Möblierte Ferienwohnungen – Was Sie als Nächstes wissen müssen

Im Frühjahrsbudget 2024 wurde angekündigt, dass der Status für möblierte Ferienwohnungen ab April 2025 abgeschafft wird. Welche Auswirkungen hat das also für Inhaber von möblierten Ferienwohnungen, die ihr Geschäft weiterführen möchten – sowie für diejenigen, die verkaufen wollen?

FHL-Status – Zusammenfassung

Wenn ein Vermietungsunternehmen als FHL (Ferienwohnungsvermietung) eingestuft wird, gilt dies nicht als Gewerbebetrieb, bietet aber eine Reihe von Steuervorteilen, die für ein allgemeines Vermietungsunternehmen nicht gelten. Diese sind:

• Die Steuererleichterung bei der Veräußerung von Betriebsvermögen (BADR) kann bei der Veräußerung des Unternehmens Anwendung finden;
• Die Befreiung von der Überziehungs- und Übertragungsfristen kann in Anspruch genommen werden;
• Finanzierungskosten können vollständig abgezogen werden;
• Investitionszulagen für Anlagen und Maschinen können geltend gemacht werden;
• Die Gewinne können strategisch und unkompliziert an die Miteigentümer verteilt werden;
• Gewinne zählen zu den relevanten Einkünften bei der Berechnung des jährlichen Rentenfreibetrags.

Die Abschaffung des FHL-Status bedeutet den Wegfall dieser Steuervergünstigungen. Obwohl dies erst 2025 wirksam wird, wurde eine Regelung gegen die Verschleierung von Steuervorteilen angekündigt. Diese Regelung soll verhindern, dass durch die Nutzung unbedingter Verträge ein Steuervorteil zur Erlangung von Kapitalgewinnen nach den geltenden FHL-Regeln erlangt wird. Sie gilt ab dem 6. März 2024, dem Datum der Haushaltsvorlage.

Die Details dieser Regelung stehen noch aus, daher herrscht derzeit Unsicherheit darüber, ob Steuererleichterungen bei Kapitalgewinnen aus Veräußerungen Anwendung finden werden.

Lassen Sie es weiterhin zu

Die wohl bedeutendste Änderung für bestehende Unternehmen dürfte die Einschränkung der Entlastung bei Finanzierungskosten (insbesondere Hypothekenzinsen) sein. Stattdessen wird die Entlastung als Ermäßigung auf den Basiszinssatz gewährt, begrenzt auf 20 % des niedrigeren der folgenden Beträge:

• die Finanzierungskosten; oder
• den Mietgewinn; oder
• das bereinigte Gesamteinkommen des Eigentümers

Die Auswirkungen dieser Änderung sollten nicht unterschätzt werden. Im schlimmsten Fall, wie es bei Vermietern im Allgemeinen der Fall war, könnte dies bedeuten, dass eine Steuerpflicht entsteht, obwohl das Vermietungsgeschäft einen Verlust erwirtschaftet hat. Das folgende Beispiel veranschaulicht dies.

Vorher und Nachher

Jane ist eine Steuerzahlerin mit hohem Einkommen und einem Gehalt von 70.000 £. Sie vermietet Ferienhäuser am Meer als förderfähige Ferienwohnung. Die Einnahmen im Steuerjahr 2024/25 betragen 20.000 £. Die abzugsfähigen Ausgaben (ohne Finanzierungskosten) belaufen sich auf 9.000 £. Jane zahlt jedoch auch Zinsen in Höhe von 12.000 £ für zwei Kredite, die sie zum Kauf und zur Verbesserung der Immobilien aufgenommen hat. Im Steuerjahr 2024/25 sind die Zinsen als Betriebsausgabe abzugsfähig, wodurch Jane einen Verlust von 1.000 £ erleidet. Verluste aus Ferienwohnungen können zwar nicht mehr mit dem allgemeinen Einkommen verrechnet werden, die Einnahmen aus der Ferienwohnungsvermietung sind jedoch steuerfrei. 

Wie wird sich dies in den Jahren 2025–26 verändern?

Unter der Annahme, dass die Zahlen gleich bleiben, beträgt der Gewinn vor Berücksichtigung der Finanzierungskosten 11.000 £ (wir lassen den Verlust von 1.000 £ aus dem Vorjahr außer Acht, um einen direkten Vergleich zu ermöglichen). Diesmal ist die Steuerermäßigung auf maximal 20 % des jeweils niedrigeren Betrags begrenzt:

• Die Zinsen: 12.000 £ × 20 % = 2.400 £; und
• Der Mietgewinn: 11.000 £ × 20 % = 2.200 £.

Janes bereinigtes Jahreseinkommen (ANI) muss hier nicht berücksichtigt werden, da ihr Gehalt abzüglich des persönlichen Freibetrags deutlich höher ist als die beiden oben genannten Beträge. Daher muss Jane 40 % Steuern auf 11.000 £ zahlen, also 4.400 £ abzüglich 2.200 £ = 2.200 £, obwohl das Unternehmen einen Verlust von 1.000 £ erwirtschaftet.

Beachten Sie, dass hier nur 11.000 £ der gezahlten Zinsen zur Berechnung des Steuerabzugs herangezogen wurden. Die verbleibenden 1.000 £ können auf das nächste Steuerjahr übertragen werden, um den abzugsfähigen Betrag zum Grundsteuersatz zu erhöhen. Bei Verlusten gestaltet sich die Situation noch komplexer. Daher ist es für Eigentümer wichtig, genaue Aufzeichnungen zu führen, insbesondere wenn MTD ITSA ab 2026 für Vermieter eingeführt wird. Dies wird sich naturgemäß weniger auf Eigentümer auswirken, deren Immobilien eine relativ geringe Schuldenlast aufweisen.

Kapitalzulagen

Für Jane ist es außerdem unerlässlich zu verstehen, dass die Abschreibung für Anlagen und Maschinen nicht mehr möglich ist. Stattdessen muss die restriktivere Abschreibung für die Ersatzbeschaffung von Haushaltsgegenständen beantragt werden.

Es ist derzeit nicht klar, was im Jahr 2025 mit Fällen geschehen wird, in denen zuvor Kapitalabzüge geltend gemacht wurden oder Verluste einschließlich der Abzüge für Finanzierungskosten berechnet wurden – d. h. ob Nachbearbeitungen erforderlich sein werden.

Auswirkungen auf die Rentenzulage

Des Weiteren ist zu prüfen, ob der Ausschluss von FHL-Gewinnen Auswirkungen auf den jährlichen Rentenfreibetrag hat. Dies könnte sich auf zweierlei Weise auf Einzelpersonen auswirken:

• Wenn die sonstigen Einkünfte relativ gering sind, können die Gewinne aus der Vermietung von Ferienwohnungen den jährlichen Freibetrag erhöht haben, der dem niedrigeren Wert von 60.000 £ und den „relevanten Einkünften“ entspricht. Daher ist es wichtig, dies bei der Planung der Beiträge zu berücksichtigen
• Bei relativ hohen sonstigen Einkünften könnten die Gewinne aus FHL-Einkommen die betreffende Person zuvor in die Regelungen zur Reduzierung der Steuerzahlungen einbezogen haben. Dies ist möglicherweise nicht mehr der Fall.

Muss ich mich für die Mehrwertsteuer registrieren, wenn ich ein Ferienhaus miete?

Wenn Ihre Bruttoeinnahmen aus der Ferienvermietung vor Abzügen die Umsatzsteuer-Registrierungsgrenze überschreiten, müssen Sie sich für die Umsatzsteuer registrieren. Die Umsatzsteuer-Registrierungsgrenze beträgt ab dem 1. April 2024 90.000 £.

Verkauf

Es ist kein Geheimnis, dass einige der im Haushalt vorgesehenen Maßnahmen im Immobilienbereich den Verkauf von Zweitwohnungen ankurbeln sollen. Die einjährige Frist für die Abschaffung des FHL-Status gibt Eigentümern die Möglichkeit, ihre Entscheidung zu überdenken und weiterhin von den Steuervorteilen bei der Kapitalertragsteuer zu profitieren (vorbehaltlich der noch nicht festgelegten Regelungen gegen die Verzögerung von Verkäufen).

Wenn die Eigentümer die Änderungen als so gravierend einstufen, dass eine Geschäftsaufgabe gerechtfertigt ist, muss sichergestellt werden, dass die Voraussetzungen für die steuerliche Absetzbarkeit von Betriebsvermögen (BADR) erfüllt sind. Da es sich um ein nicht eingetragenes Unternehmen handelt, ist die Einstellung der Geschäftstätigkeit der Auslöser. Die Betriebsvermögenswerte (die Immobilien) können dann innerhalb von drei Jahren veräußert werden und gelten als damit verbundene Veräußerungen.

Da noch keine Einzelheiten zu möglichen Übergangsbestimmungen vorliegen, ist es unerlässlich, dass die Einstellung im Steuerjahr 2024/25 erfolgt und der FHL-Status für den zweijährigen Zeitraum bis zum Einstellungsdatum gilt. Es ist unklar, wie dies im Falle der Abschaffung des FHL-Status umzusetzen wäre. Möglicherweise gilt weiterhin die derzeitige Regelung, wonach die Anspruchsvoraussetzungen in den letzten zwölf Monaten der Geschäftstätigkeit erfüllt sein müssen. 

Es ist jedoch möglich, dass besondere Regeln eingeführt werden, z. B. dass eine Betriebseinstellung im Jahr 2024/25 zulässig ist, sofern das Unternehmen in den beiden vorangegangenen Steuerjahren die Voraussetzungen erfüllt hat.

Wenn Sie Fragen dazu haben, wie sich dieses Thema auf Sie auswirkt, kontaktieren Sie uns – UK Landlord Tax

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