Beschränkung der Steuererleichterung für Hypothekenzinsen – Abschnitt 24

Hintergrund

In seinem Haushaltsplan vom 8. Juli 2015 kündigte der damalige Schatzkanzler George Osbourne eine Maßnahme an, die die Steuererleichterung für Finanzierungskosten (einschließlich Hypothekenzinsen und Bankgebühren) für Privatpersonen auf 20 % beschränkte. Diese Maßnahme, die in Abschnitt 24 des Finanzgesetzes (Nr. 2) 2015 aufgenommen wurde, hatte erhebliche Auswirkungen sowohl auf Vermieter als auch auf neue Investoren.

Daher ist eine der häufigsten Fragen, die uns gestellt werden: Kann ich weiterhin Hypothekenzinsen geltend machen? Die Antwort lautet:

• Wenn Sie dem Grundsteuersatz unterliegen, erhalten Sie weiterhin die volle Steuerentlastung, vorausgesetzt, Ihr Gesamteinkommen vor Abzug aller Finanzierungskosten führt nicht dazu, dass Sie in den höheren Steuersatz fallen.
• Wenn Sie einem höheren Steuersatz oder dem Spitzensteuersatz unterliegen, erhalten Sie zwar trotzdem eine Steuererleichterung, diese ist jedoch auf 20 % der Zinsen begrenzt und wird als Steuergutschrift gewährt.

Wie funktioniert die Messung genau?

Beispiel:

15.000 £ Mieteinnahmen

5.000 £ Hypothekenzinsen

2.000 £ sonstige Kosten

= 8.000 £ Gewinn

Der zu versteuernde Gewinn beträgt 13.000 £ (15.000 £ Mieteinnahmen abzüglich sonstiger Kosten von 2.000 £). Dieser Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert. Die Finanzierungskosten von 5.000 £ werden dann mit 20 % von der Steuerschuld abgezogen (5.000 £ x 20 % = 1.000 £)

Die Steuerlast beträgt also in jedem Fall…

Steuerzahler mit dem Grundtarif:

20 % Steuer auf 13.000 £ Gewinn = 2.600 £

Abzug von 1.000 £ für Finanzierungskosten 

= 1.600 £ zu zahlende Steuern (das entspricht 20 % des Nettogewinns von 8.000 £, also dem Betrag, als wären die Finanzierungskosten vollständig abzugsfähig gewesen)

Steuerzahler mit höherem Steuersatz:

40 % Steuern auf 13.000 £ Gewinn = 5.200 £

Abzug von 1.000 £ für Finanzierungskosten

= 4.200 £ zu zahlende Steuern (das sind 52,5 % des Nettogewinns von 8.000 £, also 12,5 % mehr, als wenn die Finanzierungskosten vollständig abgezogen worden wären)

Steuerzahler mit zusätzlichem Steuersatz:

45 % Steuern auf einen Gewinn von 13.000 £ = 5.850 £

Abzug von 1.000 £ für Finanzierungskosten

= 4.850 £ zu zahlende Steuern (das sind 60,625 % des Nettogewinns von 8.000 £, also 15,625 % mehr, als wenn die Finanzierungskosten vollständig abgezogen worden wären)

Sie werden feststellen, dass der Steuerzahler mit dem Grundsteuersatz nicht betroffen ist, wohl aber der Steuerzahler mit dem höheren Steuersatz. Der Steuerzahler mit dem höheren Steuersatz zahlt jedoch am Ende 1.000 £ mehr und der Steuerzahler mit dem Höchststeuersatz 1.250 £ mehr, als wenn die Zinsen in voller Höhe anerkannt worden wären.

Dies bedeutet jedoch nicht, dass Steuerzahler im Grundsteuersatz zwangsläufig unberührt bleiben. Da der Abzug erst nach der Berechnung des steuerpflichtigen Gewinns erfolgt, hat sich der „Gewinn“ aller Steuerzahler tatsächlich erhöht – von 8.000 £ auf 13.000 £. Personen, deren Einkommen (aus Immobilien, Erwerbstätigkeit und sonstigen Quellen) derzeit unter der Grenze für den höheren Steuersatz liegt, könnten daher aufgrund ihrer höheren Immobiliengewinne in die höhere Steuerklasse fallen.

Was kann man dagegen tun? 

Ausgangspunkt sollte stets die Ermittlung der Auswirkungen der Änderung auf Ihre Steuersituation sein. In vielen Fällen sind die Auswirkungen tatsächlich recht gering und erfordern keine weiteren Maßnahmen, insbesondere unter Berücksichtigung von Faktoren wie den einmaligen Kosten einer Umstrukturierung.

Im Anschluss daran könnten Sie sich Folgendes ansehen:

1. Tun Sie nichts. Wenn die Änderungen nur zu geringfügigen Kostensteigerungen führen, lohnt es sich höchstwahrscheinlich nicht, etwas zu unternehmen.

2. Sie können einige oder alle Ihrer Immobilien verkaufen und den Erlös in eine Immobiliengesellschaft mit beschränkter Haftung reinvestieren. Dabei müssen Sie die anfallende Kapitalertragsteuer berücksichtigen.

3. Wenn Sie verheiratet sind oder in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft leben und einer von Ihnen einen niedrigeren Steuersatz hat, sollten Sie eine Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums auf den Partner mit dem niedrigeren Steuersatz in Betracht ziehen.

4. Erwägen Sie die Übertragung der Immobilien in eine GmbH oder eine LLP (Limited Liability Partnership). Es wurde bereits viel darüber geschrieben. Wichtig ist, dass Sie Folgendes beachten:

Finanzierungskosten

Welche Refinanzierungskosten entstehen bei der Übertragung des Eigentums an eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung?.

Abgesehen von den Kosten der Refinanzierung, wie Bearbeitungsgebühren und höheren Zinssätzen, ist dies ein Thema, das viel Diskussion auslöst. Im Mittelpunkt steht dabei meist die Verwendung einer Treuhandvereinbarung zur Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums an die GmbH.

Wir raten Ihnen dringend, falls Sie dies in Erwägung ziehen, zunächst mit dem jeweiligen Kreditgeber/Hypothekenanbieter vor Ort zu sprechen und sich von diesem bestätigen zu lassen, dass er mit einer solchen Übertragung einverstanden ist, und sich nicht nur auf die Aussage eines sogenannten Experten/Steuerberaters zu verlassen.

Wenn Sie mit einem Kreditgeber einen Vertrag abgeschlossen haben, bedarf jede Änderung dessen Zustimmung. Lassen Sie sich nicht von jemandem überreden, der Ihnen sagt, dass die Einbeziehung des Kreditgebers nicht nötig sei.

Unser Rat, falls Ihnen das so gesagt wurde: Bitten Sie den Berater in jedem Fall um eine Bestätigung. Denn wenn es keine Probleme mit dem Vorschlag gibt, wird der Kreditgeber sicher keine Einwände erheben! Ihr Name steht schließlich auf dem Hypothekenangebot, daher sollten Sie sicher sein, dass Sie die Bedingungen nicht verletzen, oder?

Kapitalertragsteuer

Jede Übertragung von Ihrem Vermögen an eine GmbH muss unter Berücksichtigung der Kapitalertragsteuer geprüft werden. Eine solche Übertragung, selbst wenn sie sich vollständig in Ihrem Besitz befindet, gilt als Verkauf zum Marktwert.

Grunderwerbsteuer

Eine Übertragung von Ihnen selbst an eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung unterliegt der Grunderwerbsteuer, die von der Gesellschaft mit beschränkter Haftung zu entrichten ist.

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