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La transformation de biens immobiliers offre des opportunités uniques de bénéficier d'un traitement préférentiel en matière de TVA sous certaines conditions. Si les travaux de construction sont généralement soumis au taux normal de TVA, certains types de transformation ou de rénovation peuvent prétendre à des taux réduits, voire à un taux zéro. Cet article se concentre sur les implications de la TVA pour les transformations immobilières, et plus particulièrement sur la loi de 1994 relative à la taxe sur la valeur ajoutée (VATA 1994).
Il est important de noter que le terme « bâtiment » peut également désigner une « partie de bâtiment », et que les services tels que la conception architecturale et le relevé topographique sont généralement soumis au taux normal de TVA. Sauf indication contraire, toutes les références mentionnées dans le présent document renvoient à la TVA de 1994.
On parle de « conversion » lorsqu'une partie d'une structure existante est intégrée à une nouvelle construction. Cela contraste avec la « construction », où la nouvelle structure n'utilise aucune partie d'un bâtiment existant située au-dessus de ses fondations. Une exception est faite pour les murs mitoyens ou les façades conservés, ce qui n'exclut pas la possibilité de qualifier les travaux de construction.
Pour une « transformation éligible », un taux de TVA réduit peut être appliqué aux services éligibles, conformément à l'annexe 7A, groupe 6. Les services éligibles couvrent généralement les travaux liés à la structure du bâtiment et aux équipements associés (par exemple, eau, électricité et chauffage). De plus, les matériaux de construction fournis par le prestataire peuvent également bénéficier d'un taux réduit, à condition d'être incorporés au bâtiment.
Exemple 1 : Modification du nombre de logements
Annette transforme un immeuble de six appartements en un immeuble de trois appartements. Le nombre de logements ayant été modifié, cette transformation est considérée comme admissible.
Exemple 2 : Conversion d’un immeuble à occupation multiple
Benedict transforme un petit entrepôt en deux studios, créant ainsi des logements à occupation multiple là où il n'y en avait pas auparavant. Il s'agit d'une conversion en logement à occupation multiple.
Exemple 3 : Conversion résidentielle spéciale
Chloé achète une usine et la transforme en maison de retraite pour personnes en réadaptation suite à une dépendance à la drogue. La transformation étant destinée à un usage résidentiel, l'entrepreneur de Chloé peut appliquer le taux de TVA réduit, sous réserve de la délivrance d'un certificat confirmant l'usage prévu.
Le taux réduit de TVA s'applique également aux rénovations de biens immobiliers inoccupés depuis au moins deux ans. Les conditions d'éligibilité sont similaires à celles applicables aux transformations de logements. Le taux réduit s'applique aux biens précédemment utilisés comme habitations ou à des fins résidentielles pertinentes, sur présentation d'un certificat attestant de leur destination.
Exemple 4 : Rénover un bien immobilier vide
Diana rénove un immeuble de rapport inoccupé depuis plus de deux ans, comme l'attestent les registres de la taxe d'habitation. Son entrepreneur peut appliquer le taux réduit de TVA, à condition que le logement reste inoccupé pendant les travaux.
Si la plupart des transformations bénéficient d'un taux de TVA réduit, celles réalisées pour le compte d'organismes de logement social peuvent être exonérées. Ce régime s'applique lorsqu'un bâtiment non résidentiel est transformé en logement ou destiné à un usage résidentiel. La prestation doit être effectuée au profit d'un organisme de logement social tel que défini par la législation. Les matériaux de construction utilisés lors de la transformation sont également exonérés. Aux fins de cette exonération, les bâtiments non résidentiels comprennent ceux qui n'ont pas été utilisés comme logements ou à des fins résidentielles pendant au moins 10 ans.
Les sous-traitants, en revanche, ne sont pas éligibles au taux zéro puisqu'ils fournissent leurs services à l'entrepreneur principal et non directement à l'association de logement.
Les éléments incorporés à un bâtiment lors d'une transformation sont généralement soumis au même traitement de TVA que la prestation principale, à condition qu'ils soient qualifiés de « matériaux de construction ». Les matériaux non qualifiés doivent être soumis au taux normal.
Le traitement de la TVA applicable aux transformations immobilières peut s'avérer complexe, notamment lorsqu'il ne concerne qu'une partie d'un bâtiment. Pour plus d'informations, veuillez consulter l'avis TVA 708, qui fournit des indications complètes sur le sujet.
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Simon Thandi
Thandi Nicholls Ltd,
Centre des industries créatives,
Glaisher Drive,
Wolverhampton,
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