Abzugsfähige Kosten gegen Mieteinnahmen

Das ist eine der häufigsten Fragen, die uns gestellt werden, und das aus gutem Grund. Viele Vermieter verwechseln unwissentlich den Unterschied zwischen Investitions- und Betriebsausgaben . Insbesondere wird oft nicht zwischen Reparaturen und Modernisierungen unterschieden, und es wird häufig nicht berücksichtigt, ob lediglich die Hypothekenzinsen, nicht aber die Tilgungszahlungen geltend gemacht werden können.

Die gängige Annahme ist, dass man, weil man Geld für seine Immobilie ausgegeben hat, dieses Geld automatisch mit den Mieteinnahmen verrechnen kann.

Vorsicht…!

Manche Ausgaben sind grundsätzlich nicht steuerlich absetzbar

Einige Ausgaben sind nur dann gegen den Gewinn abzugsfähig, wenn Sie die Immobilie verkaufen.

Bei der Berechnung des zu versteuernden Einkommens können bestimmte Ausgaben von den Mieteinnahmen abgezogen werden.

Manche Ausgaben können nicht als Betriebsausgaben geltend gemacht werden, sondern unterliegen besonderen Regelungen.

Gehen wir die Dinge der Reihe nach an.

Wenn Sie eine Immobilie kaufen

Die mit dem Kauf verbundenen Kosten und Ausgaben werden als Teil des Kaufpreises behandelt und können nicht mit den Mieteinnahmen verrechnet werden. Wir empfehlen Ihnen, eine einfache Aufstellung aller Kosten wie folgt zu erstellen:

Kaufpreis

Stempelsteuer

Anwaltskosten

Gebühren für die Gebäudevermessung

Gebühren für unabhängige Inspektion

Auktionsgebühren (für diejenigen unter Ihnen, die über Auktionen gekauft haben)

Die Abschlussrechnung Ihres Anwalts sollte den Großteil der Kosten enthalten

Diese Kosten können beim Verkauf der Immobilie vom Gewinn abgezogen (oder zum Verlust hinzugerechnet) werden. Sie sollten alle Kosten zusammen mit den entsprechenden Belegen dokumentieren, um beim Verkauf die Kapitalertragsteuerermäßigung für die Ausgaben geltend machen zu können.

Was passiert, wenn der Deal scheitert?

Kurz gesagt, Kosten und Ausgaben, die im Zusammenhang mit einem gescheiterten Geschäft entstehen, sind niemals erstattungsfähig.

Wenn Sie also mit dem Gedanken spielen, eine Immobilie zu kaufen, und Geld für die Beauftragung von Anwälten und die Organisation von Gutachten ausgeben und sich dann entscheiden, nicht fortzufahren, oder schlimmer noch, der Verkäufer vom Kauf zurücktritt, gibt es keine Steuererleichterung für die Kosten.

Welche Kosten können also gegen die Mieteinnahmen abgezogen werden?

Grundsätzlich gilt, dass die Ausgaben vollständig und ausschließlich für das Mietgeschäft verwendet werden müssen. Hier ist eine Liste:

Finanzierungskosten (für die meisten Wohnimmobilien eingeschränkt)

Die Zinsen und Bearbeitungsgebühren für ein Darlehen zum Kauf oder zur Verbesserung der Mietimmobilie sowie alle Bankgebühren für ein separates Immobilienkonto gelten als Finanzierungskosten. Bei einem Annuitätendarlehen zählen nur die Zinsen, nicht die gesamten Raten, zu den Finanzierungskosten.

Bei Gewerbeimmobilien, möblierten Ferienwohnungen (siehe oben) und Wohnimmobilien im Besitz von Gesellschaften mit beschränkter Haftung werden die Finanzierungskosten voll erstattet.

Für andere Wohnimmobilien im Besitz von Einzelpersonen oder Personengesellschaften gelten ab dem 6. April 2020 Beschränkungen hinsichtlich der abzugsfähigen Finanzierungskosten. Nur noch 20 % der Finanzierungskosten können von der Steuerschuld auf die Nettomieteinnahmen abgezogen werden, nachdem alle anderen Ausgaben und Verlustvorträge, jedoch vor Abzug der Finanzierungskosten, berücksichtigt wurden. Vor dem 6. April 2020 wurde diese Beschränkung über drei Jahre schrittweise eingeführt.

Am besten lässt sich das anhand eines Beispiels erklären:
Joe ist Lehrer, 49 Jahre alt und zahlt 40 % Steuern. Er hat eine Immobilie zur Vermietung als Kapitalanlage erworben. Da er die Immobilie bereits seit einiger Zeit besitzt, ist die Restschuld relativ gering. Die Finanzierungskosten werden folgendermaßen berücksichtigt:

Wie Sie sehen, beträgt der effektive Steuersatz 53,51 %, was über Joes Grenzsteuersatz von 40 % liegt. Bei Vermietern mit hoher Fremdkapitalquote kann die Steuerlast höher sein als die Nettomieteinnahmen.

Steuerzahler, die dem Grundsteuersatz (20%) unterliegen, sollten effektiv eine vollständige Entlastung erfahren, vorausgesetzt, dass die Mieteinnahmen vor Zinsen nicht dazu führen, dass sie in den höheren Steuersatz fallen.

Steuerzahler mit höherem Einkommen könnten den Kauf neuer Immobilien über eine Kapitalgesellschaft in Erwägung ziehen, da die Finanzierungskosten voll abzugsfähig sind. Allerdings berechnen Kreditgeber für Kredite an Kapitalgesellschaften in der Regel höhere Zinsen.

Reparaturen und Wartung

Reparaturen am Objekt können geltend gemacht werden, sofern es sich nicht um eine wertsteigernde Maßnahme handelt. Wenn Sie das Objekt vor der Vermietung selbst bewohnt haben, gelten Arbeiten, die vor der Vermietung durchgeführt wurden, als Instandhaltung aufgrund der privaten Nutzung und nicht im Zusammenhang mit der Vermietung. Daher können sie nicht geltend gemacht werden.
Reparaturen an der Einrichtung sind bei möblierten Wohnungen nicht erstattungsfähig.
Vergessen Sie nicht, gegebenenfalls die Kosten für die Gasanlagenprüfung anzugeben.

Rechts-, Management- und Buchhaltungskosten

Anwaltskosten im Zusammenhang mit dem Kauf der Immobilie oder Gebühren für den ursprünglichen Mietvertrag (sofern dieser länger als ein Jahr läuft) sind nicht erstattungsfähig. Erstattungsfähig sind hingegen Anwaltskosten im Zusammenhang mit der Verlängerung eines Mietvertrags, einem befristeten Mietverhältnis von weniger als einem Jahr, der Räumung von Mietern, der Mieteinziehung oder Verwaltungsgebühren sowie Buchhaltungskosten.

Versicherung

Es ist wichtig, dass Sie die Immobilie versichern, damit die Prämie für Gebäude und/oder Inventar geltend gemacht werden kann. Prämien für Lebensversicherungen sind nicht erstattungsfähig.

Miete, Gebühren und Gemeindesteuer

Bei Wohnungen kann eine Erbpacht anfallen. Normalerweise zahlt der Mieter die Grundsteuer oder die Gemeindesteuer. Sollten Sie diese Kosten jedoch selbst tragen oder Leerstandszeiten haben, in denen Sie diese Kosten übernommen haben, können diese geltend gemacht werden.

Dienstleistungen

Sollten Sie Nebenkosten oder Gebühren für sonstige Leistungen im Zusammenhang mit der Vermietung zahlen, z. B. Strom in Gemeinschaftsbereichen, sollten diese geltend gemacht werden. Handelt es sich um eine möblierte Ferienwohnung, müssen Sie voraussichtlich Strom, Gas, Wasser, Fernsehgebühren, Telefon und weitere Nebenkosten bezahlen.

Löhne

Wenn Sie jemanden für eine regelmäßige Dienstleistung benötigen, z. B. eine Reinigung, empfehlen wir Ihnen, einen Festpreis zu vereinbaren und keine Werkzeuge oder Materialien bereitzustellen, damit die Person als selbstständig gilt. Wenn Sie hingegen beispielsweise eine Reinigungskraft für eine Stunde pro Woche einstellen und alle Materialien bereitstellen, handelt es sich wahrscheinlich um eine Angestellte. Beachten Sie, dass Sie bei der Beschäftigung von Angestellten die geltenden Arbeitsgesetze, einschließlich der Arbeitszeitrichtlinie, des Mindestlohns, der Arbeitsschutzbestimmungen und der Lohnsteuer/Sozialversicherungsbeiträge, einhalten müssen. Der nationale Mindestlohn beträgt ab dem 1. April 2024 11,44 £ pro Stunde für Erwachsene ab 21 Jahren.

Wir empfehlen Ihnen, Ihren Mitarbeiter die „Checkliste für Einsteiger“ ausfüllen zu lassen, die auf der Website der Regierung verfügbar ist. Sofern Sie weniger als 123 £ pro Woche zahlen, keine weiteren Mitarbeiter haben und Ihr Mitarbeiter entweder Zertifikat A oder B ankreuzt, können Sie die Checkliste aufbewahren und müssen keine weiteren Maßnahmen ergreifen. Wird Zertifikat C angekreuzt, kein Kästchen angekreuzt oder zahlen Sie 123 £ oder mehr pro Woche, ist ein PAYE-System erforderlich. Wenn Sie ein PAYE-System nutzen, müssen Sie den Mitarbeiter gemäß RTI (Real Time Information) bezahlen, auch wenn er weniger als 123 £ pro Woche verdient.

Reisekosten

Fahren Sie zur Immobilie, um Wartungsarbeiten durchzuführen oder Probleme mit den Mietern zu klären? Dann sollten Sie die Fahrtkosten geltend machen. Diese müssen jedoch angemessen sein – wenn Sie beispielsweise in London wohnen und eine Woche Urlaub in Cornwall machen, ist ein kurzer Besuch von zehn Minuten, um nach dem Rechten zu sehen, keine Geschäftsreise! Wenn Sie mit dem Auto fahren, können Sie die Kilometerpauschale geltend machen: 45 Pence pro Meile für die ersten 10.000 geschäftlich gefahrenen Meilen im Steuerjahr und 25 Pence pro Meile für jede weitere Meile.

Verwaltungskosten

Dazu gehören Porto, Büromaterial, Telefonkosten und sonstige Verwaltungskosten. Die Regelungen für die Geltendmachung der Nutzung der Wohnung als Arbeitszimmer haben sich zum 6. April 2013 geändert. Entweder muss eine aufwendige Berechnung zur Begründung der Kosten vorgenommen werden, oder je nach den im Büro geleisteten Arbeitsstunden können folgende Kosten geltend gemacht werden:

Eine Gebühr für die Nutzung Ihres Hauses als Büro ist wahrscheinlich nur dann gerechtfertigt, wenn Sie selbst mehrere Immobilien verwalten.

Sonstige Ausgaben

Alle weiteren Ausgaben, die ausschließlich und gänzlich im Zusammenhang mit dem Immobiliengeschäft anfallen, können geltend gemacht werden. Die Lizenzgebühr für Mehrfamilienhäuser ist beispielsweise absetzbar.

Vermögenszulage (Alternative zu Aufwendungen und Kapitalabzügen)

Der Mieteinnahmenfreibetrag von 1.000 £ kann von Ihren Mieteinnahmen abgezogen werden (vorausgesetzt, die Einnahmen stammen nicht von einer verbundenen Person) und nicht als Ausgaben geltend gemacht werden. Es lohnt sich nur, diesen Freibetrag in Anspruch zu nehmen, wenn Ihre Ausgaben unter 1.000 £ liegen und geringer sind als die tatsächlich erhaltene Miete. Sie können keine Ausgaben geltend machen, wenn Sie den Mieteinnahmenfreibetrag in Anspruch nehmen. Der Freibetrag ist dazu gedacht, Personen mit geringen Mieteinnahmen die Steuerpflicht auf diese Einnahmen zu ersparen und stellt keine allgemeine Steuersparmaßnahme dar.

Kapitalausgaben

Die Kosten für den Kauf oder die Verbesserung einer Immobilie (z. B. durch einen Anbau) können nicht als Betriebsausgabe von Ihren Mieteinnahmen abgezogen werden. Die Unterscheidung zwischen Investitions- und Betriebsausgaben ist nicht immer eindeutig. Wenn Sie eine Immobilie kaufen und sie lediglich renovieren, bevor Sie sie vermieten, gilt dies als Betriebsausgabe. Wenn Sie jedoch eine Immobilie aufgrund ihres schlechten Zustands zu einem deutlich niedrigeren Preis als üblich erworben und anschließend umfangreiche Sanierungsarbeiten durchgeführt haben, werden diese Ausgaben wahrscheinlich als Investitionsausgaben betrachtet.

Allerdings können die meisten Kapitalausgaben bei einem späteren Verkauf der Immobilie von der Kapitalertragsteuer befreit werden. Daher ist es wichtig, dass Sie Aufzeichnungen und Belege für die angefallenen Ausgaben aufbewahren.

Kapitalzulagen (nicht verfügbar für Wohnraumvermietungen, ausgenommen möblierte Ferienwohnungen)

Während bauliche Maßnahmen in der Regel nicht steuerlich absetzbar sind, können Investitionszulagen für den Kauf von Einrichtungsgegenständen, Anlagen und Maschinen geltend gemacht werden. Es gibt eine jährliche Investitionszulage von bis zu 1.000.000 £. Da die meisten Vermieter die jährliche Höchstgrenze nicht überschreiten und keine Kosten für ein Auto geltend machen, werden Autos und förderfähige Ausgaben über der jährlichen Höchstgrenze hier nicht weiter behandelt.

Beispiele für Ausgaben, die für die jährliche Investitionszulage in Frage kommen (nicht für Wohnimmobilien), sind folgende:

Die Liste ist nicht vollständig, und Sie sollten sich von uns weiter beraten lassen, insbesondere wenn Ihre Ausgaben den jährlichen Höchstbetrag überschreiten.

Wenn Sie ein Wirtschaftsgut verkaufen, für das Sie zuvor Kapitalabzüge geltend gemacht haben, werden die Erlöse berücksichtigt und können eine zusätzliche Einkommensteuerbelastung auslösen.

Ersatz für Haushaltsgegenstände

Sofern es sich bei einer Wohnimmobilie nicht um eine möblierte Ferienwohnung handelt oder keine Steuererleichterung für die Vermietung von Zimmern in Anspruch genommen wird, sind die Ausgaben für die Ersatzbeschaffung von Möbeln und Haushaltsgeräten als Betriebsausgabe abzugsfähig, abzüglich etwaiger Erlöse aus dem Verkauf der ersetzten Gegenstände. Die Kosten für Wirtschaftsgüter, die nicht als Ersatz dienen, sind nicht als Betriebsausgabe abzugsfähig.

Private Nutzung

Wenn Sie die Immobilie für private Zwecke nutzen, was höchstwahrscheinlich der Fall ist, wenn es sich um eine möblierte Ferienwohnung handelt oder Sie die Steuererleichterung „Zimmervermietung“ in Ihrem eigenen Haus nicht in Anspruch nehmen, dann müssen alle geltend gemachten Ausgaben auf die private Nutzung beschränkt sein.

Wenn Sie eine Immobilie bereits bewohnt haben, können Ausgaben, die mit dieser Wohnzeit zusammenhängen, nicht geltend gemacht werden. Jegliche Instandhaltung der Immobilie vor der ersten Vermietung ist daher privat. Wenn Sie hingegen beispielsweise am 1. April eine Jahresversicherungsprämie bezahlt und die Immobilie zum 1. Oktober des Folgejahres mit der Absicht, sie zu vermieten, verlassen haben, können Sie die Hälfte der gezahlten Versicherungsprämie geltend machen, obwohl diese während Ihrer Wohnzeit entrichtet wurde.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich Ausgaben aus einem früheren Steuerjahr geltend machen?

Mietabrechnungen werden nach dem Einnahmenüberschussverfahren erstellt. Das bedeutet, dass alle im Steuerjahr angefallenen Kosten im Zusammenhang mit der Mietimmobilie berücksichtigt werden können. Kosten, die im Vorjahr entstanden sind, können jedoch nur als vorvertragliche Aufwendungen geltend gemacht werden. Ist die Immobilie noch nicht vermietet und muss der Vermieter Instandsetzungsarbeiten durchführen, die Reparaturen und Instandhaltungskosten umfassen, die als Betriebsausgaben und nicht als Investitionsausgaben gelten, können die angefallenen Betriebskosten geltend gemacht werden, um die Immobilie vermietungsfertig zu machen. Sobald der Vermieter jedoch Mieteinnahmen erzielt, gilt das Einnahmenüberschussverfahren

Muss ein Vermieter Quittungen für Reparaturen ausstellen?

In offiziellen Dokumenten findet sich keine explizite Regelung zur Pflicht des Vermieters, Quittungen für Reparaturen in Großbritannien vorzulegen. Generell empfiehlt es sich jedoch, dass Vermieter Aufzeichnungen und Belege für alle angefallenen Reparatur- und Instandhaltungskosten aufbewahren. Diese Dokumentation dient als Nachweis für die geltend gemachten Ausgaben und kann vom Finanzamt (HMRC) im Rahmen einer Steuerprüfung angefordert werden. Eine ordnungsgemäße Buchführung trägt zur Einhaltung der Steuervorschriften bei und sorgt für Transparenz bei Streitigkeiten oder Anfragen. Es ist ratsam, sich bezüglich der spezifischen Aufbewahrungspflichten für Vermieter an einen Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer zu wenden.

Wie viel meiner Handyrechnung kann ich steuerlich geltend machen?

Beachten Sie, dass die steuerliche Absetzbarkeit von Mobilfunkrechnungen für Vermieter in Großbritannien davon abhängt, ob das Telefon ausschließlich für geschäftliche Zwecke oder für eine Kombination aus geschäftlicher und privater Nutzung verwendet wird.

Hier einige allgemeine Punkte, die Sie beachten sollten:

– Ausschließlich für geschäftliche Zwecke: Wenn Sie ein Mobiltelefon besitzen, das ausschließlich für Ihr Immobilienvermietungsgeschäft genutzt wird, können Sie die vollen Kosten der Telefonrechnung als Betriebsausgabe geltend machen.

– Geschäftliche und private Nutzung: Wenn Sie Ihr Mobiltelefon sowohl geschäftlich als auch privat nutzen, können Sie nur den Anteil der Rechnung geltend machen, der auf die geschäftliche Nutzung entfällt. Es ist wichtig, genaue Aufzeichnungen zu führen und den Anteil der geschäftlichen Nutzung anhand von Anruflisten, Nachrichten und anderen relevanten Daten zu berechnen.

– Angemessen und notwendig: Um Ausgaben geltend zu machen, einschließlich Handyrechnungen, müssen diese als angemessen und notwendig für den Betrieb Ihres Immobilienvermietungsgeschäfts angesehen werden.

Ist der Bau eines Heimbüros steuerlich absetzbar?

Der Bau eines Heimbüros kann steuerlich absetzbar sein, dies hängt jedoch von bestimmten Bedingungen ab, die wir im Folgenden näher erläutern werden:

– Um steuerliche Vorteile in Anspruch nehmen zu können, muss das häusliche Arbeitszimmer ausschließlich für geschäftliche Zwecke genutzt werden.

– Der Raum sollte ein ausschließlich für die Arbeit und nicht für den persönlichen Gebrauch bestimmter Bereich sein.

– Sie können Ausgaben im Zusammenhang mit dem Bau oder Umbau des Homeoffice geltend machen, wie zum Beispiel Baumaterialien und Arbeitskosten.

– Laufende Kosten wie Heizung, Strom und Instandhaltung können ebenfalls geltend gemacht werden, jedoch nur für den Teil des Hauses, der als Büro genutzt wird.

– Es ist wichtig, genaue Aufzeichnungen und Belege aufzubewahren, um Ihre Ansprüche zu untermauern.

Welche Kosten muss ein Mieter beim Mieten eines Hauses tragen?

Die Kosten für einen Mieter variieren je nach Mietvertrag. Hier sind einige gängige Kostenpunkte, für die Mieter verantwortlich sind:

– Miete: Die Hauptzahlung an Ihren Vermieter für die Nutzung der Immobilie.
– Nebenkosten: Dazu gehören Strom-, Gas- und Wasserrechnungen, die üblicherweise direkt vom Mieter bezahlt werden.
– Gemeindesteuer: Dies ist eine lokale Steuer, die zur Finanzierung lokaler Dienstleistungen wie Müllabfuhr und Straßeninstandhaltung beiträgt. Sie ist in der Regel vom Mieter zu entrichten.
– Fernsehgebühr: Wenn Sie Live-Fernsehen schauen oder den BBC iPlayer nutzen, benötigen Sie eine Fernsehgebühr, die vom Mieter zu entrichten ist.
– Internet- und TV-Pakete: Wenn Sie Internet- oder TV-Dienste nutzen möchten, müssen Sie diese separat buchen und bezahlen.
– Hausratversicherung: Obwohl nicht obligatorisch, ist eine Hausratversicherung ratsam, um Ihr persönliches Eigentum im Falle von Diebstahl, Beschädigung oder anderen unvorhergesehenen Ereignissen zu schützen.

Endlich…

Für viele Vermieter kann das Thema Immobiliensteuer verwirrend sein. Fehler können teuer werden, wenn sie vom Finanzamt entdeckt werden. Die Beauftragung eines Spezialisten für Immobiliensteuern kann Ihnen Tausende von Pfund sparen. Kontaktieren Sie uns unter 01902 711370 oder per E-Mail an enquiries@uklandlordtax.co.uk falls Sie weitere Unterstützung benötigen.

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