Sind Sie Immobilieninvestor oder Projektentwickler?

Die Grenze zwischen den beiden kann mitunter fließend sein, doch Fehler können erhebliche steuerliche Konsequenzen haben! Wie Sendungen wie „Property Ladder“ zeigen, investieren viele Menschen gerne in Immobilien und sind zuversichtlich, durch die Sanierung und den Weiterverkauf einer Immobilie einen beträchtlichen Gewinn erzielen zu können.

Welche steuerlichen Auswirkungen ergeben sich?

steuerliche Auswirkungen von Immobilieninvestitionen

Ein Immobilieninvestor unterliegt der Kapitalertragsteuer auf die Differenz zwischen den ursprünglichen Anschaffungskosten zuzüglich etwaiger Wertsteigerungsaufwendungen und dem Verkaufserlös. Die Rechts- und sonstigen Kosten des Erwerbs und Verkaufs können ebenfalls vom Gewinn abgezogen werden. Zinsen für Darlehen oder Hypotheken, Instandhaltungskosten und sonstige laufende Kosten sind jedoch nicht vom Gewinn abzugsfähig, können aber steuerlich mit den Mieteinnahmen verrechnet werden. Kapitalverluste können nur mit anderen Kapitalgewinnen im selben oder in späteren Steuerjahren verrechnet werden. Eine Privatperson kann eine Immobilie zum Eigenbedarf als Hauptwohnsitz erwerben; Gewinne aus diesem Verkauf sind in der Regel von der Kapitalertragsteuer befreit.

Tipp: Erzählen Sie nicht jedem, dass Sie Ihr Haus gekauft haben, um schnell Geld zu verdienen – sonst erwartet Sie womöglich eine unerwartete Steuernachzahlung! Wenn die Absicht darin bestand, einen schnellen Gewinn zu erzielen, ist dieser grundsätzlich steuerpflichtig. Der Gewinn unterliegt der Kapitalertragsteuer, abzüglich des jährlichen Freibetrags (12.300 £ für die Steuerjahre 2020/21 bis 2025/26). Der effektive Steuersatz liegt je nach Einkommenshöhe zwischen 18 % und 28 % für Wohnimmobilien bzw. zwischen 10 % und 20 % für Gewerbeimmobilien. Es ist unwahrscheinlich, dass eine Anlageimmobilie für die Unternehmervergünstigung von 10 % in Frage kommt.

Steuerliche Auswirkungen für Immobilienentwickler

Ein Bauträger wird als Gewerbetreibender behandelt und unterliegt der Einkommensteuer und den Sozialversicherungsbeiträgen auf seinen Betriebsgewinn. Vom Betriebsgewinn sind alle Ausgaben abzugsfähig, die ausschließlich im Rahmen der gewerblichen Tätigkeit angefallen sind. Im Gegensatz zu Immobilieninvestoren sind daher Darlehens- oder Hypothekenzinsen in der Regel als Betriebsausgaben bei der Gewinnberechnung abzugsfähig. Unterstützt jedoch jemand den Bauträger, gilt diese Person als dessen Angestellter, sodass ein Lohnsteuer- und Sozialversicherungssystem eingerichtet werden muss. Dies erfordert regelmäßige Steuererklärungen und gegebenenfalls Steuerabzüge. Verluste (sofern eine Gewinnerzielungsabsicht vorlag) können mit anderen Einkünften verrechnet werden. Erstreckt sich die Bautätigkeit über mehrere Steuerjahre, können die Einkünfte auf diese Jahre verteilt werden. Sofern der Bauträger keine Kapitalgesellschaft ist, beträgt der Einkommensteuersatz nach Abzug des persönlichen Freibetrags je nach Gesamteinkommen 20 %, 40 % oder 45 %. Als Selbstständiger wäre er/sie außerdem verpflichtet, wöchentlich Beiträge zur Sozialversicherung (Klasse 2) und je nach Einkommenshöhe Beiträge zur Sozialversicherung (Klasse 4) in Höhe von 9 % oder 2 % zu entrichten. Wie bereits erwähnt, kann ein Kapitalgewinn einem Handelsgewinn vorzuziehen sein. Das Potenzial zur Kompensation eines Handelsverlustes ist jedoch deutlich größer als bei einem Kapitalverlust.

Also, was bin ich?

Vieles hängt von Ihren Absichten ab. Wenn Sie eine neue Immobilie kaufen, um sie langfristig zu vermieten, gelten Sie als Immobilieninvestor. Was aber, wenn ich Renovierungsarbeiten an der Immobilie durchführe? Auch hier spielen verschiedene Faktoren eine Rolle, unter anderem der Umfang der Renovierungsarbeiten und die Dauer des Besitzes und der Vermietung. Betrachten wir einige Beispiele:

Beispiel 1:  Simon kauft eine Zweizimmerwohnung. Er beabsichtigt, sie als langfristige Kapitalanlage zu behalten. Er renoviert die Wohnung, um sie zu vermieten. Aufgrund veränderter persönlicher Umstände verkauft er die Wohnung jedoch zwei Jahre nach Abschluss der Renovierungsarbeiten und erzielt dabei einen Gewinn von 20.000 £. Simons ursprüngliche Absicht war es, die Immobilie als Kapitalanlage zu halten. Obwohl er sie nach relativ kurzer Zeit verkauft hat, hat sich seine ursprüngliche Motivation nicht geändert. Der erzielte Gewinn ist steuerpflichtig, und Simon muss darauf Kapitalertragsteuer zahlen.

Beispiel 2:  Bob kauft eine sanierungsbedürftige Immobilie, um sie schnellstmöglich zu renovieren und mit Gewinn weiterzuverkaufen. Er plant, den Verkaufserlös in weitere Immobilien zu reinvestieren, um diese zu sanieren und weiterzuverkaufen. Anders als Simon ist Bobs Hauptmotivation beim Kauf der Immobilie, durch die Sanierung und den Weiterverkauf Gewinn zu erzielen. Die Kaufabsicht lässt darauf schließen, dass Bob gewerbsmäßig handelt, da er Immobilien mit der Absicht kauft und verkauft, Gewinn zu erzielen. Folglich unterliegt jeder Gewinn, den Bob aus dem Verkauf erzielt, der Einkommensteuer und den Sozialversicherungsbeiträgen und nicht der Kapitalertragsteuer. Angesichts der deutlich niedrigeren Kapitalertragsteuersätze im Vergleich zum höchsten Einkommensteuersatz ist die Attraktivität der Kapitalertragsteuer offensichtlich. Es ist wichtig, die Unterscheidung zwischen Immobilieninvestitionen und der Tätigkeit als Immobilienentwickler klar zu definieren. Eine Anfrage des Finanzamts ist das Letzte, was man sich wünscht.

Wie kann ich mir da sicher sein?

Sie können nicht selbst entscheiden, welche Steuern Sie zahlen. Ob Sie gewerblich tätig sind, hängt von den Umständen ab, und die üblichen Kriterien für eine gewerbliche Tätigkeit gelten. Ausgangspunkt für die Beurteilung, ob es sich um eine gewerbliche Tätigkeit oder eine Investition handelt, ist die Absicht des Eigentümers. Obwohl die ursprüngliche Absicht des Eigentümers wichtig ist, berücksichtigt die britische Steuerbehörde (HMRC) bei der Beurteilung, ob eine Person gewerblich tätig ist, verschiedene Faktoren. Dazu gehören die Besitzdauer, ob es sich um einen einmaligen Kauf oder Verkauf oder um eine Reihe von Transaktionen handelt, ob die Immobilie vermietet wurde, ob die Immobilie zum persönlichen Gebrauch erworben wurde und ob ein bestehendes Gewerbe besteht – beispielsweise, wenn Sie als Bauunternehmer eine Immobilie kaufen, um sie zu sanieren und weiterzuverkaufen. Zusammen ergeben diese Faktoren ein Gesamtbild und helfen bei der Feststellung, ob Sie gewerblich tätig sind oder investieren. Im Zweifelsfall sollten Sie professionellen Rat einholen. Es ist bekannt, dass ein Bauunternehmer, der eine Immobilie kaufte, einzog, sie sanierte, verkaufte und dann zur nächsten Immobilie weiterzog und diesen Vorgang mehrmals wiederholte, als gewerblich eingestuft wurde. Er glaubte, er sei ein Immobilieninvestor und da es sich bei allen um seine privaten Wohnsitze handelte, sei er von der Steuer befreit!

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