Sie wohnen in den VAE und möchten in britische Immobilien investieren?

Wenn Sie derzeit in den VAE wohnen, sei es vorübergehend oder dauerhaft, ist es entscheidend, Ihre britischen Steuerpflichten beim Kauf einer Immobilie in Großbritannien und dem Erhalt von Mieteinnahmen zu kennen. Bei korrekter Vorgehensweise lassen sich erhebliche Steuerersparnisse erzielen. Unabhängig davon, ob Sie dauerhaft in den VAE bleiben oder zu einem späteren Zeitpunkt nach Großbritannien zurückkehren möchten, ist es unerlässlich, die britische Steuersituation zu verstehen und sicherzustellen, dass Ihre Eigentümerstruktur Ihren Zielen entspricht.

Folgende Steuern fallen im Vereinigten Königreich an, wenn Sie sich entscheiden, eine Immobilie zu kaufen und zu vermieten: 

Einkommensteuer (Fällt an, wenn Sie die Immobilie in Ihrem/Ihren persönlichen Namen erwerben)

Wenn Sie eine Immobilie in Ihrem Namen vermieten, müssen Sie jährlich eine britische Einkommensteuererklärung (Self-Assessment Tax Return) abgeben, um die Mieteinnahmen anzugeben und die Einkommensteuer in Großbritannien zu entrichten. Jede Person muss ihre eigene britische Einkommensteuererklärung ausfüllen. In Großbritannien gibt es keine gemeinsame Steuererklärung. Wenn die Immobilie also im gemeinsamen Besitz ist, muss jede Person ihren Anteil an den Einnahmen und Ausgaben separat in ihrer eigenen Steuererklärung angeben. 

Als Einwohner der VAE gelten Sie laut HMRC als nichtansässiger Vermieter. Sie müssen sich daher bei HMRC als nichtansässiger Vermieter mit dem Formular NRL1i registrieren. Andernfalls kann es passieren, dass Ihr Makler oder Ihre Mieter 20 % der Mieteinnahmen einbehalten müssen, bis Sie die Registrierung vorgenommen haben.

Als britischer Staatsbürger oder EU-Bürger haben Sie weiterhin Anspruch auf den britischen Steuerfreibetrag von derzeit 12.570 £ pro Person. Staatsangehörige vieler anderer Länder haben ebenfalls Anspruch auf den britischen Steuerfreibetrag, abhängig vom jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Ihrem Land und Großbritannien. Bitte kontaktieren Sie uns, wenn Sie wissen möchten, ob Sie anspruchsberechtigt sind.

Das bedeutet, dass bei Alleineigentum an der Immobilie in Großbritannien die ersten 12.570 £ Gewinn steuerfrei sind. Bei Miteigentum erhalten Sie das Doppelte des persönlichen Freibetrags (12.570 £ x 2 = 25.140 £) steuerfrei.

Gewinne zwischen 12.570 £ und 50.270 £ werden mit 20 % besteuert.

Gewinne über 50.270 £ bis zu 125.140 £ werden mit 40 % besteuert, Gewinne über 125.140 £ mit 45 %. 

Körperschaftsteuer (fällt an, wenn die Immobilie über eine britische Limited Company erworben wird) 

Wenn Sie Ihre Immobilie über eine britische Limited Company erwerben, um die Immobilie zu vermieten, müssen Sie in Großbritannien Jahresabschlüsse und Steuererklärungen für die britische Limited Company einreichen, um die gesamten Mieteinnahmen anzugeben und Körperschaftsteuer auf die Gewinne zu zahlen.

Der Körperschaftsteuersatz beträgt 19 % auf Gewinne bis zu 50.000 £ und steigt auf maximal 25 %, wenn der Gewinn 250.000 £ erreicht.

Wenn Sie Dividenden (Gelder) persönlich von der Gesellschaft abheben, fallen in Großbritannien keine weiteren Steuern auf diese Dividenden an, da Sie nicht in Großbritannien ansässig sind. Für jemanden mit Wohnsitz in den VAE kann dies daher einen erheblichen Steuervorteil darstellen. Sie sollten jedoch einen Steuerberater in den VAE konsultieren, um zu klären, ob auf Dividenden einer britischen Limited Company in den VAE Steuern anfallen. Nach unserem Kenntnisstand ist der Erhalt britischer Dividenden in den VAE zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses Artikels steuerfrei.

Möglicherweise haben Sie den Kauf der Immobilie auch aus eigenen Mitteln finanziert. In diesem Fall wird Ihnen jegliches von Ihnen in das Unternehmen eingebrachte Geld auf Ihrem Direktorendarlehenskonto (DLA) gutgeschrieben. Da ein britisches Unternehmen berechtigt ist, Zinszahlungen mit Mieteinnahmen zu verrechnen, bietet dies unter Umständen eine vorteilhafte Möglichkeit zur Steuerplanung. Sie könnten Zinsen auf die dem Unternehmen geliehenen Mittel erheben, was den Gewinn mindern würde. Sie müssten die Zinsen gemäß den in den VAE geltenden Steuervorschriften deklarieren. Wir empfehlen Ihnen daher, sich vorab über die steuerliche Situation in den VAE zu informieren.

Wenn Sie die Immobilien langfristig halten möchten, um Ihr Vermögen an Ihre Kinder weiterzugeben, kann eine Kapitalgesellschaft (Ltd.) eine effektive Möglichkeit zur Erbschaftssteuerplanung bieten. Insbesondere könnte die Rechtsform einer Familieninvestmentgesellschaft (Family Investment Company, FIC) hierfür infrage kommen. Weitere Informationen finden Sie hier:

Immobilieninvestmentgesellschaften und Erbschaftssteuer – Steuer für britische Vermieter

Kapitalertragsteuer (fällt an, wenn Sie die Immobilie verkaufen) 

Beim Verkauf von Immobilien, die auf Ihren Namen oder Ihre Namen laufen, unterliegt der erzielte Kapitalgewinn der Kapitalertragsteuer. Die britische Steuerbehörde HMRC verpflichtet Sie, den Verkauf innerhalb von 60 Tagen nach dem Verkauf zu melden und die fällige Steuer zu entrichten. Bei gemeinschaftlichem Eigentum muss jede Person ihren Verkauf separat melden.

Der Kapitalertragsteuersatz beträgt 18 % für Gewinne bis zu 50.270 £ und steigt auf 28 % für Gewinne über 50.270 £. Bei der Freigrenze von 50.270 £ werden alle im Vereinigten Königreich erzielten Einkünfte berücksichtigt, beispielsweise Mieteinnahmen aus der Immobilie im Steuerjahr des Verkaufs. 

Beim Verkauf einer Immobilie über eine Limited Company unterliegt der Gewinn der Körperschaftsteuer, genau wie Mieteinnahmen, d. h. mit 19 % bzw. 25 %, abhängig vom Jahresgewinn. Überweisen Sie den Nettoerlös anschließend auf Ihr persönliches Konto, gilt dies als Dividende. Da Sie nicht in Großbritannien ansässig sind, fallen in Großbritannien keine weiteren Steuern an. Sie sollten sich jedoch mit einem Steuerberater in den VAE in Verbindung setzen, um die dort zu zahlende Steuer auf Dividenden einer britischen Limited Company zu ermitteln. 

Erbschaftssteuer 

Der Eigenkapitalanteil (Marktwert der Immobilie abzüglich etwaiger Schulden) an den Immobilien einer Person fällt unter deren britischen Erbschaftsteuernachlass. Im Todesfall unterliegt der Wert der britischen Immobilien, der den Freibetrag von 325.000 £ (pro Person) übersteigt, einer Erbschaftsteuer von bis zu 40 %.

Ist die Immobilie über eine britische Limited Company (GBC) gehalten, so fällt der Wert der Anteile dieser Gesellschaft im Todesfall in den Nachlass des Erblassers und unterliegt der britischen Erbschaftsteuer. Der Wert ergibt sich aus dem Marktwert der Immobilie abzüglich aller bestehenden Schulden. Auf den Wert der Anteile wird eine Erbschaftsteuer von bis zu 40 % erhoben, wenn der Freibetrag von 325.000 £ (pro Person) überschritten wird.

UK Landlord Tax berät Hunderte von Vermietern in den VAE mit Immobilienportfolios jeder Größe. Es ist unerlässlich, dass Sie die steuerlichen Regelungen in Großbritannien und den VAE verstehen. Bei weiteren Fragen zu diesem Thema erreichen Sie uns telefonisch unter +44 1902 711370 oder per E-Mail unter enquiries@uklandlordtax.co.uk. Wir unterstützen Sie auch gerne bei Fragen zum Kauf Ihrer nächsten Immobilie.

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