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L’exonération pour logements multiples (MDR) fait partie des allégements fiscaux relatifs aux droits de timbre fonciers (SDLT) applicables à tout achat immobilier en Angleterre et en Irlande du Nord. Des règles similaires existent en Écosse et au Pays de Galles.
En vertu de l'article 58D, annexe 6B de la loi de finances de 2003 (FA 2003), vous pouvez bénéficier d'un allègement fiscal pour l'acquisition de plusieurs logements si une transaction (ou plusieurs transactions liées) comprend des droits de propriété ou de bail sur plusieurs logements. Pour de nombreux propriétaires, cela se produit généralement lors de l'achat de deux biens immobiliers ou plus.
Exemple
Cinq maisons ont été achetées pour 2 millions de livres sterling le 1er octobre 2023.
Le prix d'achat et les droits de mutation immobilière (SDLT) s'élèvent individuellement à :
Utilisation de l'exonération pour logements multiples :
2 millions de livres sterling divisés par 5 donnent 400 000 livres sterling
Le SDLT payable sur 400 000 £ est de 19 500 £ (3 % de 250 000 £ + 8 % de 150 000 £).
19 500 £ multipliés par 5 donnent 97 500 £.
Cela représente plus de 1 % de 2 millions de livres sterling, soit 20 000 livres sterling, donc le montant à payer est de 97 500 livres sterling.
Déposer une réclamation via MDR permettrait d'économiser 7 000 £ de droits de timbre.
Notez que dans l'exemple ci-dessus, le taux plus élevé de SDLT de 3 % s'applique car le transfert porte sur plus d'une propriété résidentielle.
Vous achetez six logements ou plus ?
Lorsqu'un acheteur acquiert six logements ou plus en une seule transaction, il peut choisir de la traiter comme une transaction non résidentielle et d'appliquer les taux de droits de mutation immobilière (SDLT) applicables à ce type de transactions. Cela peut s'avérer avantageux, car les taux applicables aux transactions non résidentielles sont plus favorables.
| propriété résidentielle | Propriété non résidentielle ou mixte | ||
|---|---|---|---|
| Bande de considération | Taux sur cette bande % | Bande de considération | Taux sur cette bande % |
| Jusqu'à 250 000 £ | 0 | Jusqu'à 150 000 £ | 0 |
| Plus de 250 000 £ jusqu'à 925 000 £ | 5 | Plus de 150 000 £ jusqu'à 250 000 £ | 2 |
| Plus de 925 000 £ jusqu'à 1,5 million de £ | 10 | Plus de 250 000 £ | 5 |
| Plus de 1,5 million de livres sterling | 12 |
| |
Une transaction unique désigne un contrat unique, et non une transaction foncière unique. Le fait que la réalisation des différentes propriétés dans le cadre d'un même contrat intervienne à des dates différentes n'a aucune incidence sur l'analyse. Par conséquent, l'acquisition de six appartements ou plus dans le cadre d'un seul contrat, avec des réalisations échelonnées au fur et à mesure de la mise en service des appartements, constitue une transaction unique. (Il est conseillé à l'acquéreur de calculer les droits de mutation immobilière (SDLT) en appliquant l'exonération pour logements multiples et le taux applicable aux biens non résidentiels afin de déterminer la solution la plus avantageuse.)
Lorsque des biens immobiliers résidentiels et non résidentiels sont acquis, il est nécessaire de répartir la contrepartie entre les deux types de biens, puis de calculer l'allégement fiscal pour logements multiples sur les transactions résidentielles.
Si un acheteur acquiert un terrain non résidentiel et un terrain résidentiel dans une seule transaction et demande un allègement pour logements multiples à l'égard de l'un des logements, le taux majoré de 3 % s'applique si l'élément non résidentiel est négligeable ou artificiellement créé.
L'exonération pour logements multiples n'est pas applicable dans les cas suivants :
– le taux forfaitaire majoré de 15 % s’applique aux acquisitions de droits sur des logements ;
– les dispositions d’allégement relatives à l’amorçage des fonds d’investissement agréés et des régimes contractuels agréés de copropriété s’appliquent ; ou
– une aide collective, une aide à la reconstruction, une aide à l’acquisition ou une aide aux œuvres de bienfaisance est demandée.
La règle des trois ans
Lorsqu'une demande de réduction du nombre de logements (MDR) est effectuée et que ce nombre diminue (par vente, fusion, etc.) dans les trois ans suivant l'acquisition, l'exonération doit être recalculée. Si le droit de mutation immobilière (SDLT) est majoré, une nouvelle déclaration doit être déposée et le complément de SDLT acquitté dans les 14 jours suivant la date de réduction du nombre de logements (30 jours pour les transactions dont la date d'effet est antérieure au 1er mars 2019).
Exigences de dépôt
Le dispositif MDR s'applique uniquement si la demande est formulée lors du dépôt de la déclaration SDLT correspondante ou par modification de cette déclaration dans l'année suivant son dépôt. Les demandes présentées hors de ce délai ne seront pas acceptées par le HMRC, qui n'est pas tenu d'informer le contribuable de son éligibilité potentielle à ce dispositif. (Secure Service Ltd [2020] (TC07555), Smith Homes [2020] (TC07914))
Exonération pour annexes et logements multiples
L'exonération pour logements multiples a été refusée dans plusieurs affaires concernant des propriétés résidentielles avec annexes . Bien que ces annexes soient suffisantes pour répondre aux besoins domestiques de base des occupants, elles présentaient certaines lacunes, notamment un manque d'intimité et de sécurité (absence de portes verrouillables), l'absence de cuisine ou d'espace repas adéquat (une buanderie servant de coin repas comprenait des toilettes et aucun espace pour s'asseoir), un accès limité à la maison principale et l'absence de commandes séparées pour le chauffage et l'eau chaude. (Fiander et Brower c. HMRC (2021) , Wilkinson [2021] (TC08059), Mason [2021] (TC08216))
Toutefois, il est possible de demander le MDR pour les annexes si celles-ci répondent aux critères spécifiques définis par le HMRC, et nous avons l'expérience des demandes de MDR acceptées. Si vous êtes en cours d'acquisition d'un bien immobilier avec une annexe, veuillez nous contacter au plus vite afin de déterminer si vous pouvez bénéficier du MDR et ainsi réduire le montant des droits de mutation immobilière (SDLT) dus sur l'achat.
Terrains et bâtiments non résidentiels
Le régime MDR ne s'applique pas à l'acquisition d'un terrain nu ou d'un bâtiment non résidentiel ayant obtenu un permis de construire ; il doit exister une manifestation physique d'une habitation ou d'un bâtiment en construction ou en cours d'aménagement en vue de son utilisation comme habitation (mais la nature précise de cette manifestation physique, qui satisfait aux exigences légales, relève de l'appréciation des faits et de son degré). Ladson Preston c. HMRC [2022].
Pour toute question supplémentaire à ce sujet, veuillez nous contacter au 01902 711370 ou par courriel à enquiries@uklandlordtax.co.uk si vous avez des questions ou si vous avez besoin de notre assistance d'experts.
Simon Thandi
Thandi Nicholls Ltd,
Centre des industries créatives,
Glaisher Drive,
Wolverhampton,
West Midlands
, WV10 9TG
UKLandlordTax.co.uk est le nom commercial de Thandi Nicholls Ltd Accountants, dont le siège social est situé à Creative Industries Centre, Glaisher Drive, Wolverhampton WV10 9TG.
Immatriculée en Angleterre. Numéro d'immatriculation : 7319439. Directrice : SS Thandi BA
