Die steuerlichen Vorteile der Airbnb-Vermietung

Vor dem Ausbruch der Coronavirus-Pandemie war auf dem britischen Mietmarkt ein Wandel zu beobachten, bei dem immer mehr Vermieter von Langzeit- auf Kurzzeitvermietungen umstellten.

Nach einer Reihe unpopulärer Steuer- und Regulierungsänderungen im Bereich der Mietwohnungen sahen viele Vermieter Plattformen wie Airbnb als einfacheren Weg, mit ihren Immobilien Geld zu verdienen.

Im Januar 2020 berichtete ARLA Propertymark, dass 230.000 Vermieter „wahrscheinlich“ auf Kurzzeitvermietungen umsteigen würden; 38 % derjenigen, die dies bereits getan hatten, gaben belastende Vorschriften als Grund für ihren Ausstieg aus dem privaten Mietsektor an.

Andere gaben an, dass sie sich von Kurzzeitmietverträgen aufgrund der größeren Flexibilität und der Möglichkeit höherer Mieteinnahmen angezogen fühlten.

Als COVID-19 dann die Reise- und Gastgewerbebranche schwer traf, kehrte sich dieser Trend um: Airbnb-Vermieter stellten ihre Immobilien auf Langzeitnutzung um.

Doch das ist noch nicht das Ende der Geschichte für Airbnb. Trotz der Herausforderungen durch die Pandemie scheint sich das Unternehmen allmählich zu erholen und ist nun auf dem Weg zu einem Börsengang in den USA.

Wenn Sie also überlegen, als Airbnb-Vermieter durchzustarten – oder wenn Sie bereits auf Airbnb vermieten, aber sichergehen wollen, dass Sie nichts verpassen – haben wir die wichtigsten steuerlichen Vorteile der Plattform zusammengefasst.

Steuererleichterungen für Ihre Finanzierungskosten

Wie bereits erwähnt, gab es in den letzten Jahren einige Änderungen bei der Besteuerung von Einkünften aus vermieteten Immobilien, was für manche dazu geführt hat, dass sie mit ihren Immobilien geringere Gewinne erzielen.

Eine dieser Änderungen war die Reduzierung der Steuererleichterung für Hypothekenzinsen. Vor April 2017 konnten Vermieter von Anlageimmobilien ihre Finanzierungskosten, einschließlich der Hypothekenzinsen, von ihren Mieteinnahmen abziehen, um ihre Steuerlast zu senken.

Diese Entlastung wurde schrittweise abgeschafft und durch eine Steuergutschrift zum Grundsteuersatz ersetzt. Im Jahr 2017/18 konnten Vermieter 75 % ihrer Finanzierungskosten absetzen, im Jahr 2018/19 waren es 50 % und im Jahr 2019/20 25 %.

Ab dem Steuerjahr 2020/21 können Vermieter ihre Finanzierungskosten nicht mehr absetzen, sondern erhalten stattdessen eine Steuergutschrift von 20 % darauf. Für Steuerzahler mit höherem oder Spitzensteuersatz kann dies eine erhebliche Steuerentlastung bedeuten.

Diese Änderungen gelten im Allgemeinen nicht für Airbnb-Vermieter, sofern Ihre Immobilie als möblierte Ferienwohnung gilt.

Möblierte Ferienwohnungen

Ihre Immobilie sollte als möblierte Ferienwohnung , wenn sie sich in Großbritannien oder im Europäischen Wirtschaftsraum befindet, über genügend Möbel für einen normalen Aufenthalt verfügt und gewerblich vermietet wird – Sie müssen also die Absicht haben, einen Gewinn zu erzielen.

Es muss außerdem innerhalb des Steuerjahres drei Belegungsbedingungen erfüllen:

• Nutzungsmuster: Die Immobilie darf nicht länger als 31 Tage ohne Unterbrechung an denselben Mieter vermietet werden. Konkret darf die Gesamtzahl aller Vermietungen, die 31 aufeinanderfolgende Tage überschreiten, 155 Tage nicht überschreiten.
• Verfügbarkeit: Die Unterkunft muss mindestens 210 Tage im Jahr verfügbar sein. Tage, an denen Sie sich in der Unterkunft aufhalten, zählen nicht dazu.
• Vermietung: Die Immobilie muss mindestens 105 Tage im Jahr öffentlich vermietet werden. Tage, an denen die Immobilie zu einem ermäßigten oder kostenlosen Preis an Freunde oder Familie vermietet wird, zählen nicht dazu.

Da COVID-19 die Vermietungsmöglichkeiten im Jahr 2020/21 stark einschränkt, besteht die Hoffnung, dass die Regierung die Regeln lockert. Andernfalls wird es für einige Vermieter schwierig werden, die Voraussetzungen in diesem Jahr zu erfüllen.

Wenn die Regeln nicht gelockert werden, können Sie unter Umständen eine Übergangsfrist in Anspruch nehmen, falls die Immobilie in den Vorjahren als möblierte Ferienwohnung galt. Besitzen Sie mehrere Immobilien, können Sie gegebenenfalls eine Durchschnittsberechnung durchführen lassen. Dies bedeutet jedoch, dass Sie im Durchschnitt 105 Tage über alle Immobilien hinweg vermietet haben müssen.

Bedenken Sie, dass Ihre Immobilie im Großraum London möglicherweise nicht als möblierte Ferienwohnung in Frage kommt, da Airbnb-Buchungen in diesem Gebiet auf 90 Tage begrenzt sind.

Wenn Ihre Immobilie die Bedingungen der britischen Steuerbehörde (HMRC) erfüllt, können Sie die Hypothekenzinsen vollständig von Ihrem Gewinn vor Steuern abziehen, aber Sie profitieren auch von einer Reihe weiterer Steuervorteile.

Sie können Investitionszulagen für Anlagen und Maschinen wie Möbel, Ausrüstung und Einrichtungsgegenstände geltend machen. Wenn Sie die Immobilie verkaufen, können Sie unter Umständen von Steuervergünstigungen für Kapitalgewinne profitieren, beispielsweise von der Übertragung von Gewinnen aus dem laufenden Geschäftsbetrieb, der Veräußerungsvergünstigung für Betriebsvermögen (früher Unternehmervergünstigung), der Vergünstigung für Schenkungen von Betriebsvermögen und der Darlehensvergünstigung.

Darüber hinaus zählen Ihre Gewinne als „relevante Einkünfte“ für Rentenzwecke, sodass Sie von Steuervorteilen profitieren können, wenn Sie diese Einkünfte zur Einzahlung in eine Rentenversicherung verwenden.

Möblierte Ferienwohnungen sind im Gegensatz zu regulären Mieteinnahmen aus Wohnraum nicht von der Mehrwertsteuer befreit. Übersteigt Ihr Umsatz die Umsatzsteuer-Registrierungsgrenze von 85.000 £ (Stand: 2020/21), müssen Sie sich für die Umsatzsteuer registrieren und vierteljährlich digitale Umsatzsteuererklärungen einreichen.

Entlastung bei der Zimmervermietung

Alternativ könnten Sie, wenn Sie ein Zimmer in Ihrem eigenen Haus vermieten, unter Umständen Anspruch auf das „ Rent-a-Room“-Programm, das Ihnen im Jahr 2020/21 einen Steuerfreibetrag von bis zu 7.500 £ gewährt.

Wenn eine andere Person, beispielsweise ein Miteigentümer, Einkünfte aus der Vermietung von Wohnraum in demselben Haus erzielt, reduziert sich dieser Schwellenwert auf 3.750 £.

Der Nachteil dieser Regelung besteht darin, dass Sie, wenn Sie sie nutzen, keine Ausgaben im Zusammenhang mit der Vermietung geltend machen können – wenn also Ihre Mieteinnahmen die Grenze der Steuererleichterung überschreiten, müssen Sie ausrechnen, ob sich die Regelung für Sie lohnt.

Um förderberechtigt zu sein, muss die vermietete Unterkunft ein möblierter Teil Ihres Hauptwohnsitzes sein. Sie können die Förderung nicht in Anspruch nehmen, wenn Sie Ihr Haus vermieten, während Sie im Ausland leben, und Sie können es nicht für geschäftliche Zwecke wie Büroräume nutzen.

Die Regelung gilt auch dann nicht, wenn Ihr Haus in separate Wohnungen aufgeteilt wurde.

Wenn Sie die Voraussetzungen erfüllen und Ihre Bruttoeinnahmen aus der Zimmervermietung unter der Freigrenze liegen, sind diese Einnahmen automatisch steuerfrei. Übersteigen Ihre Bruttoeinnahmen die Freigrenze, können Sie sich im Rahmen Ihrer Steuererklärung für die Steuerbefreiung anmelden oder darauf verzichten und stattdessen die Ausgaben absetzen.

Beachten Sie, dass Sie diese Regelung nicht gleichzeitig mit dem Immobilienfreibetrag von 1.000 £ nutzen können.

Sprechen Sie mit uns über die Besteuerung Ihrer Airbnb-Immobilie unter 0800 907 8633, per E-Mail an tax@fixedfeetr.com oder über unser Online-Kontaktformular.

Wenn Ihnen dieser Beitrag gefallen hat, lesen Sie doch auch unseren nächsten Beitrag darüber, wie Vermieter einen guten Vermietungsagenten auswählen können.

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