Handelt es sich um eine Reparatur oder eine Verbesserung?

Als britische Steuerberater und Wirtschaftsprüfer für Immobilienrecht stehen wir regelmäßig mit unseren Mandanten in Kontakt, um die korrekte Behandlung von Ausgaben im Zusammenhang mit Mieteinnahmen zu erörtern. Ausgaben werden entweder als Kapital- oder Betriebsausgaben klassifiziert.

Betriebsausgaben sind typischerweise die laufenden Kosten, die im Rahmen des normalen Betriebs und der Instandhaltung einer Immobilie zur Erzielung von Mieteinnahmen anfallen. Diese Ausgaben sind in der Regel wiederkehrend und können von den Mieteinnahmen abgezogen werden, um den steuerpflichtigen Gewinn zu berechnen.

Beispiele für laufende Ausgaben sind: 

Reparaturen und Instandhaltung, Maklergebühren, Versicherungsprämien, Nebenkosten, Werbekosten für die Mietersuche.

Kapitalausgaben umfassen in der Regel Kosten, die für den Erwerb, die Verbesserung oder die Verlängerung der Nutzungsdauer einer Immobilie anfallen. Diese Ausgaben gelten als Investitionen in den langfristigen Wert der Immobilie und sind steuerlich nicht vollständig von den Mieteinnahmen absetzbar. Stattdessen können sie für Investitionszulagen in Frage kommen, z. B. bei möblierten Ferienwohnungen, oder die Kapitalertragsteuer beim Verkauf der Immobilie reduzieren.

Beispiele für Investitionsausgaben sind:

Umfangreiche Renovierungen, bauliche Verbesserungen, Erweiterungen und bedeutende Modernisierungen, die den Gesamtwert steigern oder die Nutzungsdauer der Immobilie verlängern.

Gebäudeerweiterungen oder -aufstockungen, die die Gesamtgröße und den Wert des Grundstücks erhöhen.

Wesentliche Veränderungen an der Gebäudestruktur, wie das Entfernen oder Hinzufügen von Wänden, die Änderung des Grundrisses oder die Durchführung baulicher Verbesserungen.

Die Installation neuer Armaturen, Einbauten oder fester Bestandteile, die nicht zu den routinemäßigen Austauscharbeiten gehören. Dazu zählen beispielsweise eine neue Zentralheizungsanlage, eine neue Küche oder ein neues Badezimmer.

Rechts- und sonstige Beratungskosten im Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilie, wie beispielsweise Notar- und Gutachtergebühren.

Umfangreiche landschaftsgärtnerische Maßnahmen oder äußere Verbesserungen, die das Erscheinungsbild und den Wert des Grundstücks steigern.

Es gibt Fälle, in denen Arbeiten an Immobilien durchgeführt werden und die Abgrenzung zwischen Kapital- und Betriebsausgaben nicht eindeutig ist. Im Laufe der Jahre wurden mehrere Berufungsverfahren hinsichtlich dieser Abgrenzung geführt. Alternativ zur detaillierten Analyse entschiedener Steuerberufungen kann man die Handbücher der britischen Steuerbehörde (HMRC) konsultieren. Obwohl diese Handbücher nicht rechtsverbindlich sind, können sie gelegentlich nützliche Hinweise auf die Sichtweise der HMRC geben. Zum Thema Kapital- oder Betriebsausgaben bzw. Reparatur- vs. Wertsteigerungsausgaben bietet das Handbuch für Immobilieneinnahmen (Property Income Manual) Einblicke in die mögliche Auslegung von Ausgaben durch die HMRC. Nachfolgend ein Auszug aus den Hinweisen zur Ermittlung von Wertsteigerungs- und damit Kapitalausgaben:

Ob Ausgaben für eine Immobilie zu einer Verbesserung führen, hängt weitgehend vom Einzelfall und dem jeweiligen Ausmaß ab.

Manchmal ist die Verbesserung so gering, dass sie als Nebenkosten einer Reparatur gilt. Fehlen weitere Hinweise auf Kapitalbedarf, sind die gesamten Kosten dann als Betriebsausgaben zu betrachten.

Probleme können entstehen, wenn der Kunde an einem alten Objekt arbeitet. Die Reparatur oder der Austausch eines Gebäudeteils mit modernen Materialien kann aufgrund der höheren Haltbarkeit, der besseren Eigenschaften usw. des neuen Materials einen scheinbaren Mehrwert bieten. Die Kosten bleiben jedoch in der Regel Betriebsausgaben, wenn die Verbesserung lediglich darauf beruht, dass der Kunde neue Materialien verwendet, die den alten im Wesentlichen gleichwertig sind.

Beispielsweise handelt es sich bei den folgenden Posten üblicherweise um Betriebsausgaben, sofern keine anderen Kapitalindikatoren vorliegen: Die Kosten für die Ersatzbeschaffung:

• Holzbalken mit Stahlträgern und

• Bleirohre mit Kupfer- oder Kunststoffrohren.

Es ist mit Investitionskosten zu rechnen, wenn beispielsweise die Stahlträger für höhere Lasten ausgelegt werden, damit das Gebäude nach Abschluss der Arbeiten größere Maschinen aufnehmen kann. Dasselbe gilt, wenn die neuen Rohrleitungen für höheren Druck oder höhere Temperaturen ausgelegt werden.

Eine Verbesserung ergibt sich jedoch in der Regel nicht, wenn geringfügige Leistungs- oder Kapazitätssteigerungen ausschließlich durch den Austausch alter Materialien gegen neuere, aber im Wesentlichen gleichwertige Materialien erzielt werden. Beispielsweise kann der Austausch von Rohren oder Lagertanks mit imperialen Maßen gegen die nächstliegenden metrischen Äquivalente zwar zu einem geringfügig größeren Durchmesser oder einer höheren Kapazität führen, die Kosten stellen aber dennoch Betriebsausgaben dar.

Wenn sich durch den Materialwechsel eine wesentliche Verbesserung ergibt, sind die gesamten Kosten Investitionsausgaben. Dies umfasst auch Ausgaben für die Renovierung nach Abschluss der Hauptarbeiten (Renovierungskosten wären üblicherweise Betriebsausgaben). Die gesamten Kosten, einschließlich der Kosten für die Beseitigung von Schäden an der Dekoration, sind Investitionsausgaben.

Ebenso werden Änderungen aufgrund technologischer Fortschritte im Allgemeinen als zulässige Reparatur und nicht als Verbesserung betrachtet, sofern die Funktionalität und der Charakter des Objekts im Wesentlichen gleich bleiben. Ein Beispiel hierfür ist der Austausch von Einfachverglasung durch Doppelverglasung.

Der obige Auszug ist zwar informativ, doch in vielen Fällen besteht weiterhin Unsicherheit hinsichtlich der korrekten steuerlichen Behandlung. Wir unterstützen Sie gerne bei der steuerlichen Behandlung von Ausgaben für vermietete Immobilien. Kontaktieren Sie uns einfach – UK Landlord Tax.

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