternehmen seine wirtschaftliche Berechtigung registrieren lassen muss. 

Die wichtigsten Arten von förderfähigen Immobilien in diesem Zusammenhang sind:

• Freie Grundstücke
• Erbbaurechte mit einer ursprünglich auf mehr als 21 Jahre befristeten Erbbaurechtsdauer.
• Besitzt ein ausländisches Unternehmen in Großbritannien qualifizierte Immobilien, ist es in der Regel verpflichtet, Angaben zu seinen wirtschaftlich Berechtigten offenzulegen. Diese Informationen werden anschließend im Register ausländischer Unternehmen veröffentlicht. Ziel dieser Maßnahmen ist es, illegale Finanzaktivitäten zu verhindern und für mehr Transparenz bei Immobilienbesitz zu sorgen.

Was ist ein wirtschaftlich Berechtigter?

Ein „wirtschaftlicher Eigentümer“ ist eine Person oder Organisation, die die Vorteile des Eigentums genießt, obwohl der Titel an einer Sache auf einen anderen Namen lautet. Er bezeichnet in der Regel die Person oder Organisation, die von der betreffenden Sache profitiert, sie kontrolliert oder beeinflusst. 

Was müssen Vermieter im Hinblick auf das Register ausländischer Unternehmen beachten?

Wenn Vermieter mit ausländischen Unternehmen verbunden sind oder selbst ausländische Unternehmen sind und Immobilien in Großbritannien besitzen oder erwerben wollen, müssen sie in der Regel Folgendes tun:

Registrierung: Wenn ein ausländisches Unternehmen Immobilien im Vereinigten Königreich erwirbt oder bereits besitzt, muss es sich im Register der ausländischen Unternehmen eintragen lassen. Diese Registrierung sollte Angaben zu den wirtschaftlich Berechtigten des Unternehmens enthalten.

Aktualisierungsinformationen: Unternehmen sind verpflichtet, ihre Angaben im Register jährlich oder immer dann zu aktualisieren, wenn sich die wirtschaftlichen Eigentümer ändern.

Registrierungsnummer erhalten: Nach erfolgreicher Registrierung erhält das ausländische Unternehmen eine eindeutige Registrierungsnummer. Diese Nummer ist für Immobilientransaktionen unerlässlich, da sie bei jedem Eigentumsübergang vorgelegt werden muss.

Beschränkungen bei Immobilientransaktionen: Wenn sich ein ausländisches Unternehmen nicht registriert, unterliegt es Beschränkungen beim Verkauf, der Vermietung für mehr als sieben Jahre oder der Verwendung der Immobilie als Kreditsicherheit. Diese Beschränkungen können erst nach Registrierung und Angabe der erforderlichen Daten zum wirtschaftlich Berechtigten aufgehoben werden.

Strafen: Die Nichteinhaltung der Registrierungspflichten oder die Angabe falscher Informationen kann zu erheblichen Geldstrafen und in einigen Fällen zu Freiheitsstrafen führen.

Sorgfaltspflicht: Vermieter mit Verbindungen zu ausländischen Unternehmen sollten sich über Umfang und Details ihrer Immobilien im Klaren sein, insbesondere bei komplexen Eigentümerstrukturen. Dies trägt dazu bei, dem Grundbuch korrekte Informationen bereitzustellen.

Rechtliche Beratung einholen: Angesichts der rechtlichen Konsequenzen und möglicher Strafen bei Nichteinhaltung ist es für Vermieter ratsam, professionellen Rat einzuholen, um sicherzustellen, dass sie alle Anforderungen des Registers ausländischer Unternehmen erfüllen.

Für Vermieter ist es unerlässlich zu verstehen, dass das Hauptziel dieses Registers darin besteht, Transparenz auf dem britischen Immobilienmarkt zu schaffen. Auch wenn dies für ausländische Unternehmen zusätzlichen bürokratischen Aufwand bedeuten mag, ist es ein entscheidender Schritt im Kampf gegen illegale Finanzaktivitäten.  

Ist das ROE-Regime dasselbe wie das PSC-Regime?

Nein, das ROE-Regime (Register of Overseas Entities) und das PSC-Regime (Persons with Significant Control) sind nicht identisch, verfolgen aber das gemeinsame Ziel, die Transparenz von Eigentums- und Kontrollverhältnissen bei Unternehmen und Immobilien zu erhöhen. Beide sind Initiativen aus Großbritannien und haben zwar unterschiedliche operative Rahmenbedingungen und Anwendungsbereiche, überschneiden sich jedoch in ihrem übergeordneten Ziel, Finanzkriminalität wie Geldwäsche und Steuerhinterziehung zu bekämpfen.

Hier ein kurzer Überblick über beide Systeme:

PSC-Regime (Personen mit maßgeblichem Einfluss):

• Eingeführt von der britischen Regierung im April 2016.
• Verpflichtet britische Unternehmen und LLPs (Limited Liability Partnerships), die Personen zu identifizieren und zu erfassen, die maßgeblichen Einfluss auf sie ausüben.
• Die Unternehmen und LLPs müssen ein PSC-Register führen und dieses beim Companies House einreichen.
• Ein PSC ist im Allgemeinen jemand, der mehr als 25 % der Anteile oder Stimmrechte an einem Unternehmen hält, das Recht hat, die Mehrheit des Vorstands zu ernennen oder abzuberufen, oder auf andere Weise einen maßgeblichen Einfluss oder eine maßgebliche Kontrolle ausübt.
• Ziel ist es, die Transparenz in britischen Unternehmen und LLPs zu erhöhen, um zu verstehen, wem diese Einheiten tatsächlich gehören oder wen sie kontrollieren.

ROE-Regime (Register ausländischer Unternehmen):

• Ziel ist es, die Transparenz auf dem britischen Immobilienmarkt zu erhöhen, indem die wirtschaftlich Berechtigten von in Großbritannien befindlichen Immobilien identifiziert werden, die sich im Besitz ausländischer Unternehmen befinden.
• Ausländische Unternehmen, die Immobilien in Großbritannien besitzen oder erwerben wollen, müssen sich registrieren und Angaben zu ihren wirtschaftlich Berechtigten machen.
• Ziel ist es, Geldwäsche, Steuerhinterziehung und illegale Finanzströme über Immobilienvermögen im Besitz ausländischer Unternehmen zu verhindern.
• Obwohl die beiden Systeme unterschiedliche Anwendungsbereiche haben – wobei sich die PSC auf das Eigentum an Unternehmen und LLPs konzentriert und die ROE auf Immobilien, die sich im Besitz ausländischer Unternehmen befinden – dienen sie beide dazu, die oft undurchsichtige Natur des Unternehmens- und Immobilieneigentums zu beleuchten. 

Wer in Großbritannien geschäftlich tätig ist oder Immobilien besitzt, sollte mit beiden Regelungen vertraut sein, um die Einhaltung der Vorschriften zu gewährleisten und mögliche Strafen zu vermeiden.

Kann ich als Ausländer alle meine Immobilien in Großbritannien vor dem 31. Januar 2023 verkaufen, ohne irgendwelche Maßnahmen ergreifen zu müssen?

Wenn Sie erwägen, alle im Besitz einer ausländischen Gesellschaft befindlichen Immobilien in Großbritannien vor einem bestimmten Datum zu verkaufen, um eine Registrierung oder damit verbundene Verpflichtungen zu vermeiden, sind einige Punkte zu beachten:

Bestehende Verpflichtungen: Selbst wenn Sie die Immobilie verkaufen, bevor die Gesetzgebung vollständig in Kraft tritt, kann es rückwirkende Bestimmungen oder andere Vorschriften geben, die von ausländischen Unternehmen, die in Großbritannien Immobilien besaßen, innerhalb eines bestimmten Zeitraums vor dem Inkrafttreten der Gesetzgebung noch immer Offenlegungs- oder Meldepflichten vorschreiben.

Transaktionsdauer: Der Verkauf einer Immobilie ist nicht immer ein schneller Prozess. Von der Käufersuche über die Verhandlung der Konditionen und die Objektbesichtigungen bis hin zur Klärung der rechtlichen Details können Immobilientransaktionen mitunter länger dauern als erwartet. Es ist ratsam, diese möglichen Verzögerungen einzuplanen.

Rechtliche und finanzielle Folgen: Der Verkauf einer Immobilie, insbesondere wenn er überhastet erfolgt, kann erhebliche rechtliche und finanzielle Folgen haben. Sie sollten die steuerlichen Auswirkungen, mögliche Verluste durch einen überstürzten Verkauf und die Anwaltskosten berücksichtigen.

Holen Sie sich Expertenrat: Aufgrund der Komplexität des Immobilienbesitzes durch ausländische Unternehmer und der sich ständig weiterentwickelnden Natur der damit verbundenen Vorschriften ist es unerlässlich, Finanzexperten zu konsultieren, die mit dem britischen Immobilienrecht und den bevorstehenden Änderungen vertraut sind.  

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Verkauf einer Immobilie vor Inkrafttreten neuer Vorschriften zwar wie ein einfacher Weg zur Umgehung der Bestimmungen erscheinen mag, die Realität jedoch komplexer sein kann. Es ist entscheidend, umfassend informiert zu sein und Maßnahmen zu ergreifen, die im langfristigen Interesse des ausländischen Unternehmens liegen.

Sollten Sie weitere Fragen zu diesem Thema haben, kontaktieren Sie uns bitte unter 01902 711370 oder per E-Mail unter enquiries@uklandlordtax.co.uk, falls Sie Fragen haben oder unsere fachkundige Unterstützung benötigen.

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