Überlegungen zur Übertragung von Vermögen an eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung

Wir werden häufig von Mandanten kontaktiert, die die Übertragung von Mietobjekten auf eine bestehende GmbH prüfen möchten. Typischerweise existiert bereits eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH), über die ein Gewerbe oder Unternehmen betrieben wird, z. B. eine IT-Beratung. Nachdem festgestellt wurde, dass die Bewirtschaftung der Mietimmobilie über eine GmbH Vorteile bieten kann, kann der Vermieter die bestehende Gesellschaft als bequemen und direkten Weg zur Steueroptimierung betrachten. Wie wir im Folgenden erläutern werden, hat diese Strategie Vor- und Nachteile.

Seit 2017, als die steuerliche Absetzbarkeit von Hypothekenzinsen eingeschränkt wurde, nutzen viele Vermieter für ihre Wohnimmobilien eine Kapitalgesellschaft. Mit Ausnahme von möblierten Ferienwohnungen erhalten Vermieter, die Immobilien in ihrem eigenen Namen halten, nun nur noch einen Abzug von 20 % der gezahlten Zinsen. So würde eine Zinszahlung von 1.000 £ für eine Wohnbauhypothek zu einer Steuerermäßigung von 200 £ führen, während vor der Änderung im Jahr 2017 Steuerzahler mit höherem Einkommen je nach Steuerklasse von einer Ermäßigung von 400 £ oder 450 £ profitiert hätten. Bei Einführung des Gesetzes im Finanzgesetz 2015 wurden die wirtschaftlichen Auswirkungen auf Vermieter bis 2021 auf 1,3 Milliarden £ geschätzt.

www.gov.uk/government/publications/restricting-finance-cost-relief-for-individual-landlords/restricting-finance-cost-relief-for-individual-landlords 

Es liegt auf der Hand, dass solche Steuereinnahmen Vermieter dazu anregen werden, ihre Optionen zu prüfen!

Während die Änderungen bei der Zinsvergünstigung zum Teil bereits im Immobilienmarkt berücksichtigt wurden, bleibt der Verlust der Einkommensteuerermäßigung auf gezahlte Zinsen ein Anreiz, Immobilien in eine Kapitalgesellschaft zu übertragen.

Es muss betont werden, dass bei einer bestehenden Hypothek auf einer Immobilie nicht davon ausgegangen werden kann, dass ein Kreditgeber die Übertragung der Immobilie in eine GmbH oder die Eintragung der Immobilie auf den Namen der GmbH genehmigt. Jeder Vermieter, der eine solche Übertragung erwägt, muss zunächst die Bedingungen seiner Hypothek genau prüfen und mit seinem Kreditgeber sprechen.

Da die Körperschaftsteuer ab April 2023 bei 19 % für Gewinne bis zu 50.000 £ beginnt, ergeben sich weiterhin Steuervorteile für Vermieter, die Gewinne in einer Gesellschaft belassen und die Entnahme von Gehältern und Dividenden innerhalb des Grundfreibetrags sorgfältig steuern. Dies gilt insbesondere angesichts der potenziell höheren Steuersätze von 40 % bzw. 45 % für Privatpersonen, die Immobilien besitzen, unabhängig davon, ob Gewinne entnommen werden oder nicht.

Wir müssen nun die klaren Nachteile und zu klärenden Punkte berücksichtigen, bevor wir vermietete Immobilien in ein bestehendes Unternehmen übertragen:

• Erlauben die Statuten des bestehenden Unternehmens den Besitz von vermieteten Immobilien und spiegeln die SIC-Codes die geänderte Geschäftstätigkeit korrekt wider?
• Wurden die potenziellen Kapitalertragsteuerkosten der Übertragung berücksichtigt, da die Immobilie als zum Marktwert an das Unternehmen „verkauft“ gilt? 
• Wurde die mögliche Grunderwerbsteuer (SDLT) bei der Übertragung an das Unternehmen berücksichtigt? Bei vermieteten Wohnimmobilien fällt hierfür ein zusätzlicher Zuschlag von 3 % zu den regulären Steuersätzen an.
• Wurde der mögliche Einfluss auf die Steuererleichterung bei der Veräußerung von Betriebsvermögen bis zu einem Gewinn von 1 Mio. £ berücksichtigt? Die Übertragung von vermieteten Immobilien in eine Handelsgesellschaft könnte die Inanspruchnahme der Steuererleichterung beeinträchtigen, insbesondere wenn die Vermietungstätigkeit 20 % der Einnahmen übersteigt.
• Wurde die Erbschaftsteuer vollständig berücksichtigt, d. h. ist das Halten von Immobilien innerhalb einer Handelsgesellschaft der effizienteste und flexibelste Weg, die Erbschaftsteuerbelastung zu planen und zu minimieren?

Die sorgfältige Berücksichtigung der fünf oben genannten Punkte genügt, um von der Nutzung einer bestehenden Handelsgesellschaft zur Verwaltung von Mietobjekten abzusehen. Die Gründung einer neuen Gesellschaft ist in diesem Fall die beste Option. Diese neue Gesellschaft sollte hinsichtlich Eigentumsverhältnissen und Anteilsklassen korrekt strukturiert sein. Sie bietet die Möglichkeit, bestehende Mietobjekte zu übertragen. Vor Abschluss der Immobilienübertragung ist eine detaillierte Prüfung der Kapitalertragsteuer (CGT) und der Grunderwerbsteuer (SDLT) unerlässlich. Sollte die Erbschaftsteuer (IHT) ein Problem darstellen, unterstützen wir unsere Mandanten gerne bei der Gründung einer Familieninvestmentgesellschaft, die eine effiziente Vermögensübertragung an die nächste Generation ermöglicht.

Wenn Sie weitere Informationen zu diesem Thema benötigen, kontaktieren Sie uns unter 0800 907 8633 , per E-Mail an tax@fixedfeetr.com oder über unser Online-Kontaktformular, um mit einem unserer spezialisierten Steuerberater zu sprechen.

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