Tage
Stunden
Minuten
Sekunden
Wenn Sie eine vermietete Wohnimmobilie in Ihrem eigenen Namen besitzen und diese mit einer Hypothek belastet ist, hat Paragraph 24 des US-Steuergesetzes die größten Auswirkungen auf Ihre Steuerlast. Er wurde mit dem Finanzgesetz (Nr. 2) 2015 eingeführt und ist seit April 2020 vollständig in Kraft. Paragraph 24 hat die Art und Weise, wie private Vermieter eine Entlastung bei ihren Hypothekenzinsen erhalten, grundlegend verändert und für viele die Steuerlast auf dieselben Mieteinnahmen deutlich erhöht. Diese Seite erklärt, was Paragraph 24 ist, wie er funktioniert, wen er betrifft und welche Möglichkeiten Sie haben.
Abschnitt 24 bezieht sich auf Bestimmungen des Finanzgesetzes (Nr. 2) 2015, die es privaten Vermietern untersagten, Hypothekenzinsen und andere Finanzierungskosten von ihren Mieteinnahmen abzuziehen, um ihren steuerpflichtigen Gewinn zu berechnen. Stattdessen erhalten Vermieter nun eine Steuerermäßigung zum Grundsteuersatz in Höhe von 20 % ihrer abzugsfähigen Finanzierungskosten. Die Änderung wurde zwischen den Steuerjahren 2017/18 und 2019/20 schrittweise eingeführt und gilt seit April 2020 vollständig.
Die Regierung begründete dies damals damit, dass das alte System Vermietern mit höherem Steuersatz einen deutlich größeren Steuervorteil einräumte als Steuerzahlern mit dem Grundsteuersatz und dass dies zur Inflation der Immobilienpreise beitrug, da fremdfinanzierte Immobilieninvestitionen dadurch überproportional attraktiv wurden. Wie man diese Argumentation auch bewerten mag, die praktischen Auswirkungen auf Vermieter waren erheblich, und die Kenntnis der Regelungen ist heute unerlässlich für jeden, der Wohnimmobilien in eigenem Namen vermietet.
Nach den alten Regelungen wurden Hypothekenzinsen wie jede andere abzugsfähige Betriebsausgabe behandelt. Sie wurden von den Mieteinnahmen abgezogen, bevor der steuerpflichtige Gewinn berechnet wurde. Dadurch wurde eine Steuerermäßigung in Höhe des jeweiligen Grenzsteuersatzes gewährt. Steuerzahler mit einem höheren Steuersatz erhielten eine Ermäßigung von 40 % auf ihre Hypothekenzinsen, Steuerzahler mit einem höheren Steuersatz von 45 %. Der zu versteuernde Gewinn spiegelte die tatsächliche wirtschaftliche Lage nach Abzug der Finanzierungskosten angemessen wider.
Gemäß Paragraph 24 entfällt dieser Abzug. Ihr steuerpflichtiger Mietgewinn wird ohne Abzug der Hypothekenzinsen berechnet und ist somit höher als Ihr tatsächlicher Gewinn. Sie erhalten dadurch eine Steuerermäßigung in Höhe von 20 % Ihrer Finanzierungskosten. Diese Ermäßigung ist jedoch unabhängig davon, ob Sie Steuern in Höhe von 20 %, 40 % oder 45 % zahlen. Für Steuerzahler mit dem Grundsteuersatz ändert sich das Ergebnis im Wesentlichen nicht. Für Steuerzahler mit dem höheren und dem Spitzensteuersatz bedeutet die Differenz zwischen der früheren und der aktuellen Ermäßigung eine reale und dauerhafte Erhöhung ihrer Steuerlast.
Die Steuerermäßigung für Finanzierungskosten beträgt 20 % des niedrigsten der drei folgenden Beträge: Ihre anrechenbaren Finanzierungskosten im Steuerjahr, Ihr Gewinn aus Immobiliengeschäften im Steuerjahr und Ihr bereinigtes Gesamteinkommen im Steuerjahr abzüglich Ihres persönlichen Freibetrags. Die Begrenzung auf den niedrigsten dieser drei Beträge soll verhindern, dass die Ermäßigung Ihre tatsächliche Steuerschuld auf Ihre Immobilieneinkünfte übersteigt.
Können die vollen Finanzierungskosten in einem bestimmten Jahr nicht genutzt werden, weil Ihre Mieteinnahmen oder Ihr Gesamteinkommen nicht ausreichen, verfällt der nicht genutzte Betrag nicht. Er wird ins folgende Steuerjahr vorgetragen und bei der Berechnung der Steuerermäßigung zu den Finanzierungskosten dieses Jahres hinzugerechnet. Dieser Vortrag muss aktiv erfasst und in Ihrer Steuererklärung geltend gemacht werden; er erfolgt nicht automatisch.
Die Zahlen verdeutlichen die Auswirkungen von Paragraph 24. Angenommen, Sie haben Mieteinnahmen von 22.000 £, abzugsfähige Ausgaben (ohne Finanzierungskosten) von 3.000 £ und Hypothekenzinsen von 11.000 £. Ihr einziges weiteres Einkommen ist ein Gehalt von 50.000 £.
Ihr steuerpflichtiger Mietgewinn beträgt 22.000 £ abzüglich 3.000 £, also 19.000 £. Ihr Gesamteinkommen beläuft sich auf 50.000 £ zuzüglich 19.000 £, also 69.000 £. Nach Abzug Ihres persönlichen Freibetrags von 12.570 £ beträgt Ihr zu versteuerndes Einkommen 56.430 £. Der Grundsteuersatz gilt für Einkommen bis zu 50.270 £ (nach Abzug des persönlichen Freibetrags). Daher werden 37.700 £ mit 20 % und 18.730 £ mit 40 % besteuert. Ihre Einkommensteuer vor Abzug der Finanzierungskosten beträgt (37.700 £ × 20 %) zuzüglich (18.730 £ × 40 %), also 7.540 £ zuzüglich 7.492 £, insgesamt 15.032 £.
Anschließend wird die Steuerermäßigung für Finanzierungskosten angewendet. Der niedrigste Wert aus Ihren Finanzierungskosten (11.000 £), Ihren Immobiliengewinnen (19.000 £) und Ihrem bereinigten Gesamteinkommen über dem persönlichen Freibetrag (56.430 £) beträgt 11.000 £. Ihre Steuerermäßigung beträgt 20 % von 11.000 £, also 2.200 £. Ihre endgültige Steuerlast für das Jahr beträgt 15.032 £ abzüglich 2.200 £, also 12.832 £.
Nach den alten Regelungen hätten Sie die Hypothekenzinsen in Höhe von 11.000 £ von Ihren Mieteinnahmen abziehen können. Dadurch hätte sich Ihr zu versteuernder Mietgewinn auf 8.000 £ und Ihr Gesamteinkommen auf 58.000 £ reduziert. Die Steuerersparnis durch den Abzug wäre mit Ihrem Grenzsteuersatz berechnet worden, in diesem Fall einer Kombination aus Grund- und Spitzensteuersatz. Die direkten Kosten gemäß Paragraph 24 ergeben sich in diesem Beispiel aus der Differenz zwischen der 40%igen Steuerermäßigung auf den Teil der Zinsen, der in den Spitzensteuersatz fällt, und der tatsächlich gewährten 20%igen Ermäßigung. Für viele Vermieter mit ähnlichem Profil beläuft sich diese Differenz auf mehrere Tausend Pfund pro Jahr.
Eine der bedeutendsten und am wenigsten diskutierten Folgen von Paragraph 24 ist deren Auswirkung auf das bereinigte Nettoeinkommen. Da Hypothekenzinsen nicht mehr von den Mieteinnahmen abgezogen werden, ist Ihr zu versteuerndes Gesamteinkommen höher als Ihr tatsächliches wirtschaftliches Einkommen. Dies ist aus mehreren Gründen relevant, die weit über die reine Berechnung der Mietsteuer hinausgehen.
Übersteigt Ihr bereinigtes Nettoeinkommen 100.000 £, verringert sich Ihr persönlicher Steuerfreibetrag schrittweise um 1 £ für je 2 £ Einkommen über dieser Grenze. Bei einem Einkommen von 125.140 £ entfällt Ihr persönlicher Steuerfreibetrag vollständig. Der effektive Grenzsteuersatz in diesem Bereich beträgt 60 %, und Paragraph 24 kann Vermieter in diese Kategorie bringen, die sonst nicht dazugehören würden. Ein Vermieter mit einem Gehalt von 88.000 £ und Mieteinnahmen von 18.000 £ (davon 12.000 £ Hypothekenzinsen) hätte zuvor möglicherweise ein bereinigtes Nettoeinkommen von 94.000 £ gehabt, also unterhalb der Grenze für die Reduzierung des Steuerfreibetrags.
Nach Paragraph 24 beträgt ihr bereinigtes Nettoeinkommen 106.000 £, und sie verlieren 3.000 £ ihres persönlichen Freibetrags, was zu zusätzlichen Steuerkosten von 1.200 £ führt, die nichts mit ihrem tatsächlichen Mietgewinn zu tun haben.
Das gleiche Problem tritt bei der Steuer auf Kindergeld für Haushalte mit hohem Einkommen auf, die greift, wenn das bereinigte Nettoeinkommen 60.000 £ übersteigt. Auch die Reduzierung des jährlichen Rentenfreibetrags, die Rückzahlung von Studiendarlehen und der Anspruch auf bestimmte Steuergutschriften können betroffen sein. Diese Folgekosten werden oft übersehen, können aber genauso bedeutend sein wie die direkten Auswirkungen gemäß Paragraph 24 und sollten daher stets in die Beurteilung der gesamten Steuersituation eines Vermieters einbezogen werden.
§ 24 gilt für private Vermieter von Wohnimmobilien im Vereinigten Königreich sowie für Personengesellschaften, deren Gesellschafter natürliche Personen sind. Er gilt nicht für Kapitalgesellschaften; eine Kapitalgesellschaft, die Wohnimmobilien vermietet, kann die Hypothekenzinsen weiterhin wie gewohnt als Betriebsausgabe absetzen und zahlt Körperschaftsteuer erst auf ihren Nettogewinn nach Abzug der Finanzierungskosten.
Die Einschränkung gilt ausschließlich für Wohnimmobilien; Vermieter von Gewerbeimmobilien sind davon nicht betroffen und können die Finanzierungskosten weiterhin in voller Höhe absetzen.
Zu beachten ist, dass die bisherige Ausnahmeregelung nach Paragraph 24 für möblierte Ferienwohnungen ab April 2025 aufgehoben wurde. Vermieter, die zuvor möblierte Ferienunterkünfte vermietet haben, unterliegen nun den normalen Vermieterregeln für Mietwohnungen und sind in vollem Umfang den Bestimmungen des Paragraphen 24 unterworfen.
Für Vermieter mit größeren Immobilienportfolios oder höheren Grenzsteuersätzen ist die Übertragung von Immobilien in eine Kapitalgesellschaft oft die steuerlich günstigste langfristige Lösung gemäß Paragraph 24. Eine Kapitalgesellschaft zahlt Körperschaftsteuer, derzeit 19 % für Gewinne bis zu 50.000 £, steigend auf 25 % für Gewinne über 250.000 £, und kann Hypothekenzinsen vor der Berechnung des steuerpflichtigen Gewinns vollständig abziehen. Bei einem hoch verschuldeten Portfolio kann der Steuerunterschied zwischen privatem und gewerblichem Eigentum erheblich sein.
Die Umwandlung in eine Kapitalgesellschaft ist jedoch weder einfach noch kostenlos. Die Übertragung von Immobilien aus privatem Besitz auf eine Gesellschaft gilt steuerrechtlich als Veräußerung und kann, abhängig von der Wertsteigerung der Immobilien seit dem Kauf, eine erhebliche Kapitalertragsteuerbelastung auslösen. Zusätzlich fällt Grunderwerbsteuer an, die sich nach dem Verkehrswert der Immobilien richtet. Die Entscheidung für eine Kapitalgesellschaft erfordert daher eine sorgfältige Abwägung der einmaligen Kosten gegenüber den laufenden Steuervorteilen. Dabei sind die Größe des Immobilienportfolios, die Höhe der Hypothekenschulden, die Anschaffungskosten der Immobilien und die langfristigen Absichten des Vermieters zu berücksichtigen.
Für manche Vermieter überwiegen die laufenden Steuerbelastungen nach Paragraph 24 die einmaligen Kosten der Unternehmensgründung innerhalb eines relativ kurzen Zeitraums. Für andere, insbesondere solche mit geringen Hypothekenschulden, Immobilien mit hohen Wertsteigerungen oder Verkaufsplänen in naher Zukunft, rechnet sich das möglicherweise nicht. Eine allgemeingültige Antwort gibt es nicht, und die richtige Entscheidung hängt ganz von den individuellen Gegebenheiten ab.
Die Umwandlung in eine Kapitalgesellschaft ist nicht die einzige Option für Vermieter, die von Abschnitt 24 betroffen sind. Je nach Ihren Umständen gibt es eine Reihe anderer Strategien, die helfen können, die Auswirkungen abzumildern.
Die Übertragung eines Immobilienanteils an den Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner mit einem niedrigeren Steuersatz kann die Gesamtsteuerbelastung des Haushalts reduzieren. Dies muss jedoch sorgfältig geprüft werden, um steuerliche Vorteile zu gewährleisten und unbeabsichtigte Folgen für die Kapitalertragsteuer (CGT) oder Erbschaftsteuer (IHT) zu vermeiden. Beiträge zur Altersvorsorge können das bereinigte Nettoeinkommen verringern und so die Kürzung des persönlichen Freibetrags oder anderer einkommensabhängiger Schwellenwerte abmildern. Die Überprüfung der Finanzierungsstruktur Ihres Portfolios, beispielsweise durch die Tilgung hochverzinslicher Schulden, kann die beschränkten Finanzierungskosten senken. Hierbei müssen jedoch die Opportunitätskosten einer anderweitigen Kapitalanlage abgewogen werden.
Für Vermieter, deren Einkommen nahe an der Grenze zum Grundsteuersatz liegt, lohnt es sich möglicherweise auch zu überlegen, ob der Zeitpunkt der Mieteinnahmen oder -ausgaben so gestaltet werden kann, dass die Einnahmen innerhalb des Grundsteuersatzbereichs bleiben, wobei die Beschränkung nach Paragraph 24 in der Praxis keine Auswirkungen hat.
Gilt Paragraph 24 auch, wenn ich nur eine Mietimmobilie besitze?
Ja. Paragraph 24 gilt für alle privaten Vermieter von Wohnimmobilien, unabhängig von der Größe ihres Immobilienportfolios. Selbst eine einzelne, mit einer Hypothek belastete Anlageimmobilie ist betroffen, wenn Sie Steuern über dem Grundsteuersatz zahlen.
Kann ich Hypothekenzinsen noch als Betriebsausgabe in meiner Steuererklärung geltend machen?
Nein. Hypothekenzinsen werden nicht mehr als Betriebsausgabe im Abschnitt „Einkommen aus Vermietung und Verpachtung“ Ihrer Steuererklärung aufgeführt. Sie werden separat als Finanzierungskosten erfasst, und das System berechnet die Steuerermäßigung von 20 % automatisch.
Was passiert, wenn meine vermietete Immobilie Verluste erwirtschaftet?
Übersteigen Ihre abzugsfähigen Ausgaben (ohne Finanzierungskosten) Ihre Mieteinnahmen, entsteht ein Immobilienverlust. Dieser Verlust kann mit zukünftigen Immobiliengewinnen verrechnet werden. Ihre Finanzierungskosten werden ebenfalls vorgetragen und führen in einem späteren Jahr, in dem Sie über ausreichend Einkommen verfügen, zu einer Steuerminderung.
Gilt Abschnitt 24 auch für Gewerbeimmobilien?
Nein. Die Einschränkung gilt nur für Wohnimmobilien. Vermieter von Gewerberäumen können die Finanzierungskosten weiterhin in voller Höhe absetzen.
Gilt Paragraph 24 auch für Kapitalgesellschaften?
Nein. Kapitalgesellschaften unterliegen nicht Paragraph 24 und können Hypothekenzinsen wie üblich als Betriebsausgabe absetzen.
Paragraph 24 hat die Wirtschaftlichkeit von fremdfinanzierten Wohnimmobilieninvestitionen für private Vermieter grundlegend verändert. Indem der volle Abzug von Hypothekenzinsen durch eine Steuerermäßigung zum Grundsteuersatz ersetzt wurde, hat er die effektive Steuerbelastung für Steuerzahler mit höheren und Spitzensteuersätzen erhöht, teilweise drastisch. Die Auswirkungen reichen weit über die Berechnung der reinen Mietsteuer hinaus und betreffen das bereinigte Nettoeinkommen, die Reduzierung des persönlichen Steuerfreibetrags, das Kindergeld und eine Reihe weiterer einkommensabhängiger Schwellenwerte.
Zu verstehen, wie sich Abschnitt 24 auf Ihre konkrete Position auswirkt, ist der unerlässliche erste Schritt.
Von dort aus reichen die Optionen von der Überprüfung Ihrer Finanzierungskostenansprüche und -vorträge bis hin zur Umstrukturierung Ihres Portfolios durch Unternehmensgründung oder andere Strategien. Der richtige Ansatz hängt ganz von Ihren individuellen Gegebenheiten ab, und die Analyse erfordert ein klares Bild Ihrer gesamten Einkommenssituation, nicht nur Ihrer Mieteinnahmen isoliert betrachtet.
UK Landlord Tax bietet spezialisierte Steuerberatung für Vermieter in ganz Großbritannien. Wenn Sie Hilfe beim Verständnis der Auswirkungen von Paragraph 24 auf Ihre Steuerlast oder bei der Prüfung Ihrer Optionen benötigen, kontaktieren Sie unser Team.
Simon Thandi
Thandi Nicholls Ltd
Creative Industries Centre
Glaisher Drive
Wolverhampton
West Midlands
WV10 9TG
UKLandlordTax.co.uk ist der Handelsname von Thandi Nicholls Ltd Accountants. Eingetragener Firmensitz: Creative Industries Centre, Glaisher Drive, Wolverhampton WV10 9TG.
Eingetragen in England. Firmennummer 7319439. Geschäftsführerin: SS Thandi BA
