Jährliche Steuer auf umhüllte Wohnungen (ATED)

Für Vermieter und Immobilieninvestoren, die Wohnimmobilien über Kapitalgesellschaften halten, ist es entscheidend, die Auswirkungen der jährlichen Steuer auf in Kapitalgesellschaften gebundene Wohnungen (ATED) . Die ATED wurde eingeführt, um die Nutzung von Kapitalgesellschaften und bestimmten juristischen Personen als Eigentümer von hochwertigen Wohnimmobilien einzuschränken. Sie kann jedoch erhebliche Steuerbelastungen nach sich ziehen, wenn sie nicht ordnungsgemäß angewendet wird. 

In diesem Blogbeitrag gehen wir der Frage nach, was ATED ist, wen es betrifft, wie hoch die Kosten sind und wie Vermieter die Vorschriften einhalten können. 

Was ist ATED? 

Die Annual Tax on Enveloped Dwellings (ATED) ist eine britische Steuer, die auf Unternehmen, Personengesellschaften mit institutionellen Partnern und bestimmte kollektive Kapitalanlagen erhoben wird, die britische Wohnimmobilien im Wert von über 500.000 £ besitzen. 

„Enveloped“ bezeichnet die Praxis, Vermögen innerhalb einer Unternehmensstruktur zu halten, häufig aus Gründen der Vertraulichkeit oder Steuervorteile. Die britische Steuerbehörde HMRC führte ATED im April 2013 als Teil einer umfassenderen Strategie zur Erhöhung der Steuertransparenz und zur Bekämpfung von Steuervermeidung ein. 

Wer muss ATED bezahlen? 

Sie sind möglicherweise zur Zahlung der ATED-Gebühr verpflichtet, wenn: 

• Sie besitzen eine Wohnimmobilie in Großbritannien mit einem Wert von über 500.000 £; 

• Das Grundstück befindet sich im Eigentum einer Gesellschaft, einer Partnerschaft mit einem institutionellen Partner oder eines kollektiven Anlagevehikels (wie beispielsweise eines Investmentfonds) 

• Keine der verfügbaren Erleichterungen trifft zu. 

Wichtigster Punkt: 

Private Vermieter, deren Immobilien in ihrem persönlichen Namen eingetragen sind, unterliegen nicht der ATED – diese gilt nur für Unternehmen und bestimmte nicht-individuelle Eigentumsstrukturen. 

Wie hoch sind die ATED-Gebühren? 

Die Steuer wird jährlich erhoben und richtet sich nach dem Wert der Immobilie, nicht nach den Mieteinnahmen oder dem Gewinn. Die Steuersätze werden jährlich aktualisiert. Für das Steuerjahr 2025/26 gelten folgende Gebühren: 

Diese Gebühren gelten pro Objekt und sind jährlich zu entrichten; sie sind jeweils  30. April

Erleichterungen und Befreiungen: Können Sie die ATED vermeiden? 

Glücklicherweise gibt es verschiedene Möglichkeiten, Ihre ATED-Verbindlichkeit zu reduzieren oder ganz zu beseitigen. Sie müssen diese jedoch geltend machen, indem Sie eine Erklärung über die Nichterfüllung der Steuerpflicht (Null Relief Declaration Return) einreichen. 

Gängige Linderungsmaßnahmen sind: 

• Ausnahme bei Vermietung: Wenn die Immobilie gewerblich an Dritte (z. B. Mieter) vermietet wird. 

• Immobilienentwicklung oder -handel: Wenn das Unternehmen Immobilien entwickelt oder mit Immobilien handelt. 

• Mitarbeiterunterkunft: Wenn die Immobilie zur Unterbringung von Mitarbeitern des Unternehmens genutzt wird. 

• Gemeinnützige Nutzung: Wenn die Immobilie von einer gemeinnützigen Organisation für wohltätige Zwecke gehalten wird. 

Wichtig: Sie müssen trotzdem eine Steuererklärung abgeben, auch wenn Sie eine Steuerermäßigung in Anspruch nehmen, die Ihre Steuerschuld auf null reduziert. 

ATED-Rückgabefristen 

• Jährliche Steuererklärung: Fällig bis zum 30. April eines jeden Jahres für das am 1. April beginnende Steuerjahr. 

• Neuerwerb: Wenn Sie eine Immobilie erwerben, die der ATED unterliegt, müssen Sie innerhalb von 30 Tagen nach dem Erwerb eine Steuererklärung abgeben. 

• Neubewertung: Immobilien müssen alle fünf Jahre neu bewertet werden (nächster Neubewertungstermin ist der 1. April 2027). 

Was passiert, wenn Sie sich nicht daran halten? 

Die verspätete Abgabe der ATED-Steuererklärung oder die nicht fristgerechte Zahlung der fälligen Steuer können folgende Folgen haben: 

• Verspätungsgebühren 

• Zinsen 

• HMRC-Ermittlungen 

Die ATED (Australian Taxation and Enforcement Tax) ist ein spezielles, aber wichtiges Element des britischen Steuersystems, das Vermieter, die über eine Gesellschaftsstruktur agieren, überraschen kann. Ob Sie die Gründung einer Gesellschaft planen oder bereits Immobilien über eine Firma besitzen: Professionelle Beratung ist unerlässlich, um unerwartete Kosten zu vermeiden. 

Wenn Sie sich bezüglich Ihrer ATED-Pflichten unsicher sind, kontaktieren Sie bitte UK Landlord Tax unter 01902 202003 oder per E-Mail unter enquiries@uklandlordtax.co.uk 

UKLandlordTax.co.uk ist der Handelsname von Thandi Nicholls Ltd Accountants. Eingetragener Firmensitz: Creative Industries Centre, Glaisher Drive, Wolverhampton WV10 9TG.

Eingetragen in England. Firmennummer 7319439. Geschäftsführerin: SS Thandi BA