Sind Hypothekenzinsen für Vermieter weiterhin steuerlich absetzbar?

Dies ist eine der häufigsten Fragen von Vermietern, und die ehrliche Antwort lautet: Es kommt darauf an, wie Sie Ihre Immobilien besitzen. Für die meisten privaten Vermieter ist die kurze Antwort: Nein, nicht mehr so ​​wie früher. Doch die Sachlage ist komplexer als ein einfaches Ja oder Nein, und das Verständnis des Unterschieds zwischen einem Steuerabzug und einer Steuerermäßigung ist unerlässlich, wenn Sie Ihre Mietsteuerbelastung effektiv verwalten möchten.

Die alten Regeln: Als Hypothekenzinsen voll abzugsfähig waren

Viele Jahre lang wurden Hypothekenzinsen für Vermieter von Wohnimmobilien wie alle anderen abzugsfähigen Ausgaben behandelt. Bei Mieteinnahmen von 15.000 £ und Hypothekenzinsen von 9.000 £ wurde der Nettogewinn von 6.000 £ versteuert. Die Zinsen wurden bereits vor der Steuerberechnung abgezogen, wodurch Steuerzahler mit höherem Einkommen effektiv 40 % und Steuerzahler mit Spitzensteuersatz 45 % ihrer Finanzierungskosten erstattet bekamen. Diese Regelung war unkompliziert, logisch und weitgehend konsistent mit der Behandlung von Betriebsausgaben im übrigen Steuersystem.

Das änderte sich alles mit dem Finanzgesetz (Nr. 2) 2015, das den sogenannten Abschnitt 24 einführte. Die Änderungen wurden zwischen 2017 und 2020 schrittweise eingeführt, aber seit April 2020 gelten die alten Regeln für private Vermieter von Wohnimmobilien nicht mehr.

Was die Regeln jetzt besagen

Nach den geltenden Bestimmungen können private Vermieter Hypothekenzinsen oder sonstige Finanzierungskosten nicht mehr von ihren Mieteinnahmen abziehen, wenn sie ihren steuerpflichtigen Gewinn berechnen. Stattdessen erhalten sie eine Steuerermäßigung in Höhe von 20 % des niedrigeren der drei folgenden Beträge: ihren Finanzierungskosten des Jahres, ihrem Gewinn aus der Immobilienvermietung oder ihrem bereinigten Gesamteinkommen über dem persönlichen Freibetrag.

Die praktischen Auswirkungen dieser Änderung sind erheblich. Ihre steuerpflichtigen Mieteinnahmen werden nun ohne Abzug der Hypothekenzinsen berechnet, was bedeutet, dass Ihr steuerlicher Gewinn höher ist als Ihr tatsächlicher Nettogewinn. Sie erhalten zwar eine Steuergutschrift in Höhe von 20 % Ihrer anrechenbaren Finanzierungskosten, aber bei einem Steuersatz von 40 % oder 45 % gleicht diese Gutschrift die Steuerschuld auf den zinsfinanzierten Teil Ihrer Einnahmen nur teilweise aus. Die Differenz zwischen dem, was Sie erhalten, und dem, was Sie nach den alten Regelungen erhalten hätten, bedeutet eine reale und dauerhafte Erhöhung Ihrer Steuerlast.

Ein durchgerechnetes Beispiel

Die Zahlen verdeutlichen dies. Angenommen, Sie haben Mieteinnahmen von 18.000 £, abzugsfähige Ausgaben (ohne Finanzierungskosten) von 2.000 £ und Hypothekenzinsen von 10.000 £. Ihr Grenzsteuersatz beträgt 40 %.

Nach den alten Regeln hätte Ihr zu versteuernder Gewinn 18.000 £ abzüglich 2.000 £ abzüglich 10.000 £, also 6.000 £, betragen. Bei einem Steuersatz von 40 % hätte Ihre Steuerlast auf die Mieteinnahmen 2.400 £ betragen.

Nach den geltenden Regelungen beträgt Ihr zu versteuernder Gewinn 18.000 £ abzüglich 2.000 £, also 16.000 £. Bei einem Steuersatz von 40 % beläuft sich die Steuer darauf auf 6.400 £. Sie erhalten anschließend eine Steuerermäßigung von 20 % von 10.000 £, also 2.000 £. Ihre Nettosteuerlast beträgt somit 6.400 £ abzüglich 2.000 £, also 4.400 £. Das sind 2.000 £ mehr als nach den alten Regelungen, für exakt dieselbe Immobilie mit exakt derselben Hypothek.

Für einen Steuerzahler mit dem höchsten Steuersatz wären die zusätzlichen Kosten noch höher. Und diese Berechnung berücksichtigt noch nicht die Folgeeffekte eines höheren zu versteuernden Einkommens, auf die wir später eingehen werden.

Die Folgewirkungen, die Sie vielleicht noch nicht bedacht haben

Einer der gravierendsten Aspekte von Paragraph 24 ist nicht die direkte Steuererhöhung an sich, sondern die dadurch entstehende Aufblähung Ihres bereinigten Nettoeinkommens – jener Kennzahl, die zur Ermittlung des Anspruchs auf verschiedene Vergünstigungen und Steuererleichterungen herangezogen wird. Da Hypothekenzinsen nicht mehr von Ihren Mieteinnahmen abgezogen werden, ist Ihr steuerliches Gesamteinkommen höher als Ihr tatsächliches wirtschaftliches Einkommen. Dies kann weitreichende Folgen haben, die weit über die Berechnung der Mietsteuer hinausgehen.

Übersteigt Ihr bereinigtes Nettoeinkommen 100.000 £, verringert sich Ihr persönlicher Steuerfreibetrag schrittweise um 1 £ für je 2 £ Einkommen über dieser Grenze. Der effektive Grenzsteuersatz in diesem Bereich beträgt 60 %, und Paragraph 24 kann Vermieter in diese Kategorie zwingen, die sonst nicht darunter fallen würden. Ein Vermieter mit einem Gehalt von 85.000 £ und Mieteinnahmen von 20.000 £ (davon 14.000 £ Hypothekenzinsen) hätte zuvor möglicherweise ein bereinigtes Nettoeinkommen von 91.000 £ gehabt. Gemäß Paragraph 24 beträgt sein bereinigtes Nettoeinkommen 105.000 £, und er beginnt, seinen persönlichen Steuerfreibetrag zu verlieren. Dies führt zu zusätzlichen Steuerkosten, die in keinem Zusammenhang mit seinem tatsächlichen Mietgewinn stehen.

Das gleiche Problem tritt bei der Zulage für Kindergeld für Haushalte mit hohem Einkommen auf, die fällig wird, wenn das bereinigte Nettoeinkommen 60.000 £ übersteigt. Auch die jährliche Rentenfreigrenze, die Rückzahlung von Studiendarlehen und der Anspruch auf bestimmte Steuergutschriften können davon betroffen sein. Diese Folgekosten werden oft übersehen, können aber genauso bedeutend sein wie die direkten Auswirkungen von Paragraph 24.

Wer kann Hypothekenzinsen noch in voller Höhe absetzen?

Die Beschränkung nach Paragraph 24 gilt für einzelne Vermieter und Personengesellschaften, deren Gesellschafter natürliche Personen sind. Sie gilt nicht für Kapitalgesellschaften. Eine GmbH, die Wohnimmobilien vermietet, kann Hypothekenzinsen weiterhin wie gewohnt als Betriebsausgabe absetzen und zahlt Körperschaftsteuer erst auf ihren Nettogewinn nach Abzug der Finanzierungskosten. Dies ist der Hauptgrund, warum die Gründung einer Kapitalgesellschaft seit der Regeländerung zu einer viel diskutierten Strategie für Vermieter geworden ist.

Die Einschränkung gilt ausschließlich für Wohnimmobilien. Vermieter von Gewerbeimmobilien – Büros, Einzelhandelsflächen, Industrieimmobilien – sind davon nicht betroffen und können die Finanzierungskosten weiterhin in voller Höhe absetzen. Die Regelung für möblierte Ferienwohnungen, die zuvor eine Ausnahme von Paragraph 24 für qualifizierte Kurzzeitvermietungen vorsah, wurde mit Wirkung zum April 2025 abgeschafft. Vermieter, die sich zuvor auf diese Ausnahme berufen haben, unterliegen nun den allgemeinen Regelungen für Wohnimmobilien.

Wie sieht es mit anderen Finanzierungskosten aus?

Es ist wichtig klarzustellen, dass § 24 nicht nur für Hypothekenzinsen, sondern für alle Finanzierungskosten im Zusammenhang mit der Immobilienvermietung gilt. Dies umfasst Zinsen für Darlehen zur Finanzierung von Immobilienverbesserungen oder -reparaturen, Bearbeitungsgebühren für Darlehen sowie sonstige Kosten, die im Zusammenhang mit der Aufnahme oder Rückzahlung von Finanzmitteln entstehen. Für all diese Kosten gilt die gleiche Steuerermäßigung von 20 %, und es gelten die gleichen Regeln hinsichtlich des Verwendungszwecks der Darlehen.

Können nicht in Anspruch genommene Entlastungsleistungen übertragen werden?

Kann die 20%ige Steuerermäßigung in einem bestimmten Jahr nicht vollständig genutzt werden, weil die Gewinne aus der Vermietung oder das bereinigte Gesamteinkommen nicht ausreichen, verfallen die nicht genutzten Finanzierungskosten nicht. Sie können in zukünftige Steuerjahre vorgetragen und bei ausreichendem Einkommen verwendet werden. Dieser Vortrag ist insbesondere für Vermieter relevant, die in früheren Jahren Verluste erlitten haben oder deren Einkommen stark schwankte. Die Kosten müssen jedoch aktiv erfasst und in der Einkommensteuererklärung geltend gemacht werden; die britische Steuerbehörde (HMRC) wendet sie nicht automatisch an.

Ist die Unternehmensgründung die Lösung?

Für Vermieter mit größeren Immobilienportfolios oder höheren Grenzsteuersätzen ist die Übertragung von Immobilien in eine Kapitalgesellschaft oft die steuerlich günstigste langfristige Lösung gemäß Paragraph 24. Eine Kapitalgesellschaft zahlt Körperschaftsteuer – derzeit 19 % für Gewinne bis zu 50.000 £, steigend auf 25 % für Gewinne über 250.000 £ – und kann Hypothekenzinsen vor der Berechnung des steuerpflichtigen Gewinns vollständig abziehen. Bei einem hoch verschuldeten Portfolio kann der Steuerunterschied zwischen privatem und gewerblichem Eigentum erheblich sein.

Die Gründung einer Kapitalgesellschaft birgt jedoch auch Nachteile und Risiken. Die Übertragung von Immobilien von Privatpersonen auf die Gesellschaft löst eine Kapitalertragsteuer aus und kann, insbesondere bei einer erheblichen Wertsteigerung der Immobilien seit dem Erwerb, zu einer hohen Kapitalertragsteuerbelastung führen. Zusätzlich kann bei der Übertragung Grunderwerbsteuer anfallen, die sich nach dem Verkehrswert der Immobilien richtet. Die einmaligen Gründungskosten müssen den laufenden Steuervorteilen gegenübergestellt werden.

Für manche Vermieter sprechen die Zahlen eindeutig für die Umwandlung in eine Kapitalgesellschaft. Für andere – insbesondere solche mit geringen Hypothekenschulden, Immobilien mit hohem Wertzuwachs oder Verkaufsplänen in naher Zukunft – können die Kosten die Vorteile überwiegen. Eine allgemeingültige Antwort gibt es nicht.

Was sollten Sie tun?

Wenn Sie Ihre Steuersituation seit dem vollständigen Inkrafttreten von Paragraph 24 im April 2020 nicht überprüft haben, sollten Sie zunächst genau verstehen, wie sich die Beschränkung auf Ihre aktuelle Steuerbelastung auswirkt. Dazu müssen Sie Ihre Mieteinnahmen und abzugsfähigen Ausgaben berechnen, Ihre gesamten Finanzierungskosten ermitteln und die Ihnen zustehende Steuerermäßigung, einschließlich etwaiger Überträge aus Vorjahren, berechnen.

Wenn Ihr Portfolio gewachsen ist, sich Ihr Einkommen verändert hat oder Sie in den letzten Jahren eine Hypothek umgeschuldet haben, sollten Sie auch überprüfen, ob Ihre aktuelle Eigentümerstruktur noch die steuerlich günstigste ist – nicht nur im Hinblick auf Paragraph 24, sondern auch unter Berücksichtigung der Kapitalertragsteuer, der Erbschaftsteuer und Ihrer langfristigen Nachfolgeplanung.

Zusammenfassung

Hypothekenzinsen sind für private Vermieter von Wohnimmobilien in Großbritannien nicht mehr steuerlich absetzbar. Seit April 2020 wurde der alte Abzug durch eine Steuerermäßigung zum Grundsteuersatz in Höhe von 20 % der anrechenbaren Finanzierungskosten ersetzt. Diese Änderung hat die Steuerbelastung für Steuerzahler mit höherem und Spitzensteuersatz deutlich erhöht. Die Auswirkungen reichen über die Berechnung der direkten Steuer hinaus und betreffen das bereinigte Nettoeinkommen sowie verschiedene einkommensabhängige Freibeträge und Ausnahmen.

Die Beschränkung gilt nicht für Unternehmen, die weiterhin die Hypothekenzinsen in voller Höhe absetzen können, was die Umwandlung in eine Kapitalgesellschaft für viele Immobilienbesitzer mit einem Immobilienportfolio zu einer attraktiven Option macht – allerdings müssen die einmaligen Kosten für die Übertragung von Immobilien in eine Gesellschaft sorgfältig gegen die laufenden Steuerersparnisse abgewogen werden.

Dieser Artikel dient allgemeinen Informationszwecken. UK Landlord Tax bietet spezialisierte Steuerberatung für Vermieter in ganz Großbritannien. Für eine auf Ihre individuellen Umstände zugeschnittene Beratung kontaktieren Sie bitte unser Team.

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