Möblierte Ferienwohnungen

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Einführung

Gewinne aus Immobilien, die die Kriterien für möblierte Ferienwohnungen erfüllen, werden nach den Berechnungsregeln für Vermietungsunternehmen besteuert. Werden Dienstleistungen erbracht (ähnlich wie in einem Hotel), handelt es sich um eine gewerbliche Tätigkeit, die als selbstständige Tätigkeit und nicht als Vermietung von möblierten Ferienwohnungen behandelt wird.

Möblierte Ferienwohnungen gelten zwar nicht als Gewerbebetriebe im eigentlichen Sinne, werden aber steuerlich unter bestimmten so behandelt und bieten daher gegenüber anderen Vermietungsformen steuerliche Vorteile. Zu diesen Vorteilen zählen:
• Abschreibungsmöglichkeiten auf Möbel, Einrichtungsgegenstände usw.
• Steuererleichterungen bei Kapitalgewinnen für Gewerbetreibende
• Gewinne werden als Einkommen für die Rentenberechnung angerechnet

Der Gewinn oder Verlust aus der Vermietung möblierter Ferienwohnungen muss für jedes am 5. April endende Jahr separat und getrennt von allen anderen Mietobjekten ermittelt werden, um sicherzustellen, dass die besonderen Vorteile auf die möblierten Ferienwohnungen beschränkt sind, die die nachstehenden Kriterien erfüllen.

Welche Unterkünfte gelten als möblierte Ferienwohnungen?

Um als möblierte Ferienwohnung zu gelten, muss sich die Unterkunft im Vereinigten Königreich oder im Europäischen Wirtschaftsraum befinden und gewerblich vermietet werden. Alle Ihre Immobilien im Vereinigten Königreich werden als ein einziges möbliertes Ferienvermietungsunternehmen besteuert, während alle Ihre Immobilien in anderen EWR-Staaten als separate Unternehmen besteuert werden. Für jedes Unternehmen müssen separate Aufzeichnungen geführt werden.

„Gewerblich“ bedeutet Vermietung auf kommerzieller Basis und mit Gewinnerzielungsabsicht. Vermietungen außerhalb der Saison erzielen zwar unter Umständen keinen Gewinn, tragen aber in der Regel zur Deckung der Instandhaltungskosten bei. Auch diese Vermietungen gelten als gewerblich. Vermietungen an Freunde oder Verwandte zu einem symbolischen oder gar keinem Mietpreis sind hingegen nicht gewerblich.

Eine Unterkunft gilt als möbliert, wenn der Gast zur Nutzung der Möbel berechtigt ist. Es sollten ausreichend Möbel für einen normalen Aufenthalt vorhanden sein.

Wenn die Unterkunft diese Kriterien erfüllt, muss sie anschließend die folgenden Eignungstests bestehen, die zur Feststellung beitragen:

Wie man sich für eine möblierte Ferienwohnung qualifiziert

Damit eine Vermietung als möblierte Ferienwohnung in Frage kommt, müssen alle vier der folgenden Kriterien erfüllt sein:

Die Immobilie muss im Steuerjahr mindestens 210 Tage lang als Ferienunterkünfte zur gewerblichen Vermietung verfügbar sein. Eine Immobilie, die nur einen Teil des Jahres vom Eigentümer bewohnt wird, gilt während dieser Zeit nicht als zur Vermietung verfügbar. Der Eigentümer kann jedoch während der Ferienzeit ausziehen und nach Saisonende wieder zurückkehren. Dies wird als Verfügbarkeitsbedingung .
Die Immobilie muss im Steuerjahr mindestens 105 Tage lang gewerblich als Ferienunterkunft an die Öffentlichkeit vermietet werden. Es besteht die Möglichkeit der Durchschnittsberechnung (falls mehrere FHLs im Besitz sind) oder einer Nachfrist, die Abhilfe schaffen kann, wenn diese Bedingung nicht jedes Jahr erfüllt wird. Dies wird als Vermietungsbedingung .
Die Immobilie darf nicht länger als 155 Tage im Jahr für einen längeren Zeitraum (in der Regel 31 Tage oder mehr) vermietet werden. Dies wird als Nutzungsmusterbedingung bezeichnet.
Die Unterkunft muss möbliert sein.

Immobilie für einen Teil des Jahres geschlossen oder nur ein Teil der vermieteten Immobilie

Wird eine Immobilie ausschließlich zur Vermietung als möblierte Ferienunterkunft gehalten, steht aber tatsächlich einen Teil des Jahres leer, weil keine Gäste da sind, können Sie die gesamten Kosten wie Versicherung, Zinsen usw. absetzen, sofern keine private Nutzung vorliegt.

Wird nur ein Teil einer Immobilie als möblierte Ferienwohnung vermietet, sind Einnahmen und Ausgaben angemessen aufzuteilen. Eine ähnliche Aufteilung ist auch beim Verkauf der Immobilie im Hinblick auf die Steuervergünstigungen für Kapitalertragssteuer (CGT) erforderlich.

Sonderbehandlung für möblierte Ferienwohnungen

Kapitalzulagen

Möblierte Ferienwohnungen können die Kosten für Möbel, Haushaltsgeräte usw. in der Immobilie steuerlich geltend machen, nicht möblierte Ferienwohnungen hingegen nicht. Bei privater Nutzung eines Wirtschaftsguts ist eine entsprechende Anpassung erforderlich.

Für die Kosten der Immobilie selbst oder des Grundstücks, auf dem sie steht, gibt es keine Kapitalabzüge.

Kapitalertragsteuer

Folgende Vergünstigungen können in Anspruch genommen werden, wenn die Immobilie als möblierte Ferienwohnung gilt:
• Steuererleichterungen bei der Veräußerung von Betriebsvermögen
• Steuererleichterungen bei der Übertragung von Betriebsvermögen
• Steuererleichterungen für Schenkungen und ähnliche Transaktionen

Rentenentlastung

Gewinne aus der Vermietung möblierter Ferienwohnungen zählen als relevantes britisches Einkommen für Rentenzwecke. Rentenbeiträge (einschließlich Arbeitgeberbeiträge) können bis zu einem Betrag von maximal dem niedrigeren der beiden folgenden Beträge geleistet werden: dem gesamten relevanten Einkommen oder 40.000 £ (es sei denn, das Einkommen übersteigt 200.000 £ oder es wurden bereits Rentenleistungen bezogen; in diesem Fall kann eine weitere Beschränkung des Beitragsbetrags gelten). Für die Nutzung nicht genutzter Freibeträge aus Vorjahren gelten gesonderte Regelungen.

Erbschaftssteuer

In einem kürzlich verhandelten Fall (HMRC gegen Nicolette Vivian Pawson) verlor die Steuerpflichtige, weil sie die Steuerbefreiung für Betriebsvermögen für eine gewöhnliche Ferienwohnung geltend machte. Um diese Steuerbefreiung in Anspruch nehmen zu können, müssen zusätzliche Leistungen erbracht werden, sodass die Vermietung eher Hotelleistungen als lediglich einer möblierten Ferienwohnung ähnelt. Andernfalls wird der Wert der Immobilie für die Erbschaftsteuer dem Nachlass hinzugerechnet.

Mehrwertsteuer

Die Bereitstellung von Ferienunterkünften durch einen umsatzsteuerlich registrierten Unternehmer unterliegt grundsätzlich der Mehrwertsteuer zum Standardsatz*, unabhängig davon, ob es sich um Ferienunterkünfte handelt, die die Kriterien für die Vermietung möblierter Ferienunterkünfte erfüllen. Dies gilt jedoch möglicherweise nicht für Vermietungen außerhalb der Saison.

Da die meisten Kunden die Mehrwertsteuer nicht zurückfordern können, lohnt sich eine Mehrwertsteuerregistrierung nur dann, wenn Sie aufgrund eines Umsatzes von über 95.000 £ in einem beliebigen Zwölfmonatszeitraum dazu verpflichtet sind.

*Aufgrund der Covid-19-Krise gilt ein ermäßigter Mehrwertsteuersatz von 5 % für Lieferungen im Zeitraum vom 15. Juli 2020 bis zum 30. September 2021 und 12,5 % für Lieferungen im Zeitraum vom 1. Oktober 2021 bis zum 31. März 2022, ab dem der Satz wieder auf 20 % ansteigt.

Beiträge zur Nationalversicherung der Klasse 4

Da der Gewinn als Mieteinkommen steuerpflichtig ist, fallen keine Sozialversicherungsbeiträge der Klasse 4 an.

Verluste

Verluste in Ihrem britischen Ferienwohnungsvermietungsgeschäft können nur mit Gewinnen aus demselben Geschäft verrechnet werden. Ebenso können Verluste in einem EWR-Ferienwohnungsvermietungsgeschäft nur mit Gewinnen aus demselben EWR-Ferienwohnungsvermietungsgeschäft verrechnet werden.

Was passiert, wenn eine Immobilie nicht mehr als möblierte Ferienwohnung vermietet wird?

Einnahmen und Ausgaben aus einer Immobilie, die nicht mehr als möblierte Ferienwohnung gilt, werden als britische oder ausländische Immobilieneinkünfte verbucht. Sie werden mit allen anderen Einkünften aus nicht möblierten Ferienwohnungen zusammengerechnet.

Etwaige Verluste würden normalerweise verfallen, es gibt jedoch Sonderregeln für den Fall einer vorübergehenden Lücke.