Informationen zur Steuererleichterung bei der Veräußerung von Betriebsvermögen bei der Veräußerung von Wohnimmobilien

Die Steuererleichterung bei der Veräußerung von Betriebsvermögen (Business Asset Disposal Relief, BADR) bietet Privatpersonen eine Entlastung bei Gewinnen, die der Kapitalertragsteuer unterliegen. Normalerweise wird ein Gewinn aus der Veräußerung von Wohnimmobilien mit 18 % für Steuerzahler mit dem Grundsteuersatz und mit 28 % für Steuerzahler mit dem höheren Steuersatz besteuert. Wenn die BADR-Regelung anwendbar ist, reduziert sich die Steuerlast auf 10 % statt 18 % oder 28 %. Die maximale Steuererleichterung für Gewinne aus der Veräußerung von Betriebsvermögen ist auf 1 Million Pfund Sterling pro Person begrenzt.

Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner sind separate Personen und können beide Ansprüche geltend machen.  

Für die Geltendmachung eines Anspruchs gilt eine Frist, d. h. er muss spätestens am ersten Jahrestag des 31. Januar nach dem Steuerjahr erfolgen, in dem die qualifizierende Unternehmensveräußerung stattgefunden hat.

Es ist zu beachten, dass Vermögenswerte, um für die BADR-Förderung in Frage zu kommen, mindestens zwei Jahre lang gehalten werden müssen. Die Veräußerung von Vermögenswerten, die in einem förderfähigen Unternehmen genutzt wurden, muss innerhalb von drei Jahren nach Einstellung des Unternehmens erfolgen.

Im Sinne der BADR-Definition ist ein Geschäftsbetrieb wie folgt definiert:

Handel, Beruf oder Tätigkeit, die auf kommerzieller Basis mit Gewinnerzielungsabsicht ausgeübt wird. [Abs. 169 Abs. 1 TCGA 1992]

Die häufigsten Formen des Wohnimmobilienbesitzes sind:

1. Immobilieninvestitionen – langfristiges Halten von Immobilien zur Erzielung von Mieteinnahmen. 
2. Immobilienentwicklung – Eine Immobilie, die mit der Absicht erworben wird, sie zu renovieren und anschließend mit Gewinn zu verkaufen.
3. Immobilienhandel – typischerweise beinhaltet der Erwerb einer Immobilie vor deren anschließendem gewinnbringenden Weiterverkauf nur geringe oder gar keine Renovierungsarbeiten.

Immobilienentwicklung und -handel beinhalten Gewinne und Verluste aus Veräußerungen, die der Einkommensteuer unterliegen, da die Immobilien als für den Handel erworbenes Anlagevermögen gelten. In diesen beiden Bereichen besteht die Möglichkeit der Anwendung des BADR (Business Asset Disposal) ausschließlich bei Vermögenswerten, die für Handelszwecke genutzt werden, z. B. Geschäftsräume. Dies gilt auch für die Veräußerung von Anteilen an einem Unternehmen, das Immobilienentwicklung und/oder -handel betreibt. In diesem Fall wird das Unternehmen voraussichtlich als gewerblich tätig eingestuft.

Bei Immobilieninvestitionen dürften nur sehr wenige Fälle die Kriterien des oben genannten § 169 Abs. 1 erfüllen. Immobilien, die als Kapitalanlage gehalten werden und Mieteinnahmen erzielen sollen, gelten höchstwahrscheinlich als ausgenommene Vermögenswerte

(a) Aktien und Wertpapiere,

b) Vermögenswerte, mit Ausnahme von Aktien oder Wertpapieren, die als Kapitalanlagen gehalten werden.

[ § 169L(4) TCGA 1992]

Zusammenfassend lässt sich also sagen, dass BADR im Allgemeinen nicht für Privatpersonen mit Wohneigentum verfügbar ist. Eine bemerkenswerte Ausnahme bilden Immobilien, die als möblierte Ferienwohnungen (FHL) vermietet werden

FHL (Fair Home Level) sind, wie der Name schon sagt, Wohnungen, in denen der Vermieter Möbel für den normalen Wohngebrauch bereitstellt und bestimmte Belegungskriterien erfüllt sind:

• 210 Tage im Jahr zur Vermietung verfügbar
• Tatsächlich wird es jedes Jahr 105 Tage vermietet
• Nicht für 31 Tage oder länger an denselben Mieter vermietet

Die Verfügbarkeit von BADR für FHL ist in TCGA92/S241A(4), (5) & (11) zu finden:

Für die Zwecke des BADR gemäß Abschnitt 169H TCGA 1992, 

• Jedes britische Immobilienunternehmen, das aus der gewerblichen Vermietung möblierter Ferienunterkünfte besteht oder soweit es daraus besteht, wird als Gewerbebetrieb behandelt.
• Als Gewerbebetrieb gilt jedes ausländische Immobiliengeschäft, das aus der gewerblichen Vermietung möblierter Ferienunterkünfte in einem oder mehreren EWR-Staaten besteht oder soweit es daraus besteht.
• Alle derartigen möblierten Ferienwohnungen, die von einer bestimmten Person oder Personengesellschaft angeboten werden, werden als ein einziges Gewerbe behandelt.

Der letzte oben genannte Punkt kann ein Streitpunkt sein, z. B. wenn es sich um eine einzige FHL handelt und diese veräußert wird, dann wird eindeutig der gesamte Handel veräußert und unterliegt den Eigentumskriterien, wodurch er für BADR qualifiziert ist.

Wenn mehrere Ferienwohnungen im Besitz sind und eine davon veräußert wird, kann die britische Steuerbehörde (HMRC) davon ausgehen, dass nicht das gesamte Unternehmen veräußert wird und daher die BADR-Regelung für die einzelne Veräußerung nicht gilt. Wie immer sind die konkreten Umstände entscheidend, und vor der Veräußerung einer einzelnen Ferienwohnung aus einem Portfolio sollte Rat eingeholt werden.

Immobilieninvestitionen fallen im Allgemeinen nicht unter die BADR-Regelung. Es gibt jedoch gelegentlich Fälle, in denen sich die Nutzung einer Immobilie ändert, z. B. wenn eine unmöblierte Immobilie in eine Ferienwohnung umgewandelt wird. In diesen Fällen und vorbehaltlich der Erfüllung der übrigen Kriterien besteht die Möglichkeit, eine BADR-Regelung zu erhalten.

Da es sich um ein potenziell komplexes Thema handelt, empfehlen wir Ihnen, sich vor jeder Veräußerung individuell beraten zu lassen. Bei weiteren Fragen zu diesem Thema kontaktieren Sie uns bitte – UK Landlord Tax.

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