Möblierte Ferienwohnungen und Zinskosten

gefragt möblierten Ferienwohnungen . Als spezialisierte Steuerberater für möblierte Ferienwohnungen konzentrieren wir uns hier auf die steuerliche Behandlung von Hypothekenzinsen. Möblierte Ferienwohnungen stellen einen Sonderfall dar. Sie profitieren von einer Reihe von Vorteilen, die bei herkömmlichen Wohnraumvermietungen nicht gegeben sind. Einer dieser Vorteile betrifft die steuerliche Behandlung von Zinsen und Finanzierungskosten.

Wohnraumvermieter – Einschränkung der Entlastung

Wohnungsvermieter können Zinsen und Finanzierungskosten, wie z. B. Hypothekenzinsen, nur noch als Steuerermäßigung auf den Grundsteuersatz geltend machen. Dies gilt unabhängig vom individuellen Steuersatz des Vermieters. Die Steuer wird zunächst auf Basis des Gewinns ohne Berücksichtigung der Zinsen und Finanzierungskosten berechnet. Die daraus resultierende Steuerschuld wird anschließend um 20 % der Zinsen und Finanzierungskosten reduziert. Die maximale Reduzierung ist auf 20 % des steuerpflichtigen Gewinns oder den Betrag, der die Steuerschuld auf null reduziert, begrenzt – je nachdem, welcher Wert niedriger ist. Nicht abzugsfähige Zinsen und Finanzierungskosten können als Einkommensteuerabzug in die Berechnung der Steuerschuld für dasselbe Immobiliengeschäft in einem späteren Steuerjahr vorgetragen werden. Die vorgetragenen Kosten werden bei der ersten sich bietenden Gelegenheit geltend gemacht.

Dieser Ansatz hat einige Nachteile – die Entlastung beträgt nur 20 %, selbst wenn der Vermieter einem höheren oder zusätzlichen Steuersatz unterliegt, und die Entlastung wird möglicherweise nicht in voller Höhe in dem Steuerjahr gewährt, in dem die Kosten anfallen.

Möblierte Ferienwohnungen – Abzug in voller Höhe

Die Änderungen bei der Zinsvergünstigung gelten nicht für möblierte Ferienwohnungen. Sofern eine Vermietung als möblierte Ferienwohnung gilt, können Zinsen und Finanzierungskosten bei der Ermittlung des steuerpflichtigen Gewinns vollständig abgezogen werden. Der Abzug ist nicht begrenzt. Dies kann zu einem Verlust führen, der vorgetragen und mit zukünftigen Gewinnen aus demselben Ferienwohnungsgeschäft verrechnet werden kann. Da die Vergünstigung als Abzug erfolgt, wird sie mit dem Grenzsteuersatz des Vermieters gewährt, nicht mit 20 %, wenn der Vermieter einem höheren oder Spitzensteuersatz unterliegt.

Beispiel

Toby ist Vermieter von Wohnimmobilien. Sein steuerpflichtiger Gewinn vor Berücksichtigung der Zinsen für die zugehörige Hypothek beträgt im Steuerjahr 2021/22 30.000 £. Die gezahlten Hypothekenzinsen belaufen sich auf 8.000 £. Toby erzielt weitere Einkünfte aus seinem Fotostudio und zahlt dafür den höheren Steuersatz von 40 %. Vor Anwendung des Grundsteuerabzugs beträgt die Steuer auf die Mieteinnahmen 12.000 £ (30.000 £ x 40 %). Der Grundsteuerabzug für die Hypothekenzinsen reduziert diesen Betrag um 1.600 £ (8.000 £ x 20 %) auf 10.400 £.

Tom besitzt eine möblierte Ferienwohnung, deren Gewinn vor Zinsabzug ebenfalls 30.000 £ beträgt. Auch er zahlt 8.000 £ Hypothekenzinsen und hat, wie Toby, weitere Einkünfte und unterliegt dem höheren Steuersatz. Im Gegensatz zu Toby kann er jedoch die Hypothekenzinsen vollständig absetzen, wodurch sich der zu versteuernde Gewinn auf 22.000 £ reduziert. Darauf fallen Steuern in Höhe von 8.800 £ (22.000 £ x 40 %) an.

Trotz identischem Gewinn und Zinsen zahlt Tom 1.600 Pfund weniger Steuern als Toby, da er eine Steuerermäßigung für seine Zinskosten zu seinem Grenzsteuersatz von 40 % erhält.

Wenn Sie eine möblierte Ferienwohnung vermieten, stellen wir häufig fest, dass Ihre absetzbaren Kosten nicht vollständig ermittelt wurden. Dadurch könnten Ihnen Tausende von Pfund entgehen. Kontaktieren Sie uns unter 0800 907 8633, per E-Mail an tax@fixedfeetr.com oder über unser Online-Kontaktformular.

Wenn Ihnen dieser Beitrag über möblierte Ferienwohnungen und Zinskosten gefallen hat, schauen Sie sich doch auch unseren Beitrag darüber an, wie sich die Kapitalertragsteuer auf Nichtansässige im Vereinigten Königreich auswirkt, oder unseren Leitfaden zum Freibetrag für Immobilieneinkünfte.

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