Grundsteuererklärungen,
komplett erledigt,
zum Festpreis.

Kurz gesagt: Ja. Wenn Sie bereits eine Einkommensteuererklärung abgegeben haben, müssen Sie die
Seiten zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausfüllen. Falls Sie bisher keine Einkommensteuererklärung abgegeben haben, sind Sie gesetzlich verpflichtet, die neue Einkommensquelle dem Finanzamt (HMRC) bis zum 5. Oktober nach Ende des am 5. April endenden Steuerjahres mitzuteilen. Versäumen Sie diese Meldepflicht, drohen Ihnen Bußgelder oder im Extremfall sogar strafrechtliche Verfolgung.

In jedem Fall sollte Ihnen der gesunde Menschenverstand sagen, dass, wenn Sie eine Einkommensquelle haben, von der die britische Steuerbehörde HMRC keine Kenntnis hat (ausgenommen steuerfreie Ersparnisse und ISAs), die Nichtangabe dieser Quelle, falls sie später entdeckt wird, als Steuerhinterziehung angesehen werden kann.

Eine gute Frage. Die britische Steuerbehörde HMRC verfügt über weitreichende Befugnisse und Ressourcen, was vielleicht am besten durch den folgenden Artikel in der nationalen Presse veranschaulicht wird. Darin werden einige der Methoden aufgezeigt, mit denen die HMRC Vermieter „überführt“, die ihre Mieteinnahmen nicht angegeben haben: The Guardian, 29.05.2007

Sofern die Immobilie in Ihrem Alleineigentum steht, sind alle Nettomieteinnahmen von Ihnen zu versteuern. Besteht die Immobilie jedoch im gemeinsamen Eigentum, werden die Einnahmen zwischen Ihnen und Ihrem Partner aufgeteilt (üblicherweise 50:50) und von Ihnen beiden individuell versteuert. (Lesen Sie dazu bitte unseren Artikel zum Thema „Wer sollte Eigentümer der Immobilie sein?“).

Ebenfalls unter der Annahme, dass die erhaltene Miete von 600 £ pro Monat brutto ist (vor Abzug der zulässigen Ausgaben).

Sämtliche Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Vermietung Ihrer Immobilie anfallen und als Einnahmen zu versteuern sind, können von Ihren Bruttomieteinnahmen abgezogen werden, bevor sich Ihr steuerpflichtiges Mieteinkommen ergibt.

Nachfolgend einige Beispiele für abzugsfähige Ausgaben, wobei diese Liste keinesfalls vollständig ist:

Hypothekenzinsen und sonstige Finanzierungskosten (bei den meisten Wohnimmobilien auf den Grundsteuersatz beschränkt),
Reparaturen und Instandhaltung
, Nebenkosten,
Maklergebühren,
Strom-/Gas-/Wasser-/Gemeindesteuer (sofern im Namen des Mieters gezahlt),
Gebäude- und Hausratversicherung

Wenn Ihre abzugsfähigen Ausgaben Ihre Mieteinnahmen übersteigen, müssen Sie keine Einkommensteuer zahlen. Tatsächlich führt die Vermietung Ihrer Immobilie zu einem jährlichen Verlust, der in die Folgejahre vorgetragen und mit zukünftigen Gewinnen verrechnet werden kann.

Nehmen wir beispielsweise an, die Immobilie ist in Ihrem Alleineigentum, Ihr einziges weiteres Einkommen ist ein Erwerbseinkommen von 25.000 £ pro Jahr und Ihre steuerpflichtigen Mieteinnahmen (nach Abzug der Kosten) betragen 100 £ pro Monat (1.200 £ pro Jahr). Sie wären ein Steuerzahler mit einem niedrigeren Steuersatz, und es würden Steuern in Höhe von ca. 20 % auf Ihre Mieteinnahmen fällig, die in diesem Beispiel 240 £ betragen würden.

Sie sollten daher erwägen, diesen Betrag beiseitezulegen, um sicherzustellen, dass Sie über ausreichend Mittel zur Begleichung Ihrer Steuerschuld verfügen. Bei höheren Einkommen unterliegen Sie möglicherweise einem höheren Steuersatz, und Ihr effektiver Steuersatz kann über 20 % liegen.

Kurz gesagt… Nein.

Es steht Ihnen frei, eine Immobilie an eine Ihnen nahestehende Person oder eine andere Person zu einem von Ihnen festgelegten Mietpreis zu vermieten. Vermieten Sie die Immobilie jedoch unter dem Marktwert, können Sie Verluste nicht mit anderen Mieteinnahmen verrechnen, sondern nur mit zukünftigen Mieteinnahmen desselben Mieters.

Kurz gesagt: Nein. Die Materialkosten sind jedoch abzugsfähig. Auch die Reisekosten zum Objekt sollten anrechenbar sein, sofern der Reisegrund ausschließlich im Zusammenhang mit dem Objekt und dessen zukünftiger Vermietung steht. Die Arbeitszeit, die Sie im Objekt verbringen, ist hingegen nicht abzugsfähig.

Eine sehr häufig gestellte Frage, zu der wir einen separaten, ausführlichen Artikel verfasst haben. Unbedingt lesenswert für jeden Vermieter, egal ob groß oder klein.

Abzugsfähige Ausgaben gegen Mieteinnahmen

Normalerweise nicht. Verluste aus der Vermietung von Immobilien können grundsätzlich nur mit zukünftigen Gewinnen aus derselben Vermietungstätigkeit verrechnet werden. Entsteht der Verlust aus überschüssigen Kapitalabzügen für gewerbliche Vermietungen oder aus bestimmten landwirtschaftlichen Ausgaben, können Sie ihn unter Umständen mit Ihren übrigen Einkünften verrechnen.

Unter bestimmten Umständen ja. Die Eigentumsverhältnisse können unterschiedlich sein, und bevor Sie diesen Weg einschlagen, sollten Sie Folgendes bedenken:

Eigentumsformen von Privatpersonen (nur England und Wales)

Alleineigentum:
Hierbei handelt es sich um Eigentum im Namen einer einzelnen Person, deren Einkommen und Kapitalgewinne steuerlich besteuert werden. Einkommen und Gewinne können aus steuerlichen Gründen nicht mit Ehepartnern oder eingetragenen Lebenspartnern geteilt werden.

Miteigentum (Gesamthandseigentum)
Hierbei handelt es sich um gemeinsames Eigentum an einer Immobilie. Stirbt einer der Miteigentümer, geht das Eigentum automatisch auf die verbleibenden Miteigentümer über. Der Anteil an einer Immobilie im Miteigentum kann erst dann im Testament vermacht werden, wenn der letzte Überlebende Alleineigentümer ist. Da die Miteigentümer Anspruch auf einen gleichen Anteil an den gesamten Einkünften und Kapitalgewinnen haben, werden diese gleichmäßig aufgeteilt; eine abweichende Aufteilung ist nicht möglich. Daher ist Vorsicht geboten. Wenn Sie beispielsweise mit Freunden eine Immobilie im gemeinsamen Namen erwerben, sollten Sie unbedingt mit Ihrem Anwalt klären, ob Sie tatsächlich Miteigentümer sind. Siehe unten.

Miteigentum (Teileigentum):
Hierbei gehört einer Person ein bestimmter Anteil des Grundstücks. Dieser Anteil kann gleich groß oder unterschiedlich groß sein. Stirbt einer der Miteigentümer, fällt sein Anteil in seinen Nachlass und wird testamentarisch oder nach den gesetzlichen Erbfolgeregeln verteilt. Besitzen die Eigentümer unterschiedliche Anteile und sind sie nicht verheiratet oder in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft, werden Einkünfte und Gewinne entsprechend ihren Eigentumsverhältnissen aufgeteilt. Bei Ehepaaren oder eingetragenen Lebenspartnern werden die Einkünfte als zu gleichen Teilen aufgeteilt behandelt (unabhängig von den wirtschaftlichen Eigentumsverhältnissen), es sei denn, beide geben eine Erklärung ab, die die tatsächliche Aufteilung der Einkünfte basierend auf den wirtschaftlichen Eigentumsverhältnissen bestätigt. Die Gewinne richten sich nach den wirtschaftlichen Eigentumsverhältnissen.

Angesichts der oben genannten Punkte können Sie Kapitalertragsteuer sparen:
Besitzt ein Ehepartner eine Immobilie in seinem eigenen Namen, empfiehlt es sich, diese vor einem Verkauf auf beiderseitiges Eigentum zu übertragen, vorausgesetzt, der andere Ehepartner hat seinen Freibetrag für die Kapitalertragsteuer im betreffenden Steuerjahr noch nicht in Anspruch genommen. Vorsicht ist geboten, da die britische Steuerbehörde (HM Revenue and Customs) eine kurz vor dem Verkauf erfolgende Übertragung aufgrund der Missbrauchsbekämpfungsvorschriften als ungültig anfechten könnte. Zudem müssen Sie sicherstellen, dass alle nach der Übertragung erzielten Einkünfte in der jeweiligen Steuererklärung beider Ehepartner angegeben werden, da dies die zu zahlende Einkommensteuer erhöhen kann. Hinzu kommen die Kosten für die Übertragung des Eigentums auf beiderseitiges Eigentum.