Der Haushalt vom November 2026 und seine möglichen Auswirkungen auf Vermieter

Es ist wieder diese Zeit des Jahres, in der mir fast jede zweite Frage gestellt wird: „Was glauben Sie, wird im Haushalt passieren?“

So beeindruckend meine Fähigkeiten auch sein mögen, ich fürchte, ich besitze keine Kristallkugel, und aus jahrelanger Erfahrung kann ich ehrlich sagen, dass der Versuch, vorherzusagen, was am Budgettag passieren wird, ein aussichtsloses Unterfangen ist.

Das heißt aber nicht, dass wir einfach abwarten sollten. Es lohnt sich, die aktuelle Lage zu kennen und die Wahrscheinlichkeit möglicher Änderungen zu prüfen. Bei der Grundsteuer ist es am einfachsten, die wichtigsten Steuern, die derzeit Immobilien betreffen, zu betrachten und am Tag nach der Haushaltsvorlage die Entwicklung und ihre Auswirkungen zu verfolgen. 

Wenn es um Immobilien geht, sollten Sie folgende Steuern beachten: –

Wenn Sie kaufen

Stempelsteuer 

Die aktuellen Stempelsteuersätze für Einwohner des Vereinigten Königreichs in England lauten wie folgt: –

Vorhersage: 

Ich hoffe sehr, dass die Grunderwerbsteuer (SDLT) nicht weiter erhöht wird, da sie sich zu einer der komplexesten Steuern für Vermieter entwickelt hat und viele Transaktionen verhindert, die sonst zustande gekommen wären. Es gab Gerüchte über eine grundlegende Reform der SDLT mit einem gestaffelten Zahlungsmodell. Anstatt die gesamte Steuer im Voraus zu zahlen, könnte man sie beispielsweise über fünf Jahre in jährlichen Raten entrichten. Der volle Betrag wäre dann fällig, wenn man die Immobilie vor Ablauf der Frist verkauft. Andere Kommentatoren vermuten, dass ein sanfterer Anstieg der SDLT hilfreich wäre. Anstatt also einen abrupten Anstieg zu erleben, bei dem der Steuersatz bei Überschreitung einer Steuerklasse um 1 £ sprunghaft ansteigt, würde ein gestaffelter Steuersatz eine gleichmäßigere und weniger drastische Erhöhung ermöglichen.

Wenn Sie Mieteinnahmen erhalten

• Einkommensteuer – Wenn das Eigentum auf persönliche Namen lautet
• Körperschaftsteuer – Wenn die Eigentümerschaft über eine Kapitalgesellschaft erfolgt

Weitere Steuern sind: –

• • Dividendensteuer : Fällig, wenn Sie Gewinne aus einer Kapitalgesellschaft entnehmen.
  • ATED (Annual Tax on Enveloped Dwellings) für Vermieter mit Immobilien im Wert von über 500.000 £ in einer Kapitalgesellschaft
  • Mehrwertsteuer – Zu zahlen von Vermietern, die Ferienwohnungen möbliert haben oder Immobilien über Plattformen wie Airbnb vermieten.
  • Die digitale Steuererklärung – dabei handelt es sich nicht um eine Steuer, sondern um eine bedeutende Änderung, die im April 2026 in Kraft tritt. Vermieter mit Bruttomieteinnahmen von mehr als 50.000 £ müssen ab April 2026 ihre Einnahmen und Ausgaben vierteljährlich melden. Dies gilt nicht für Kapitalgesellschaften.

Die persönlichen Steuersätze lauten derzeit wie folgt: –

Die Körperschaftsteuersätze betragen: –

Dividenden

ATED

Mehrwertsteuer

Vorhersage:

Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses Artikels kursieren Gerüchte über eine bevorstehende Erhöhung des Grundsteuersatzes. Eine solche Erhöhung würde sich demnach auch auf die Gewinne von Vermietern auswirken.

Es gab auch Gerüchte, dass die Gewinne von Vermietern mit Sozialversicherungsbeiträgen belegt werden könnten. Dies wäre ein bedeutender Schritt und wurde bereits zuvor diskutiert. Ich erinnere mich an die Zeit kurz nach dem bekannten Fall Ramsey gegen HMRC, in dem das Berufungsgericht Elizabeth Ramsey als Gewerbetreibende einstufte und ihr daher die Steuerbefreiung nach § 162 für die Übertragung ihrer Immobilien auf eine Kapitalgesellschaft zusprach. Daraufhin verschickten einige übereifrige HMRC-Beamte Sozialversicherungsbeiträge an einige unserer Vermieterkunden – völlig ohne Gesetzesänderungen oder Zustimmung der Regierung – mit der Begründung, Mieteinnahmen seien nunmehr mit Betriebseinnahmen gleichzusetzen. Als wir sie darauf hinwiesen, dass, wenn sie die Gewinne von Vermietern genauso behandeln würden wie die von Einzelunternehmern, sie dann auch etwaige Mietverluste mit anderen steuerpflichtigen Einkünften verrechnen könnten, wurden die Sozialversicherungsbeiträge zurückgezogen, und man hörte nichts mehr davon. 

Seit heute Morgen kursieren erneut Spekulationen in den Medien, dass der Finanzminister möglicherweise Sozialversicherungsbeiträge auf Gewinne von Vermietern erheben wird. Dies wäre zweifellos ein weiterer Schlag für Vermieter, die Immobilien in ihrem persönlichen Namen besitzen, und würde die Nutzung von Kapitalgesellschaften als Anlageform in Immobilien verstärken. 

Bei der Körperschaftsteuer gibt es keinerlei Anzeichen für bevorstehende Änderungen. Angesichts der Erhöhungen der Sozialversicherungsbeiträge im letzten Jahr und der seither schwachen Wirtschaftsentwicklung gehe ich davon aus, dass selbst die Finanzministerin hier keine Änderungen plant. Es besteht jedoch die Möglichkeit, dass sie die Steuerermäßigung für Zinsen auf den Grundsteuersatz der Körperschaftsteuer von 19 % für Investitionen in Wohnimmobilien beschränkt, ähnlich wie die vorherige konservative Regierung die Steuerermäßigung für Hypothekenzinsen für private Vermieter auf den Grundsteuersatz begrenzt hat. 

Was ATED und Dividenden angeht, erwarte ich keine Änderungen.

Die Mehrwertsteuer ist eine Steuer, die möglicherweise überprüft wird. Es kursieren Gerüchte, dass der Finanzminister die Umsatzgrenze für die Mehrwertsteuer auf 50.000 £ senken könnte, um gleiche Wettbewerbsbedingungen für kleine Unternehmen zu schaffen. Viele Selbstständige geben ihre Tätigkeit angeblich auf, sobald ihr Umsatz 90.000 £ erreicht, um die Mehrwertsteuerpflicht zu umgehen. Eine Senkung der Umsatzgrenze auf 50.000 £ würde viele kleine Händler in die gleiche Lage wie größere Unternehmen bringen und ihnen den Vorteil nehmen, keine Mehrwertsteuer erheben zu müssen.

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen

• Kapitalertragsteuer – wenn Sie eine Immobilie verkaufen, die in Ihrem persönlichen Namen gehalten wird
• Körperschaftsteuer – wenn Sie eine Immobilie verkaufen, die sich im Besitz einer Kapitalgesellschaft befindet

Kapitalertragsteuer

18 % und 24 %

Vorhersage

Zu meiner und der Überraschung vieler anderer Kommentatoren blieb die Kapitalertragsteuer im letzten Haushalt völlig unberührt, abgesehen von Änderungen der Sätze im Rahmen der Steuererleichterung für die Veräußerung von Betriebsvermögen (BADR).

Es wurde erwartet, dass die Kapitalertragsteuersätze beim Verkauf von Zweitimmobilien an die Einkommensteuersätze von 20 %, 40 % und 45 % angeglichen würden. 

Dieses Mal würde es mich nicht überraschen, wenn die Kapitalertragsteuersätze für den Verkauf von Mietobjekten angeglichen würden. Es gab auch Gerüchte über eine jährliche Vermögenssteuer für Immobilien ab einem bestimmten Wert. Es ist durchaus denkbar, dass etwas Ähnliches zusammen mit einer Steuer auf den Verkauf bestimmter privater Wohnhäuser eingeführt wird.

Wenn du stirbst

Erbschaftsteuer – zahlbar auf den Nachlass einer verstorbenen Person

Der Freibetrag von 325.000 £ hat sich seit 2009 nicht geändert. Der darüber hinausgehende Steuersatz beträgt 40 %. Beim Vererben eines Hauptwohnsitzes steht ein weiterer Freibetrag von 175.000 £ zur Verfügung. Alleinstehende können somit bis zu 500.000 £ und Ehepaare bis zu 1 Million £ vererben. Die Erbschaftsteuer entfällt bei Schenkungen wie folgt: –

Vorhersage:

Eines steht meines Wissens nach fest: Es wird keine Senkung der Erbschaftssteuer geben.  

Ob es zu Erhöhungen kommen wird, wäre definitiv keine Überraschung. Eine zusätzliche Steuer für Vermieter ist durchaus denkbar, daher werde ich den Haushalt, wie immer, genau im Auge behalten. 

Abschluss

Wie bei allen Haushaltsplänen liegt der Teufel im Detail. Die im Parlament verkündeten Maßnahmen erweisen sich oft als haltlos, sobald die vollständigen Details im detaillierten Haushaltsbericht veröffentlicht werden. Ich werde diesen Bericht eingehend prüfen und nach der Veröffentlichung des Haushalts einen Bericht zu allen oben genannten Steuern veröffentlichen, in dem ich die Änderungen und deren Auswirkungen auf Sie erläutere.

Wir sehen uns am 27. November wieder, um ein ausführliches Update zu den oben genannten Punkten zu erhalten, oder sobald ich danach kann.

Thandi Nicholls Ltd
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Glaisher Drive
Wolverhampton
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