Wie man die Kapitalertragsteuer auf Immobilien in Großbritannien meldet und bezahlt

Vermieter und Immobilieninvestoren, die eine Wohnimmobilie in Großbritannien verkauft haben, müssen eine strikte Frist beachten: Die britische Steuerbehörde (HM Revenue and Customs, HMRC) verlangt, dass die Kapitalertragsteuer auf den Verkauf einer britischen Wohnimmobilie innerhalb von 60 Tagen nach Abschluss des Verkaufs. Wird diese Frist versäumt, können Strafen und Zinsen anfallen, noch bevor die endgültige Steuerberechnung abgeschlossen ist. Daher ist es wichtig, die Frist zu kennen, bevor die weiteren Meldeschritte erfolgen.

Dieser Leitfaden erläutert in Übereinstimmung mit den veröffentlichten Richtlinien der britischen Steuerbehörde HMRC genau, wie die Kapitalertragsteuer auf Immobilien in Großbritannien zu melden und zu bezahlen ist: welche Informationen benötigt werden, welche Schritte im Online-Verfahren erforderlich sind und welche Verpflichtungen nach der Einreichung weiterhin bestehen.

Wer muss die Kapitalertragsteuer auf Immobilien in Großbritannien melden?

Wenn Sie in Großbritannien ansässig sind und eine britische Wohnimmobilie mit steuerpflichtigem Gewinn verkaufen oder anderweitig veräußern, müssen Sie dies der britischen Steuerbehörde (HMRC) in der Regel innerhalb von 60 Tagen nach Abschluss der Transaktion melden. Dies gilt zusätzlich zu Ihren Pflichten im Rahmen der Selbstveranlagung. Diese Meldepflicht gilt unabhängig davon, ob Sie bereits jährlich eine Selbstveranlagung abgeben. Die 60-Tage-Meldung für Immobilienverkäufe ist separat zu stellen, und die HMRC erwartet die Einhaltung dieser Pflicht unabhängig von Ihrem üblichen Meldeverhalten. Die wichtigsten Ausnahmen sind nachfolgend aufgeführt.

Es gibt jedoch bestimmte Umstände, unter denen ein 60-Tage-Bericht nicht erforderlich ist:

• Der Gewinn fällt vollständig unter den individuellen Steuerfreibetrag, wie in den Richtlinien der britischen Steuerbehörde HMRC zu den Freibeträgen bei der Kapitalertragsteuer.
• Die Veräußerung ist vollständig steuerbefreit oder -ermäßigt, beispielsweise wenn die Steuerbefreiung für den Hauptwohnsitz den gesamten Gewinn abdeckt, weil die Immobilie während der gesamten Besitzdauer der einzige oder Hauptwohnsitz der betreffenden Person war.
• Die Veräußerung führt zu einem Verlust statt zu einem Gewinn.

Wenn keiner dieser Umstände zutrifft und Kapitalertragsteuer fällig wird, muss eine Meldung erfolgen. Für Nicht-EU-Bürger gilt eine ähnliche 60-Tage-Frist, jedoch mit einem wichtigen Unterschied: Jede Veräußerung von Immobilien oder Grundstücken im Vereinigten Königreich muss innerhalb dieser Frist gemeldet werden, selbst wenn keine Steuer anfällt. Weitere Informationen finden Sie in den Richtlinien der britischen Steuerbehörde (HMRC) für Nicht-EU-Bürger, die Immobilien oder Grundstücke im Vereinigten Königreich veräußern. Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob eine Veräußerung meldepflichtig ist, erklärt der nächste Abschnitt, welche Informationen Sie vor Beginn der Meldung zusammentragen sollten.

Für Vermieter, die sich nicht sicher sind, ob eine Veräußerung einen meldepflichtigen Gewinn zur Folge hat, bietet unser Leitfaden zur Berechnung der Kapitalertragsteuer eine detaillierte Anleitung, bevor eine Steuererklärung eingereicht wird.

Die 60-Tage-Frist erklärt.

Dieser Teil des Prozesses bereitet in der Praxis die meisten Schwierigkeiten und bedarf besonderer Aufmerksamkeit, da die Frist auf dem Abschlussdatum und nicht auf dem Austauschdatum basiert.
Austausch- oder Abschlussdatum?
Beim Verkauf einer Immobilie ist der Abschluss der Zeitpunkt, an dem eine Person aufhört, Eigentümer der Immobilie zu sein, typischerweise mit dem Eingang des Verkaufserlöses und der Schlüsselübergabe. Der Austausch der Verträge ist ein vorheriges, separates Ereignis und löst die 60-Tage-Frist nicht aus.

Die Meldung innerhalb von 60 Tagen sollte nicht bis zum Abgabetermin der Einkommensteuererklärung aufgeschoben werden.Personen, die Kapitalgewinne üblicherweise bis zum 31. Januar in ihrer jährlichen Einkommensteuererklärung angeben, sollten beachten, dass Immobilienverkäufe anders behandelt werden. Die Meldung innerhalb von 60 Tagen ist zusätzlich zu allen anderen Angaben in der Einkommensteuererklärung und deutlich früher erforderlich. Wer bis zum üblichen Abgabetermin der Einkommensteuererklärung wartet, verpasst die 60-Tage-Frist.

Für frühere Veräußerungen galt eine kürzere Frist. Lag der Abschlusstermin zwischen dem 6. April 2020 und dem 26. Oktober 2021, betrug die Frist 30 Tage. Für Abschlüsse ab dem 27. Oktober 2021 beträgt die Frist 60 Tage. Wer eine ältere Veräußerung bearbeitet, sollte prüfen, welche Frist zum jeweiligen Zeitpunkt galt. Sobald die Frist feststeht, erklärt der Abschnitt „Verfahren“ weiter unten, wie die Meldung in der Praxis erfolgt.
Wird die Steuererklärung nicht fristgerecht abgegeben oder die Steuer nicht innerhalb der vorgeschriebenen Frist entrichtet, kann die britische Steuerbehörde (HMRC) Zinsen auf die fällige Steuer sowie eine separate Verspätungsgebühr erheben.

Steht die 60-Tage-Frist kurz bevor und Sie benötigen Unterstützung? Unser Team hilft Ihnen, einen korrekten Bericht fristgerecht einzureichen. Wir verwenden realistische Schätzungen, solange die endgültigen Zahlen noch nicht vorliegen, und nehmen Korrekturen vor, sobald die endgültige Sachlage feststeht. Besuchen Sie unsere zur Kapitalertragsteuer für Einwohner Großbritanniens, um zu erfahren, wie wir Sie unterstützen können.
Weitere Informationen zu den Regeln, Ausnahmen und Folgen einer verspäteten Einreichung finden Sie in den HMRC-Richtlinien zur Meldung und Zahlung der Kapitalertragsteuer auf britische Immobiliensowie in unserem Leitfaden zu Strafen bei verspäteter Einreichung oder Zahlung. Wenn Sie bereit sind, zu beginnen, finden Sie im nächsten Abschnitt die Informationen, die Sie zunächst zusammentragen sollten.

Wichtige Informationen, die vor dem Start gesammelt werden sollten

Bevor Sie mit Ihrer Steuererklärung beginnen, wird Privatpersonen empfohlen, die folgenden Informationen zusammenzutragen, um den Vorgang effizient abzuschließen: Beginnen Sie mit den Angaben zur Immobilie und erfassen Sie dann die Daten, Werte, Kosten, Steuervergünstigungen und die Einkommensschätzung.

• Wichtige Termine, darunter der Tag des Immobilienerwerbs, der Tag des Vertragsabschlusses beim Verkauf und der Tag der Fertigstellung, da dieser letzte Tag den Beginn der 60-Tage-Frist bestimmt.
• Kauf- und Verkaufspreise sind die beim Erwerb gezahlten und erhaltenen Beträge bzw. der Marktwert im Falle von Schenkungen oder Übertragungen an verbundene Personen bei der Veräußerung.
• Kosten im Zusammenhang mit dem Kauf, Verkauf und der Wertsteigerung der Immobilie, einschließlich der beim Kauf entrichteten Grunderwerbsteuer, Anwalts- und Maklergebühren sowie der Kosten für wertsteigernde Maßnahmen. Routinemäßige Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten sind nicht enthalten.
• Einzelheiten zu etwaigen Steuererleichterungen, Vergünstigungen oder Befreiungen, die geltend gemacht werden können, wie z. B. die Befreiung für den Hauptwohnsitz für einen Zeitraum, in dem die Immobilie der Wohnsitz der betreffenden Person war, oder Verluste aus anderen Veräußerungen im selben Steuerjahr.
• Eine Schätzung des Einkommens für das betreffende Steuerjahr, da es sich bei der fälligen Zahlung um eine Schätzung der Kapitalertragsteuer handelt und die britische Steuerbehörde HMRC eine Angabe der Einkommenshöhe benötigt, um den korrekten Steuersatz anwenden zu können.

Die beim ursprünglichen Kauf entrichtete Grunderwerbsteuer ist als Betriebsausgabe vom Gewinn abzugsfähig. Weitere Informationen zur Anwendung dieser Steuer auf Vermieter finden Sie in unseren Artikeln zur Grunderwerbsteuer und in unserem Rechner für die Grunderwerbsteuer bei Anlageimmobilien.

Schrittweiser Berichtsprozess

Im Folgenden wird der Ablauf zur Einreichung einer Steuererklärung über den Online-Service der britischen Steuerbehörde HMRC für die Kapitalertragsteuer auf Immobilien in Großbritannien erläutert. Dabei wird gezeigt, was Privatpersonen in jedem Schritt tun müssen. Die folgenden Schritte entsprechen der Reihenfolge, in der der Online-Service üblicherweise ausgefüllt wird.

1. Anmelden oder ein Government Gateway-Konto erstellen:
   Halten Sie Ihre Anmeldedaten bereit, um den Online-Dienst nutzen zu können. Falls Sie noch kein Government Gateway-Konto besitzen, können Sie dieses bei Ihrer ersten Anmeldung erstellen.
2. Die britische Steuerbehörde
   HMRC bietet für die Meldung und Zahlung der Kapitalertragsteuer auf Immobilienverkäufe einen separaten Online-Service an, der unabhängig vom Hauptkonto für die Selbstveranlagung ist. Sie erreichen den Service direkt über die Website der HMRC unter www.tax.service.gov.uk/capital-gains-tax-uk-property/start.
3. Angaben zur Veräußerung
   Die Person wird gebeten, die Adresse der Immobilie, das Datum des Erwerbs der Immobilie, das Datum des Vertragsabschlusses und das Datum der Fertigstellung sowie den Wert der Immobilie zum Zeitpunkt des Erwerbs und zum Zeitpunkt der Veräußerung anzugeben.
4. Kosten und Steuererleichterungen angeben
   Machen Sie Ihre abzugsfähigen Kosten geltend, zu denen Kaufkosten, Verkaufskosten und Kosten für Verbesserungen gehören, sowie Einzelheiten zu allen Steuererleichterungen, Vergünstigungen oder Befreiungen, die vom Gewinn abgezogen werden können.
5. Überprüfen Sie die voraussichtliche Steuerschuld.
   Der digitale Service berechnet anhand der angegebenen Informationen und des geschätzten Einkommens des Nutzers eine Schätzung des Gewinns und der fälligen Steuer. Wichtig: Sollten Ihnen die endgültigen Zahlen nicht vor Ablauf der 60-Tage-Frist vorliegen, können Sie laut den Richtlinien der britischen Steuerbehörde (HMRC) zunächst realistische Schätzungen verwenden, um die Frist einzuhalten. Die Zahlen können dann später korrigiert werden.
6. Reichen Sie die Steuererklärung ein.
   Sobald die Angaben als korrekt bestätigt wurden oder eine realistische Schätzung darstellen, reichen Sie die Steuererklärung ein. Bewahren Sie eine digitale oder gedruckte Kopie für Ihre Unterlagen auf, da diese für spätere Korrekturen und den Abgleich mit Ihrer Einkommensteuererklärung benötigt wird. Nach der Einreichung kann die Zahlung mit den unten aufgeführten Methoden erfolgen.
7. Die Zahlung kann über das Immobilienkonto oder den Zahlungsdienst der HMRC erfolgen.
   Sie kann entweder bei der Einreichung oder später mit der angegebenen Zahlungsreferenz vorgenommen werden. Falls der Online-Service nicht genutzt werden kann und stattdessen eine Papiererklärung eingereicht wird, stellt die HMRC eine 14-stellige Zahlungsreferenz aus, die mit dem Buchstaben „X“ beginnt und für die Zahlung verwendet werden muss.
   Personen, die auch zur Selbstveranlagung verpflichtet sind, sollten beachten, dass der Immobilienverkauf weiterhin in der Selbstveranlagungserklärung für das betreffende Steuerjahr angegeben werden muss. Die 60-Tage-Meldepflicht entbindet nicht von dieser Pflicht. Dies wird oft übersehen, da man natürlich annehmen würde, den Gewinn bereits gemeldet zu haben.

Wie man die Kapitalertragsteuer auf Immobilien in Großbritannien zahlt

Sobald eine Steuererklärung eingereicht wurde, kann die Zahlung im Allgemeinen mit einer der folgenden Methoden erfolgen, wie in den Richtlinien der britischen Steuerbehörde HMRC zu den Zahlungsmethoden für Kapitalertragssteuern: Kontoservice, Online-Banking-Genehmigung, Online- oder Telefonbanking, Debit- oder Kreditkarte oder Scheck.

• Über die Kapitalertragsteuer auf britische Immobilienkonten, bei der Meldung und Zahlung gleichzeitig erfolgen können.
• Durch die Genehmigung einer Zahlung über ein Online-Bankkonto
• Per Online- oder Telefonbanking.
• Per Debit- oder Kreditkarte.
• Per Scheck.

Unabhängig von der gewählten Methode muss die korrekte Zahlungsreferenz angegeben werden, damit die britische Steuerbehörde (HMRC) die Zahlung korrekt zuordnen kann. Wurde die Steuererklärung per Post eingereicht, stellt die HMRC nach der Bearbeitung die 14-stellige Referenznummer aus, die mit „X“ beginnt.

Es ist wichtig zu verstehen, dass der in dieser Phase gezahlte Betrag eine Vorauszahlung, die auf einer Schätzung unter Verwendung der zu diesem Zeitpunkt verfügbaren Informationen basiert. Die endgültige Kapitalertragsteuer wird mit der Abgabe der Einkommensteuererklärung für das betreffende Steuerjahr ermittelt. Dabei werden alle Faktoren berücksichtigt, die in der ursprünglichen Schätzung nicht enthalten waren, wie beispielsweise später im Steuerjahr realisierte Verluste. War die geschätzte Zahlung zu niedrig, wird der Differenzbetrag über die Einkommensteuererklärung eingezogen. War sie zu hoch, erfolgt eine Rückerstattung. Im letzten Abschnitt wird erläutert, wie eine Steuererklärung korrigiert werden kann, falls sich die Zahlen später ändern.

Änderung einer Steuererklärung und Aufbewahrung von Aufzeichnungen

Es ist nicht ungewöhnlich, dass sich die Zahlen nach Einreichung einer Steuererklärung ändern, sei es, weil Schätzungen anstelle der endgültigen Kosten verwendet wurden oder weil ein Fehler nachträglich entdeckt wurde. Privatpersonen können ihre eigenen Konten für die Kapitalertragsteuer auf britische Immobilien nutzen, um frühere Steuererklärungen einzusehen und zu korrigieren. Ist eine Korrektur erforderlich, sollte das Konto verwendet werden, um die Steuererklärung zu aktualisieren und die Aufzeichnungen aktuell zu halten.
Es gibt jedoch Einschränkungen hinsichtlich des Zeitpunkts einer Korrektur. Eine Steuererklärung kann grundsätzlich nicht geändert werden:

• Für das Steuerjahr 2023 bis 2024 oder früher.
• Wurde für das gleiche Steuerjahr wie die Immobiliensteuererklärung bereits eine Selbstveranlagungserklärung eingereicht, müssen etwaige Korrekturen stattdessen über die Selbstveranlagungserklärung vorgenommen werden.

Wenn eine Person im Namen einer anderen Person eine Steuererklärung abgibt und diese anschließend korrigiert, muss dies durch Ausfüllen eines Online-Formulars und dessen postalische Zusendung an die britische Steuerbehörde (HMRC) erfolgen, nicht über das eigene Online-Konto.
Aufgrund der Einschränkungen bei der Korrektur einer Steuererklärung empfiehlt es sich, die Richtigkeit der Angaben möglichst von Anfang an sicherzustellen. Folgende Unterlagen sollten aufbewahrt werden:

• Abschlussberichte im Zusammenhang mit dem Kauf und dem Verkauf der Immobilie.
• Rechnungen und Quittungen für gezahlte Anwaltskosten, Maklergebühren und Grunderwerbsteuer.
• Nachweise über die Kosten etwaiger Kapitalverbesserungen, wie z. B. Rechnungen von Auftragnehmern und Zahlungsbelege.
• Unterlagen, die die geltend gemachten Vergünstigungen belegen, wie beispielsweise Nachweise über die Dauer des Aufenthalts im Rahmen der Vergünstigung für den privaten Wohnsitz.

Die Aufbewahrung dieser Nachweise untermauert nicht nur den 60-Tage-Bericht selbst, sondern entspricht auch den Erwartungen der britischen Steuerbehörde (HMRC), falls die Selbstveranlagung zu einem späteren Zeitpunkt in Frage gestellt wird.

Möchten Sie vor der Abgabe Ihrer Steuererklärung eine zweite Meinung einholen? Unser Prüfservice kontrolliert Ihre Berechnungen, Steuervergünstigungen und abzugsfähigen Kosten vor der Einreichung und minimiert so das Risiko, sich unter Zeitdruck auf eine übereilte Schätzung verlassen zu müssen. Erfahren Sie mehr über unseren Service für Vermieter-Steuererklärungen oder kontaktieren Sie unser Team.

Für ein detaillierteres Verständnis der Steuerberechnung, einschließlich der Steuersätze, der Befreiung für selbstgenutztes Wohneigentum und der Behandlung von Gewinnen aus Mietobjekten, lesen Sie bitte unsere Leitfäden zur Kapitalertragsteuer für in Großbritannien ansässige Personen und zu den verschiedenen Eigentumsformen . Vermieter mit Sitz außerhalb Großbritanniens sollten außerdem unseren Leitfaden zur Kapitalertragsteuer für ausländische Vermieter konsultieren .

Sie verkaufen eine Immobilie und kaufen gleichzeitig eine andere? Vergessen Sie nicht die Kosten beim Kauf. Neben dem Kaufpreis fallen wahrscheinlich weitere Kosten wie die Grunderwerbsteuer an. Unser Rechner für die Grunderwerbsteuer bei Kapitalanlegern bietet Ihnen eine schnelle Schätzung der Grunderwerbsteuer, die bei Ihrem nächsten Immobilienkauf zu entrichten ist.

Häufig gestellte Fragen

Wann muss die Kapitalertragsteuer für Immobilien in Großbritannien gemeldet werden?
Eine Meldung muss innerhalb von 60 Tagen nach Abschluss des Verkaufs erfolgen, wenn ein steuerpflichtiger Gewinn entstanden ist und Kapitalertragsteuer fällig wird. Diese Meldepflicht besteht unabhängig von der jährlichen Einkommensteuererklärung und ist vor deren Frist zu erfüllen.

Beträgt die Frist von 60 Tagen ab Vertragsabschluss oder ab Vollzug?
Die Frist beginnt mit dem Vollzugsdatum. Als Vertragsabschluss gilt der frühere der beiden Zeitpunkte, an denen der Verkauf vereinbart wird. Die Zeitspanne zwischen Vertragsabschluss und Vollzug kann von einem Tag bis zu mehreren Wochen reichen, jedoch ist für die Kapitalertragsteuer das Vollzugsdatum maßgeblich für den Beginn der 60-Tage-Frist.

Welche Kosten können in der Steuererklärung für den Kapitalertragsteuergewinn geltend gemacht werden?
Zu den abzugsfähigen Kosten zählen die beim Kauf der Immobilie angefallenen Kosten, wie beispielsweise die Grunderwerbsteuer, die Kosten des Verkaufs, wie etwa Anwalts- und Maklergebühren, sowie die Kosten für wertsteigernde Maßnahmen, die während der Besitzzeit durchgeführt wurden. Kosten für laufende Reparaturen und Instandhaltung sind nicht abzugsfähig.

Muss der Verkauf weiterhin in der Einkommensteuererklärung angegeben werden?
Ja, sofern die Person zur Einkommensteuererklärung registriert ist. Zusätzlich zur Angabe des Verkaufs in der Einkommensteuererklärung für das betreffende Steuerjahr ist die 60-Tage-Meldung erforderlich. Die im Rahmen der 60-Tage-Meldung geleistete Zahlung wird als Vorauszahlung auf die endgültige Einkommensteuerschuld behandelt.

Kann eine Steuererklärung für Kapitalertragssteuer auf Immobilien nach der Einreichung noch geändert werden?
Ja, Privatpersonen können ihre Steuererklärung über ihr Konto für Kapitalertragssteuer auf britische Immobilien selbst ändern. Steuererklärungen für das Steuerjahr 2023/24 oder früher können jedoch in der Regel nicht auf diesem Weg geändert werden. Auch eine bereits eingereichte Einkommensteuererklärung für dasselbe Steuerjahr kann nicht mehr geändert werden; in diesem Fall muss die Korrektur über die Einkommensteuererklärung vorgenommen werden.

UKLandlordTax.co.uk ist der Handelsname von Thandi Nicholls Ltd Accountants. Eingetragener Firmensitz: Creative Industries Centre, Glaisher Drive, Wolverhampton WV10 9TG.

Eingetragen in England. Firmennummer 7319439. Geschäftsführerin: SS Thandi BA