Muss ich mich für die Mehrwertsteuer registrieren lassen? – Steuer für Vermieter in Großbritannien

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Wenn Sie ausschließlich Wohnimmobilien vermieten, die nicht als Ferienimmobilien genutzt werden, und Ihre Einkünfte ausschließlich aus Lohnsteuer und/oder Kapitalerträgen stammen, können Sie sich nicht für die Mehrwertsteuer registrieren.

Wird in Großbritannien Mehrwertsteuer auf Mieteinnahmen erhoben?

Einkünfte aus Wohnimmobilien, mit Ausnahme von möblierten Ferienwohnungen, sind von der Mehrwertsteuer befreit. Einkünfte aus Gewerbeimmobilien sind ebenfalls von der Mehrwertsteuer befreit, es sei denn, Sie erbringen eine Dienstleistung oder entscheiden sich für die Besteuerung.

Wenn Sie als Einzelunternehmer oder in einer Partnerschaft (die auch mit Ihrem Ehepartner bestehen kann) tätig sind und Ihre Mietimmobilie in gleicher Eigenschaft besitzen, kann sich Ihre Mietimmobilie darauf auswirken, ob Sie sich für die Mehrwertsteuer registrieren lassen müssen.

Sie müssen sich für die Mehrwertsteuer registrieren, wenn der Umsatz aus Ihrem Gewerbebetrieb zuzüglich der Mieteinnahmen aus Ihrer Gewerbeimmobilie, für die Sie sich für die Besteuerung entschieden haben, zuzüglich der Einnahmen aus der Vermietung möblierter Ferienwohnungen in den letzten zwölf Monaten die Registrierungsgrenze von 90.000 £ ab dem 1. April 2024 übersteigt. Eine freiwillige Registrierung für die Mehrwertsteuer kann je nach Art der unten beschriebenen Immobilie vorteilhaft sein:

Gewerbeimmobilie

Beim Kauf einer neuen Gewerbeimmobilie fällt Mehrwertsteuer auf den vollen Kaufpreis an. Auch bei gebrauchten Immobilien kann Mehrwertsteuer anfallen. Mieteinnahmen aus Gewerbeimmobilien sind von der Mehrwertsteuer befreit (sofern Sie keine Dienstleistungen erbringen), es sei denn, Sie entscheiden sich für die Besteuerung. Ist Ihr Mieter mehrwertsteuerpflichtig und erbringt er ausschließlich steuerpflichtige Leistungen, entstehen ihm keine Nachteile (außer einem Liquiditätsengpass), wenn er Mehrwertsteuer auf die von Ihnen erhobenen Mieten zahlen muss.

Sie können dann die für das Gebäude gezahlte Mehrwertsteuer sowie alle Ihnen entstandenen Kosten geltend machen. Wenn Ihr Mieter nicht mehrwertsteuerpflichtig ist oder steuerbefreite Lieferungen erbringt, kann dies Ihre Entscheidung beeinflussen. Weitere Informationen zur Wahlmöglichkeit der Mehrwertsteuer finden Sie in der Bekanntmachung 742A „Optioning to tax Land and Buildings“ (Besteuerung von Grundstücken und Gebäuden) der britischen Steuerbehörde (HM Revenue and Customs).

Möblierte Ferienwohnungen

Möblierte Ferienwohnungen gelten als umsatzsteuerpflichtige Leistung*. Dies sollte kein Problem darstellen, es sei denn, Sie erzielen weitere steuerpflichtige Umsätze in derselben Rechtsform oder Ihr Bruttoeinkommen übersteigt 90.000 £. Wenn Sie und Ihr Ehepartner also eine umsatzsteuerlich registrierte Personengesellschaft bilden und die Immobilie gemeinsam besitzen, müssen Sie die Umsatzsteuer auf die Einnahmen aus der Ferienwohnung entrichten, können aber die Vorsteuer für Ausgaben geltend machen.

Wenn Sie jedoch ein Einzelunternehmer sind, der für die Umsatzsteuer registriert ist und die Immobilie gemeinsam mit Ihrem Ehepartner besitzt, werden die Einnahmen aus der Vermietung von möblierten Ferienwohnungen in einer anderen Eigenschaft erzielt, sodass die Umsatzsteuer kein Problem darstellen sollte.

Wenn Sie nicht umsatzsteuerlich registriert sind und Ihre Lieferungen einschließlich der Einnahmen aus der Ferienvermietung den Schwellenwert für die Umsatzsteuerregistrierung (derzeit 90.000 £) in einem beliebigen 12-Monats-Zeitraum überschreiten, dann müssen Sie sich umsatzsteuerlich registrieren und auf Ihre Ferienvermietungen eine Umsatzsteuer von 20%* erheben.

Sonstige Wohnimmobilien

Beim Kauf einer neuen Wohnimmobilie fällt kein Mehrwertsteuersatz an. Andernfalls ist der Kauf von der Mehrwertsteuer befreit.

Wenn Sie eine Dienstleistung erbringen, zum Beispiel Speisen und Getränke, dann wird die Lieferung regulär besteuert, aber es ist wahrscheinlicher, dass diese Einnahmen als Betriebseinnahmen und nicht als Einkünfte aus der Immobilie behandelt werden.

Mieteinnahmen aus Wohnraum sind grundsätzlich von der Mehrwertsteuer befreit. Dies bietet die Möglichkeit, die Bagatellgrenze für teilweise Befreiungen zu nutzen, wenn Sie auch steuerpflichtige Lieferungen und Leistungen erbringen. Der Eigentümer der Immobilie muss gleichzeitig der Gewerbetreibende sein. Handelt es sich also um eine Immobilie im Miteigentum, muss die Mehrwertsteuererklärung auch eine Partnerschaft dieser Personen sein.

Sofern die Vorsteuer auf Ihre Ausgaben für Mieteinnahmen und sonstige steuerfreie Einkünfte 1) weniger als 50 % Ihrer gesamten Vorsteuer und 2) durchschnittlich weniger als 625 £ pro Monat beträgt, können Sie die gesamte Vorsteuer, einschließlich derjenigen für Ihre Mietimmobilie, geltend machen. Beachten Sie, dass die steuerlich absetzbaren Ausgaben netto ausgewiesen werden müssen.

Digitalisierung der Mehrwertsteuer

Alle Unternehmen, die zur Umsatzsteuer registriert sind, sind unabhängig von der Höhe ihres Umsatzes verpflichtet, digitale Aufzeichnungen zu führen und ihre Umsatzsteuererklärungen digital einzureichen.

Sie können eine Befreiung beantragen, wenn es Ihnen nicht zumutbar oder praktikabel ist, Computer, Software oder das Internet zu nutzen, um die Regeln für die digitale Umsatzsteuererklärung zu befolgen. Dies kann beispielsweise aufgrund Ihres Alters, einer Behinderung, Ihres Wohnorts, religiöser Gründe oder anderer Gründe der Fall sein. Steht Ihnen keine Befreiung zur Verfügung oder haben Sie diese nicht beantragt, müssen Sie Ihre Aufzeichnungen digital führen. Verwenden Sie dazu entweder eine spezielle Software oder eine Tabellenkalkulation mit geeigneter Schnittstellensoftware.

Häufig gestellte Fragen

F: Kann ich mich als Einzelunternehmer umsatzsteuerlich registrieren lassen?

A: Ob Sie als Einzelunternehmer eine Umsatzsteuerregistrierung benötigen, hängt von Ihren individuellen Gegebenheiten ab. Hier finden Sie einige Informationen zur Umsatzsteuerregistrierung für Einzelunternehmer:

– Übersteigt Ihr Jahresumsatz (der Gesamtwert Ihrer steuerpflichtigen Lieferungen und Leistungen) die Umsatzsteuer-Registrierungsgrenze von 90.000 £ ab dem 1. April 2024, sind Sie zur Umsatzsteuerregistrierung verpflichtet. Sie können sich abmelden, wenn Ihr steuerpflichtiger Umsatz unter 88.000 £ sinkt.
– Liegt Ihr Umsatz unter der Umsatzsteuergrenze, können Sie sich freiwillig zur Umsatzsteuer registrieren. Dies kann vorteilhaft sein, wenn Sie die Umsatzsteuer auf Ihre Betriebsausgaben zurückfordern möchten oder wenn Sie der Ansicht sind, dass die Umsatzsteuerregistrierung Ihre Glaubwürdigkeit als Unternehmen stärkt.
– Wichtig: Wenn Sie ausschließlich Wohnimmobilien vermieten und Einkünfte aus Lohnsteuer oder Kapitalerträgen erzielen, können Sie sich nicht zur Umsatzsteuer registrieren.

F: Lohnt es sich, sich als Einzelunternehmer umsatzsteuerlich registrieren zu lassen?

A: Die Umsatzsteuerregistrierung als Einzelunternehmer hängt von verschiedenen Faktoren und individuellen Gegebenheiten ab. Hier einige Punkte, die Sie beachten sollten:

– Wenn Sie ausschließlich Wohnimmobilien vermieten und Ihre Einkünfte ausschließlich aus Lohnsteuer oder Kapitalerträgen bestehen, können Sie sich nicht für die Umsatzsteuer registrieren lassen.
– Die Umsatzsteuerregistrierung kann sich lohnen, wenn Sie einen erheblichen Anteil steuerpflichtiger Lieferungen und Leistungen erbringen und die Umsatzsteuer auf Ihre Betriebsausgaben zurückfordern möchten.
– Die Umsatzsteuerregistrierung verpflichtet Sie, Umsatzsteuer auf Ihre Waren oder Dienstleistungen zu erheben, was sich auf Ihre Preisgestaltung und Wettbewerbsfähigkeit auswirken kann.
– Die Umsatzsteuerregistrierung bringt außerdem zusätzliche administrative Pflichten mit sich, wie die Führung von Umsatzsteuerunterlagen, die Abgabe von Umsatzsteuererklärungen und gegebenenfalls die Teilnahme an Umsatzsteuerprüfungen.

F: Muss ich als Einzelunternehmer Mehrwertsteuer berechnen?

A: Sie dürfen nur dann Mehrwertsteuer berechnen, wenn Sie mehrwertsteuerpflichtig sind. Die Mehrwertsteuerregistrierung ist ab dem 1. April 2024 verpflichtend, wenn Ihr Umsatz 90.000 £ übersteigt. Eine freiwillige Registrierung ist möglich, wenn sie für Ihr Unternehmen sinnvoll ist, beispielsweise wenn Sie an andere mehrwertsteuerpflichtige Unternehmen verkaufen und die Mehrwertsteuer zurückfordern möchten.

Muss ich mich für die Umsatzsteuer registrieren lassen?