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Wenn Sie gerade eine Treuhandurkunde erstellen, möchten Sie sicher mehr darüber erfahren, was diese genau beinhaltet, welche Steuervorteile sich ergeben und an wen Sie sich bei der Erstellung dieses Dokuments wenden sollten. In diesem ausführlichen Leitfaden erfahren Sie alles Wissenswerte zur Erstellung einer Treuhandurkunde, erläutert von unseren Experten für Immobiliensteuern .
Eine Treuhandurkunde (Declaration of Trust, DOT oder Deed of Trust) ist ein rechtsverbindliches Dokument, das die Aufteilung des Eigentums an einer Immobilie regelt. Sie ermöglicht es, das wirtschaftliche Eigentum einer anderen Person als dem rechtlichen Eigentümer zuzuweisen. Mithilfe einer DOT können Einkünfte vom rechtlichen Eigentümer auf die in der DOT genannte Person umgeleitet werden, was steuerliche Vorteile bieten kann. Eine DOT kann auch genutzt werden, um die Eigentumsanteile zwischen Ehepartnern von 50/50 auf ungleiche Anteile zu ändern. Dies kann insbesondere dann vorteilhaft sein, wenn ein Ehepartner dem Grundsteuersatz und der andere dem höheren Steuersatz unterliegt.
Für viele Vermieter hat die Einführung von Beschränkungen bei der Hypothekenzinsabzugsfähigkeit dazu geführt, dass Steuerzahler mit höherem Einkommen deutlich schlechter gestellt sind. Durch eine Umstrukturierung der wirtschaftlichen Eigentümerschaft ihres Portfolios können die Einkünfte einem Steuerzahler mit niedrigerem Einkommen zugerechnet werden, sodass sie weiterhin von der vollen Steuerbefreiung auf Finanzierungskosten profitieren. Eine relativ günstige und einfache Möglichkeit hierfür ist die Nutzung eines DOT (Debt Opportunity Trust). Die Nutzung der Steuerfreibeträge für Ehepartner ist voll möglich, wodurch die Gesamtsteuerbelastung erheblich gesenkt werden kann.
Dies gilt auch für die Kapitalertragsteuer beim Verkauf einer Immobilie. Nehmen wir beispielsweise Herrn und Frau Jones, die gemeinsam fünf Mietobjekte besitzen. Herr Jones unterliegt dem höheren, Frau Jones dem niedrigeren Steuersatz. Würden sie nichts unternehmen, wäre Herr Jones aufgrund der Zinsbeschränkungen nach § 24 steuerlich benachteiligt. Durch die Nutzung eines DOT (Distributed Ownership Plan), der Frau Jones das wirtschaftliche Eigentum zuweist, könnten die gesamten Einkünfte ihr als Steuerzahlerin mit niedrigerem Steuersatz zugerechnet werden, was zu einer Steuerersparnis führe.
Die Übertragung der Immobilieneinkünfte auf den Ehepartner ist in der Regel steuerlich am günstigsten, da bei Übertragungen zwischen Ehepartnern keine Kapitalertragsteuer anfällt. Alternativ können auch Familienmitglieder, Freunde oder Geschäftspartner übertragen werden. Ziel ist es jedoch, die Einkünfte an eine Person zu übertragen, die nicht unter § 24 fällt und deren Steuersatz für den Grundfreibetrag nutzen kann.
Normalerweise ist es nicht nötig, Ihren Hypothekengeber bei der Umsetzung einer DOT (Dealing on Trust) zu konsultieren. Da Kreditgeber jedoch unterschiedliche Auffassungen zu DOTs haben, sollten Sie die jeweiligen Geschäftsbedingungen sorgfältig prüfen und diese unbedingt einhalten. Erfahrungsgemäß sind Kreditgeber nicht interessiert, da sich am Eigentumstitel nichts geändert hat und ihre Sicherheiten somit unberührt bleiben. Daher werden sie in der Regel keine Einwände erheben.
Bei einer Übertragung zwischen Ehepartnern muss die britische Steuerbehörde (HMRC) über die Änderung der wirtschaftlichen Eigentümer informiert werden. Sie sollten sicherstellen, dass das Eigentum an der Immobilie als Bruchteilseigentum und nicht als Gesamteigentum vorliegt. Die Benachrichtigung der HMRC erfolgt mittels Formular 17, das innerhalb von 60 Tagen nach der Änderung der wirtschaftlichen Eigentümerschaft bei der HMRC einzureichen ist.
Eine Treuhandurkunde ist ein Rechtsdokument, dessen Umsetzung steuerliche Folgen hat. Die beiden wichtigsten Steuern, die bei der Umsetzung einer Treuhandurkunde zu berücksichtigen sind, sind:
Bei jeder Kapitalveräußerung fällt in der Regel Kapitalertragsteuer an. Eine Kapitalveräußerung liegt vor, wenn eine Immobilie verkauft oder an eine andere juristische Person übertragen wird. Bei der Übertragung von Kapitalvermögen zwischen Ehegatten wird jedoch keine Kapitalertragsteuer fällig, da diese steuerlich als „Nullgewinn/Nullverlust“ behandelt werden. Dies gilt sowohl für rechtliche als auch für wirtschaftliche Übertragungen.
Sofern im Steuerjahr keine weiteren Kapitalveräußerungen stattgefunden haben, steht jeder Person außerdem der Kapitalertragsteuerfreibetrag von 12.300 £ pro Jahr zu, sodass nur Gewinne, die diesen Betrag übersteigen, steuerpflichtig sind.
Bei der Übertragung einer Immobilie von einer juristischen Person auf eine andere gilt neben der Immobilie selbst auch der Wert einer zum Zeitpunkt der Übertragung bestehenden Hypothek als mitübertragen. Der Hypothekenbetrag stellt somit die fiktive Gegenleistung dar.
Beispielsweise möchte ein Ehepaar 100 % des wirtschaftlichen Eigentums an einer Immobilie, die derzeit im gemeinsamen Eigentum steht und mit einer Hypothek in Höhe von 300.000 £ belastet ist, auf den Ehemann übertragen. Die fiktive Hypothekenübertragung würde in diesem Fall 150.000 £ betragen. Die Grunderwerbsteuer (SDLT, 2022) würde für die ersten 125.000 £ 0 % und für die restlichen 25.000 £ 2 % = 500 £ betragen.
Übersteigt der zu übertragende Hypothekenbetrag 40.000 £, fällt Grunderwerbsteuer (SDLT) zu den aktuell gültigen SDLT-Sätzen an. Auch bei Übertragungen zwischen Ehepartnern wird Grunderwerbsteuer erhoben, wobei der höhere Steuersatz von 3 % bei Übertragungen zwischen Ehepartnern jedoch ausdrücklich erlassen wird.
Ja, Sie können die wirtschaftliche Eigentümerschaft (vorausgesetzt, Sie haben die Zustimmung beider Parteien) so oft ändern, wie Sie möchten.
Wenn Sie als Vermieter noch weitere Beratung zu diesem Thema benötigen, können Sie sich gerne unter 0800 907 8633 , per E-Mail an enquiries@uklandlordtax.co.uk oder über unser Online-Kontaktformular an uns wenden, um mit einem unserer spezialisierten Steuerberater zu sprechen.
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Thandi Nicholls Ltd
Creative Industries Centre
Glaisher Drive
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