Mehrfamilienhausförderung – Was ist das?

Die Befreiung von der Grunderwerbsteuer für Mehrfamilienhäuser (Multiple Dwellings Relief, MDR) ist eine von mehreren Steuervergünstigungen bei der Grunderwerbsteuer (Stamp Duty Land Tax, SDLT) für Immobilienkäufe in England und Nordirland. Ähnliche Regelungen gelten auch in Schottland und Wales.

Nach § 58D, Anlage 6B FA 2003 können Sie die MDR-Entlastung in Anspruch nehmen, wenn Sie mehr als eine Wohnung erwerben und eine Transaktion (oder mehrere zusammenhängende Transaktionen) Eigentums- oder Pachtrechte an mehr als einer Wohnung umfasst. Für viele Vermieter trifft dies zu, wenn Sie zwei oder mehr Immobilien erwerben.

Wie wird die Steuerermäßigung für Mehrfamilienhäuser berechnet?

Beispiel

1. Oktober 2023 wurden fünf Häuser für 2 Millionen Pfund gekauft

Der Kaufpreis und die Grunderwerbsteuer (SDLT) betragen einzeln:

Nutzung der Erleichterungen für Mehrfamilienhäuser: 

2 Millionen Pfund geteilt durch 5 ergibt 400.000 Pfund

Die auf 400.000 £ zu zahlende Grunderwerbsteuer beträgt 19.500 £ (3 % von 250.000 £ + 8 % von 150.000 £).

19.500 £ multipliziert mit 5 ergibt 97.500 £.

Dies sind mehr als 1 % von 2 Millionen Pfund, also 20.000 Pfund, und somit beträgt der zu zahlende Betrag 97.500 Pfund.

Durch die Inanspruchnahme des MDR-Verfahrens könnten 7.000 £ an Grunderwerbsteuer eingespart werden. 

Beachten Sie, dass im obigen Beispiel der höhere SDLT-Satz von 3 % gilt, da es sich um die Übertragung von mehr als einer Wohnimmobilie handelt.

Sie möchten sechs oder mehr Wohneinheiten kaufen?

Erwirbt ein Käufer sechs oder mehr Wohneinheiten in einer einzigen Transaktion, kann er wählen, diese als gewerbliche Transaktion zu behandeln und die für gewerbliche Transaktionen geltenden Grunderwerbsteuersätze anzuwenden. Dies kann vorteilhaft sein, da die Steuersätze für gewerbliche Transaktionen günstiger sind.

Eine einzelne Transaktion bezeichnet einen einzelnen Vertrag, nicht etwa eine einzelne Grundstückstransaktion. Die Tatsache, dass die Fertigstellung für verschiedene Objekte innerhalb eines einzelnen Vertrags zu unterschiedlichen Zeitpunkten erfolgt, hat keinen Einfluss auf die Analyse. Daher stellt der Erwerb von sechs oder mehr Wohnungen im Rahmen eines Vertrags mit zeitversetzter Fertigstellung, sobald die Wohnungen bezugsfertig sind, eine einzelne Transaktion dar. (Es empfiehlt sich für einen Käufer, die Grunderwerbsteuer sowohl auf Basis der Steuerbefreiung für mehrere Wohneinheiten als auch auf Basis der Steuersätze für Gewerbeimmobilien zu berechnen, um das günstigere Ergebnis zu ermitteln.)

Werden sowohl Wohn- als auch Nichtwohnimmobilien erworben, ist es erforderlich, den Kaufpreis auf die beiden Immobilientypen aufzuteilen

Erwirbt ein Käufer in einer einzigen Transaktion sowohl ein nicht-wohnwirtschaftliches als auch ein wohnwirtschaftliches Grundstück und beansprucht er für mehrere Wohneinheiten eine Steuerermäßigung, so gilt der um 3 % höhere Steuersatz, wenn der nicht-wohnwirtschaftliche Anteil vernachlässigbar oder künstlich herbeigeführt ist.

Die Steuererleichterung für Mehrfamilienhäuser ist nicht verfügbar, wenn:

– Der pauschale höhere Steuersatz von 15 % gilt für den Erwerb von Anteilen an Wohnungen;

– die Bestimmungen zur Anschubfinanzierung für genehmigte Immobilien-Investitionsfonds und genehmigte vertragliche Miteigentumsmodelle finden Anwendung; oder

– wenn Gruppenentlastung, Wiederaufbauentlastung, Erwerbsentlastung oder Wohltätigkeitsentlastung geltend gemacht wird.

Die Dreijahresregel

Wird ein Antrag auf MDR gestellt und die Anzahl der Wohneinheiten verringert sich (z. B. durch Verkauf, Zusammenlegung usw.) innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf, muss die Steuerermäßigung neu berechnet werden. Fällt eine höhere Grunderwerbsteuer an, ist eine weitere Steuererklärung einzureichen und die zusätzliche Grunderwerbsteuer innerhalb von 14 Tagen nach dem Datum der Verringerung der Wohneinheiten zu entrichten (30 Tage bei Transaktionen mit einem Wirksamkeitsdatum vor dem 1. März 2019).

Einreichungsanforderungen

Die MDR-Regelung gilt nur, wenn der Antrag bei Einreichung der entsprechenden SDLT-Erklärung oder durch deren Änderung innerhalb eines Jahres nach Einreichung gestellt wird. Anträge außerhalb dieses Zeitraums werden von der HMRC nicht akzeptiert, und die HMRC ist nicht verpflichtet, den Steuerpflichtigen über einen möglichen Anspruch auf diese Steuererleichterung zu informieren. Secure Service Ltd [2020] (TC07555), Smith Homes [2020] (TC07914)

Erleichterungen für Nebengebäude und Mehrfamilienhäuser

Die Steuererleichterung für Mehrfamilienhäuser wurde in einer Reihe von Fällen, die Wohnimmobilien mit Anbauten . Obwohl die Anbauten den grundlegenden Wohnbedürfnissen der Bewohner entsprachen, wiesen sie Mängel in Bezug auf bestimmte notwendige Merkmale auf, darunter unzureichende Privatsphäre und Sicherheit (keine abschließbaren Türen), keine Kücheneinrichtung oder kein geeigneter Essbereich (ein Hauswirtschaftsraum, in dem Mahlzeiten eingenommen werden konnten, enthielt eine Toilette und keine Sitzgelegenheiten), die Zugänglichkeit nur in unmittelbarer Nähe zum Haupthaus sowie das Fehlen separater Heizungs- und Warmwasserregler. (Fiander und Brower gegen HMRC (2021) , Wilkinson [2021] (TC08059), Mason [2021] (TC08216))

Es ist jedoch möglich, eine MDR-Förderung für Anbauten zu beantragen, sofern der Anbau die von der britischen Steuerbehörde (HMRC) festgelegten Voraussetzungen erfüllt. Wir verfügen über Erfahrung in der erfolgreichen Beantragung solcher Förderungen. Sollten Sie den Kauf einer Immobilie mit Anbau planen, kontaktieren Sie uns bitte umgehend, um zu klären, ob eine MDR-Förderung zur Reduzierung der Grunderwerbsteuer (SDLT) möglich ist. 

Grundstücke und Nichtwohngebäude

Die MDR-Regelung gilt nicht für den Erwerb von unbebautem Land oder eines nicht zu Wohnzwecken genutzten Gebäudes mit Baugenehmigung – es muss eine bauliche Erscheinung vorliegen, die auf den Bau oder die Umgestaltung eines Gebäudes zu Wohnzwecken hinweist (wobei es sich jedoch um eine Frage des Einzelfalls und des Ausmaßes handelt, welche genaue bauliche Erscheinung die gesetzlichen Anforderungen erfüllt). Ladson Preston v HMRC [2022].

Sollten Sie weitere Fragen zu diesem Thema haben, kontaktieren Sie uns bitte unter 01902 711370 oder per E-Mail unter enquiries@uklandlordtax.co.uk, falls Sie Fragen haben oder unsere fachkundige Unterstützung benötigen.

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