10 häufige Fehler von Vermietern bei Hypothekenzinsen und Steuererleichterungen

Hypothekenzinsen zählen zu den größten Ausgaben eines Vermieters und sind einer der am häufigsten falsch eingeschätzten Aspekte der Grundsteuer. Die Regelungen sind deutlich komplexer geworden, und Fehler können teuer werden, seit die schrittweise Einführung von Paragraph 24, der die Finanzierungskostenentlastung begrenzt, erfolgt ist. Hier sind die zehn häufigsten Fehler, die wir sowohl bei erfahrenen Immobilienbesitzern als auch bei Einsteigern beobachten.

1. Sie denken, Sie können Hypothekenzinsen weiterhin als Betriebsausgabe absetzen?

Dies ist wohl eines der hartnäckigsten Missverständnisse im Bereich der Vermieterbesteuerung. Bis April 2017 konnten Einzelvermieter Hypothekenzinsen direkt von ihren Mieteinnahmen vor Steuern abziehen. Das ist nun nicht mehr möglich. Das Finanzgesetz (Nr. 2) 2015 führte in Abschnitt 24 des Finanzgesetzes neue Regelungen ein, die es Einzelvermietern (auch solchen, die über eine Personengesellschaft vermieten) untersagen, Finanzierungskosten überhaupt von den Mieteinnahmen abzuziehen. Sie erhalten jedoch einen einfachen Steuerabzug in Höhe von 20 % des niedrigeren Wertes aus Finanzierungskosten, Mietgewinn oder bereinigtem Gesamteinkommen. Der Unterschied ist erheblich: Die Reduzierung des zu versteuernden Einkommens ist deutlich wichtiger als die prozentuale Reduzierung der Steuerlast. Diese Änderung hat dazu geführt, dass fremdfinanzierte Immobilienportfolios für Steuerzahler mit hohem und sehr hohem Einkommen deutlich stärker besteuert werden.

2. Unter der Annahme, dass die Beschränkung für alle Vermieter gilt

Abschnitt 24 gilt für Einzelvermieter und Personengesellschaften, nicht für Kapitalgesellschaften. Ein Grund für die zunehmende Beliebtheit der Kapitalgesellschaft als Strategie für Vermieter mit einem Immobilienportfolio ist, dass Hypothekenzinsen weiterhin wie gewohnt als Betriebsausgabe abgesetzt werden können. Die Beschränkung gilt auch nicht für möblierte Ferienwohnungen. Es ist jedoch zu beachten, dass die Regelung für möblierte Ferienwohnungen ersetzt wurde und die neue Gesetzgebung ab April 2025 in Kraft tritt. Vermieter, die sich auf diese Ausnahme berufen haben, sollten daher ihre Situation überprüfen. Für Gewerbeimmobilien gibt es keine Beschränkung; sie gilt ausschließlich für Wohnimmobilienunternehmen.

3. Fehlberechnung der Steuerreduzierung

Selbst Vermieter, die wissen, dass sie eine Steuerermäßigung und nicht nur einen Steuerabzug erhalten, unterschätzen diese oft. Die Steuerermäßigung beträgt 20 % des niedrigsten der drei folgenden Beträge: die Finanzierungskosten des betreffenden Jahres, der Gewinn aus dem Immobiliengeschäft oder das bereinigte Gesamteinkommen des Vermieters abzüglich des persönlichen Freibetrags. In manchen Fällen führen die gesamten Finanzierungskosten im Verlustjahr zu keiner Steuerentlastung, wenn der Vermieter einen Geschäftsverlust erwirtschaftet oder sein Gesamteinkommen niedrig ist. Finanzierungskosten können mit dem Einkommen verrechnet werden, und ein etwaiger Restbetrag kann in die Folgejahre vorgetragen werden; häufig werden sie jedoch nicht mit dem Einkommen verrechnet, was dazu führt, dass Vermieter mehr Steuern zahlen als nötig.

4. Vergessen, nicht genutzte Finanzierungskosten vorzutragen

Im Anschluss daran ist vielen Vermietern nicht bewusst, dass nicht genutzte Finanzierungskosten, deren Steuervorteil in einem bestimmten Jahr nicht vollständig ausgeschöpft werden konnte, in ein Folgejahr vorgetragen und dort geltend gemacht werden können. Dies ist insbesondere für Vermieter relevant, die in früheren Jahren Verluste erlitten haben oder deren Einkommen schwankte. Der vorgetragene Betrag sollte jedes Jahr sorgfältig erfasst und in der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Andernfalls entgeht Ihnen eine Steuerersparnis, die das Finanzamt nicht automatisch für Sie geltend macht.

5. Einbeziehung von Kapitalrückzahlungen als Finanzierungskosten

Dies ist ein einfacher, aber überraschend häufiger Fehler. Nur die Zinsen einer Hypothekenzahlung sind steuerlich absetzbar – die Tilgung reduziert lediglich den ausstehenden Darlehensbetrag und hat keinerlei steuerliche Relevanz. Vermieter mit Tilgungsdarlehen müssen sich jährlich von ihrem Kreditgeber eine Aufschlüsselung der Zinsen und der Tilgung geben lassen. Nur die Zinsen dürfen in die Steuerberechnung einfließen. Die Verwendung der gesamten monatlichen Rate führt zu einer Überbewertung der Finanzierungskosten und kann, falls dies zu einer fehlerhaften Steuererklärung führt, Strafen für den Vermieter nach sich ziehen.

6. Inanspruchnahme von Steuererleichterungen für nicht für das Immobiliengeschäft verwendete Darlehen

Die für die Steuerermäßigung in Frage kommenden Finanzierungskosten müssen sich auf Kredite beziehen, die für das Vermietungsgeschäft aufgenommen wurden. Das bedeutet, dass der Kredit zum Kauf, zur Verbesserung oder zur Instandsetzung einer Mietimmobilie aufgenommen worden sein muss.

7. Die Auswirkungen auf den persönlichen Freibetrag und die Steuergutschriften werden übersehen

Die negativen und wenig beachteten Auswirkungen von Paragraph 24 betreffen das bereinigte Nettoeinkommen. Die Nettoliquidität eines Vermieters mag sich nicht ändern, aber das zu versteuernde Einkommen kann steigen, da die Kosten des Vermieters nicht mehr von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Dieses höhere Einkommen kann dazu führen, dass Vermieter in den Bereich des persönlichen Steuerfreibetrags fallen, wo dieser um bis zu 60 % des Grenzsteuersatzes des in dieser Steuerklasse erzielten Einkommens gekürzt wird. Auch Kindergeld (über die Zulage für Kindergeld bei hohem Einkommen), Steuergutschriften und die Rückzahlung von Studiendarlehen können betroffen sein. Vermieter, deren Einkommen nahe an diesen Schwellenwerten liegt, sollten daher unbedingt die Gesamtauswirkungen berücksichtigen und nicht nur die Steuer auf die Mieteinnahmen.

8. Versäumnis, vor der Verschärfung des Problems umzustrukturieren

Viele Vermieter wissen, dass sie von einer Kapitalgesellschaft profitieren können, sind sich aber unsicher, wie sie vorgehen sollen, oder haben Bedenken hinsichtlich der Kapitalertragsteuer (KESt) bei der Übertragung und der Grunderwerbsteuer (STEU). Diese Bedenken sind durchaus berechtigt, und die Analyse ist in der Tat komplex. Das Problem liegt nicht in der korrekten Modellierung der Zahlen, sondern vielmehr darin, keine fundierte Entscheidung zu treffen. Für manche Vermieter gleichen die laufenden Steuerbelastungen gemäß Paragraph 24 die anfänglichen Gründungskosten innerhalb relativ kurzer Zeit aus. Für andere gilt dies nicht. Es ist daher ratsam, nicht bis zum Schluss mit der Analyse zu warten. Je länger man wartet, desto eingeschränkter und kostspieliger werden die Optionen.

9. Alle Finanzierungskosten gleich behandeln

Nicht alle Kreditkosten werden gleich behandelt. Zwar sind Hypothekenzinsen die häufigsten Finanzierungskosten, doch die Regelungen umfassen auch andere Kosten wie Bearbeitungsgebühren, Kreditgebühren und Zinsen für Kredite zur Finanzierung von Anzahlungen oder Modernisierungen. Die Behandlung dieser Kosten kann jedoch je nach Art und Entstehungsweg variieren.

10. Unzureichende Aufzeichnungen

Nicht zuletzt, und das ist besonders wichtig, versäumen es manche Vermieter, ordnungsgemäße Aufzeichnungen über die geltend gemachten Finanzierungskosten zu führen. Bei einer regulären Steuererklärung hat die britische Steuerbehörde HMRC bis zu sechs Jahre nach Abgabefrist Zeit, eine Steuererklärung bei fahrlässigem Verhalten zu prüfen. Um einen Anspruch auf Finanzierungskostenabzug geltend zu machen, muss ein Vermieter den Zweck des ursprünglichen Darlehens, die Höhe der in jedem Steuerjahr gezahlten Zinsen, etwaige Umschuldungen, die Verwendung der freigegebenen Mittel und nicht genutzte, vorgetragene Finanzierungskosten nachweisen. Hypothekenabrechnungen, Abschlussrechnungen und eine klare, gut dokumentierte Aufzeichnung über die Verwendung der Darlehensmittel sind unerlässlich. Andernfalls kann ein Vermieter leicht einen berechtigten Anspruch nicht geltend machen.
Abschließende Gedanken

Die Regelungen zu Hypothekenzinsen für Vermieter sind seit Einführung von Paragraph 24 deutlich komplexer geworden, und die Folgen eines Missverständnisses reichen weit über die Zahlung eines falschen Steuerbetrags hinaus. Für eine korrekte Analyse ist es wichtig zu verstehen, wie sich Finanzierungskosten auf das Gesamteinkommen, den persönlichen Freibetrag und andere Steuervergünstigungen und -abgaben auswirken. Wenn Ihr Mietportfolio gewachsen ist, sich Ihr Einkommen verändert hat oder Sie in den letzten Jahren eine Hypothek umgeschuldet haben, sollten Sie Ihre Situation sorgfältig überprüfen, um sicherzustellen, dass Sie weder zu viel zahlen noch versehentlich zu wenig geltend machen.

Dieser Artikel dient allgemeinen Informationszwecken. UK Landlord Tax bietet spezialisierte Steuerberatung für Vermieter in ganz Großbritannien. Für eine auf Ihre individuellen Umstände zugeschnittene Beratung kontaktieren Sie bitte unser Team.

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