Steuererklärungen und Ihre Pflichten als nichtansässiger Vermieter

Sie sind verpflichtet, eine britische Einkommensteuererklärung abzugeben, wenn Sie nicht in Großbritannien ansässig sind und dort eine Immobilie vermieten. Dieser Leitfaden soll Ihnen als nicht in Großbritannien ansässigem Vermieter die nötigen Informationen liefern, um Ihre Situation besser zu verstehen.

Es ist wichtig zu wissen, dass das Steuerjahr jedes Jahr vom 6. April bis zum 5. April des Folgejahres läuft. Sie sind verpflichtet, die britische Steuerbehörde (HMRC) bis zum 5. Oktober nach Ende des Steuerjahres, in dem die ersten Einkünfte erzielt wurden, darüber zu informieren, dass Sie eine Steuererklärung abgeben möchten.

Der 31. Januar des Jahres 2 ist der Fälligkeitstermin für die Zahlung der Steuern, die für das betreffende Steuerjahr (Jahr 1) fällig werden.

Zahlungen auf Rechnung

Es ist zu beachten, dass, wenn Ihre Verbindlichkeiten für das erste Jahr 1000 £ übersteigen (ohne etwaige Zahlungen, die Sie für Ihr Studentendarlehen leisten müssen), Sie verpflichtet sind, am 31. Januar des zweiten Jahres Vorauszahlungen für das zweite Jahr in Höhe der Hälfte der Verbindlichkeiten für das erste Jahr und am 31. Juli des dritten Jahres in Höhe der Hälfte der Verbindlichkeiten für das erste Jahr zu leisten.

Wenn Ihre Verbindlichkeit für das Jahr 2 die Zahlungen übersteigt, die Sie auf Ihr Konto geleistet haben, dann ist der Restbetrag Ihrer Verbindlichkeit am 31. Januar des Jahres 3 fällig (zusammen mit allen Zahlungen, die Sie für das Jahr 3 auf Ihr Konto geleistet haben).

Vorauszahlungen werden zurückerstattet und ein Rückzahlungszuschlag wird erhoben, wenn Ihre Verbindlichkeiten für das zweite Jahr geringer sind als die geleisteten Vorauszahlungen.

Ihre Vorauszahlung kann reduziert werden, wenn Sie davon ausgehen, dass Ihre Steuerschuld im zweiten Jahr niedriger sein wird als im ersten Jahr. Es werden Ihnen jedoch Zinsen berechnet, wenn sich herausstellt, dass Sie zu wenig gezahlt haben.

Lassen Sie uns dies an einem Beispiel erläutern:

Im September 2022 beschloss Sophie, eine US-Bürgerin, die seit einigen Jahren in Australien arbeitete, ihr Anwesen in Großbritannien für 15.000 Pfund zu vermieten, wobei jährliche Nebenkosten in Höhe von 3.000 Pfund zulässig waren.

Da sie über weitere Einkünfte aus Großbritannien verfügt, die nicht dem PAYE-Steuerabzug unterliegen, sondern mit dem Grundsteuersatz (derzeit 20 %) besteuert werden, werden auch die Einkünfte aus der vermieteten Immobilie mit demselben Steuersatz besteuert.

Da sie noch nie zuvor eine Einkommensteuererklärung abgegeben hatte, war sie sich nicht sicher, was sie erwarten sollte.

Welche Aufgaben hat sie?

Da Sophie nun nicht mehr in Großbritannien ansässig ist, muss ihr Verwalter oder Mieter (falls kein Verwalter vorhanden ist) die Steuer zum Grundsteuersatz einbehalten und an die britische Steuerbehörde (HMRC) abführen. Sophie muss sich mit dem Formular NRL1 bei der HMRC registrieren, um ihr Bruttoeinkommen ohne Steuerabzug zu erhalten.

Bei Ehepaaren muss jeder Partner das Formular separat ausfüllen. Nach Erhalt der Mitteilung vom Finanzamt (HMRC) wird der Mieter oder Makler darüber informiert, dass keine Steuerabzüge erforderlich sind.

Vor dem 5. Oktober 2023

Falls Sophie das Formular NRL1 nicht ausgefüllt hat und keine Grundsteuer einbehalten wurde, muss sie die britische Steuerbehörde (HMRC) innerhalb von sechs Monaten nach Ende des betreffenden Steuerjahres über ihre unversteuerten Einkünfte informieren. Da Sophies Mieteinnahmen zuerst im Steuerjahr eingehen, muss sie die HMRC spätestens bis zum 5. Oktober des betreffenden Steuerjahres benachrichtigen.

Um die Steuerzahler von der Last zu befreien, die britische Steuerbehörde HMRC über ihre Steuerpflicht informieren zu müssen, hat HMRC das Formular SA1 entwickelt.

Vor dem 31. Oktober 2023 (optional) 

Sophie muss ihre Steuererklärung für das Steuerjahr 2022/23 bis zum 31. Oktober 2023 in Papierform einreichen, damit das Finanzamt ihre Steuerschuld berechnen kann. Bei Einreichung nach diesem Datum wird eine Strafe von 100 £ fällig.

Vor dem 31. Januar 2024 

Sophie muss ihre Steuererklärung bis zum 31. Januar 2024 elektronisch einreichen. Reicht sie ihre Steuererklärung nicht bis zum 31. Oktober 2023 in Papierform ein, wird eine Strafe von 100 £ fällig. Unter bestimmten Umständen kann es vorkommen, dass bestimmte Personen (z. B. politisch sensible Personen) von der elektronischen Einreichung bis zu diesem Datum ausgeschlossen sind und daher eine Steuererklärung in Papierform einreichen müssen. Wenn Sie Ihre Steuererklärung aus dem Ausland einreichen, ist dies in der Regel nicht möglich. In diesem Fall müssen Sie uns (oder eine andere Person in Großbritannien) beauftragen, die Steuererklärung in Ihrem Namen einzureichen.

Vor dem 5. August 2024 und danach vierteljährlich

Ab dem 6. April 2024, wenn Sophies Bruttomieteinnahmen 10.000 £ übersteigen, muss sie digitale Aufzeichnungen führen und ihre Einnahmen und Ausgaben innerhalb eines Monats nach Ende jedes Quartals elektronisch an die britische Steuerbehörde (HMRC) melden.

Wie hoch sind Sophies Steuerverbindlichkeiten? 

Aufgrund ihrer amerikanischen Staatsbürgerschaft hat sie keinen Anspruch auf den britischen persönlichen Freibetrag, daher stellen sich ihre Verbindlichkeiten wie folgt dar:

Steuerjahr Steuer fällig
2022/23             £1,400          (7,000 @ 20%)
2023/24             £2,400          (12,000 @ 20%)

Wann ist ihre Steuer fällig?

Ihre Vorauszahlungen würden weiterhin jährlich zum 31. Januar und 31. Juli jeweils 1.200 £ betragen, vorausgesetzt Sophies Einkommen und ihre Steuerlast blieben gleich. Die Wahrscheinlichkeit dafür ist zwar gering, aber bei ähnlichen Einkommensverhältnissen dürften die Zahlungen im Januar und Juli nach drei Jahren ähnlich hoch sein.

Kapitalertragsteuer

Der Verkauf von Wohnimmobilien in Großbritannien durch Nichtansässige unterliegt ab dem 6. April 2015 der Kapitalertragsteuer (CGT), der Verkauf anderer Immobilienarten ab dem 6. April 2019. Nach Abschluss des Verkaufs muss der Verkäufer innerhalb von 60 Tagen eine Online-Steuererklärung abgeben und die CGT entrichten.

Was passiert, wenn Sie zu spät kommen? 

Wird die Steuererklärung nicht fristgerecht (in der Regel der 31. Januar des auf das Steuerjahr folgenden Jahres) eingereicht, wird automatisch eine nicht erstattungsfähige Strafe von 100 £ fällig. Ein triftiger Grund kann zum Erlass der Strafe führen.

Für überfällige Steuererklärungen, die mehr als drei Monate dauern, wird eine Strafe von 10 Pfund pro Tag der Verspätung erhoben, bis zu einem Höchstbetrag von 90 Tagen.

Wird die Steuererklärung mehr als sechs Monate zu spät eingereicht, wird eine zusätzliche Strafe in Höhe von 300 £ oder 5 % der Steuerschuld, je nachdem, welcher Betrag höher ist, verhängt.

Wird die Steuererklärung mehr als zwölf Monate nach Ablauf der Abgabefrist eingereicht, wird eine zusätzliche Strafe von 300 £ oder 5 % der Steuerschuld fällig, falls diese höher ist. In schwerwiegenden Fällen kann die Strafe bis zu 100 % der geschuldeten Steuer betragen, wenn der Verstoß als besonders schwerwiegend eingestuft wird.

Sollten Sie die Strafgebühren nicht fristgerecht entrichten, fallen auf den verspätet gezahlten Betrag Zinsen an. Darüber hinaus wird bei Nichtzahlung der Steuerschulden für das vorangegangene Steuerjahr bis zum 1. März des Folgejahres eine Säumnisgebühr von 5 % erhoben. Erfolgt die Zahlung nicht bis zum 31. Juli, wird eine weitere Säumnisgebühr von 5 % fällig. Eine dritte Säumnisgebühr von 5 % wird erhoben, wenn die Steuer nicht bis zum 31. Januar des Folgejahres entrichtet wird.

Was tun, wenn Sie nicht zahlen können?

Am besten versuchen Sie, eine Vereinbarung mit der britischen Steuerbehörde HMRC zu treffen. Es wird empfohlen, die Hotline des Business Payment Support Service unter der Nummer 0300 200 3835 anzurufen.

Aufbewahrungspflichten und die digitale Steuererklärung

Sie sind gesetzlich verpflichtet, Aufzeichnungen zu führen, die Ihre Einnahmen und Ausgaben zum Zeitpunkt der Steuererklärung genau widerspiegeln. Wie bereits erwähnt, müssen Immobilieneigentümer mit Bruttomieteinnahmen von über 10.000 £ ab dem 6. April 2024 ihre Einnahmen und Ausgaben digital erfassen und diese vierteljährlich, spätestens jedoch einen Monat nach Quartalsende, an die britische Steuerbehörde (HMRC) melden.

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