Les intérêts hypothécaires sont-ils toujours déductibles d'impôt pour les propriétaires ?

C'est l'une des questions les plus fréquentes que nous posent les propriétaires, et la réponse honnête est : cela dépend de votre statut de propriétaire. Pour la plupart des propriétaires particuliers, la réponse est non, du moins plus comme avant. Cependant, la situation est plus complexe qu'un simple oui ou non, et il est essentiel de bien comprendre la différence entre une déduction et une réduction d'impôt pour optimiser votre taxe locative.

Les anciennes règles : quand les intérêts hypothécaires étaient entièrement déductibles

Pendant de nombreuses années, les intérêts d'emprunt étaient traités comme n'importe quelle autre dépense déductible pour un propriétaire bailleur. Si vous perceviez 15 000 £ de loyer et payiez 9 000 £ d'intérêts d'emprunt, vous étiez imposé sur le bénéfice net de 6 000 £. Les intérêts étaient déduits avant même le calcul de l'impôt, ce qui signifiait que les contribuables imposés au taux supérieur bénéficiaient d'une réduction effective de 40 % sur leurs frais financiers, et ceux imposés au taux additionnel, d'une réduction de 45 %. Ce système était simple, logique et globalement cohérent avec le traitement des charges d'exploitation dans le reste du système fiscal.

Tout cela a changé avec la loi de finances (n° 2) de 2015, qui a introduit ce que l'on appelle communément l'article 24. Les changements ont été mis en œuvre progressivement entre 2017 et 2020, mais depuis avril 2020, les anciennes règles ont totalement disparu pour les propriétaires individuels louant des biens résidentiels.

Que disent les règles maintenant ?

Selon la réglementation actuelle, les propriétaires bailleurs individuels ne peuvent plus déduire les intérêts d'emprunt ni aucune autre charge financière de leurs revenus locatifs pour le calcul de leur bénéfice imposable. Ils bénéficient en revanche d'une réduction d'impôt au taux de base égale à 20 % du plus faible des trois montants suivants : leurs charges financières annuelles, leurs bénéfices d'exploitation immobilière ou leur revenu total ajusté excédant l'abattement personnel.

L'impact pratique de cette modification est considérable. Votre revenu locatif imposable est désormais calculé sans déduction des intérêts d'emprunt, ce qui signifie que votre bénéfice imposable est supérieur à votre bénéfice réel. Vous bénéficiez alors d'un crédit d'impôt équivalent à 20 % de vos frais financiers éligibles, mais si vous êtes imposé à 40 % ou 45 %, ce crédit ne compense que partiellement l'impôt dû sur la part de votre revenu correspondant aux intérêts. L'écart entre le crédit actuel et le crédit obtenu avec les anciennes règles représente une augmentation réelle et permanente de votre charge fiscale.

Un exemple résolu

Les chiffres permettent de mieux comprendre. Supposons que vous ayez des revenus locatifs de 18 000 £, des charges déductibles (hors frais financiers) de 2 000 £ et des intérêts d'emprunt de 10 000 £. Votre taux marginal d'imposition est de 40 %.

Selon les anciennes règles, votre bénéfice imposable aurait été de 18 000 £ moins 2 000 £ moins 10 000 £, soit 6 000 £. À un taux de 40 %, votre impôt sur les revenus locatifs aurait été de 2 400 £.

Selon les règles actuelles, votre bénéfice imposable est de 18 000 £ moins 2 000 £, soit 16 000 £. À un taux de 40 %, l’impôt sur ce montant s’élève à 6 400 £. Vous bénéficiez ensuite d’une réduction d’impôt de 20 % sur 10 000 £, soit 2 000 £. Votre impôt net est donc de 6 400 £ moins 2 000 £, soit 4 400 £. Cela représente 2 000 £ de plus qu’avec les anciennes règles, pour un bien identique et un prêt hypothécaire identique.

Pour un contribuable à taux marginal supérieur, le surcoût serait encore plus important. De plus, ce calcul ne tient pas encore compte des effets secondaires d'un revenu imposable plus élevé, que nous aborderons prochainement.

Les répercussions que vous n'avez peut-être pas prises en compte

L'un des aspects les plus préjudiciables de l'article 24 n'est pas tant l'augmentation directe de l'impôt en elle-même, mais plutôt la manière dont il gonfle votre revenu net ajusté, le chiffre servant à déterminer l'éligibilité à diverses allocations et déductions. Comme les intérêts hypothécaires ne sont plus déduits de vos revenus locatifs, votre revenu total imposable est supérieur à votre revenu économique réel, ce qui peut avoir des conséquences bien au-delà du simple calcul de l'impôt sur les loyers.

Si votre revenu net ajusté dépasse 100 000 £, votre abattement personnel diminue progressivement à raison de 1 £ pour chaque tranche de 2 £ de revenu au-delà de ce seuil. Le taux marginal d'imposition effectif dans cette tranche est de 60 %, et l'article 24 peut y faire basculer des propriétaires qui n'y seraient pas autrement soumis. Un propriétaire percevant un salaire de 85 000 £ et des revenus locatifs de 20 000 £ (dont 14 000 £ d'intérêts hypothécaires) aurait auparavant bénéficié d'un revenu net ajusté de 91 000 £. Avec l'application de l'article 24, son revenu net ajusté s'élève désormais à 105 000 £, et il commence à perdre son abattement personnel, ce qui engendre une charge fiscale supplémentaire sans lien avec son bénéfice locatif réel.

Le même problème se pose concernant la majoration des allocations familiales pour les hauts revenus, qui s'applique lorsque le revenu net ajusté dépasse 60 000 £. La réduction progressive du plafond annuel de cotisation à une pension, le remboursement des prêts étudiants et l'éligibilité à certains crédits d'impôt peuvent également être affectés. Ces coûts indirects sont souvent négligés, mais peuvent s'avérer tout aussi importants que l'impact direct de l'article 24.

Qui peut encore déduire intégralement les intérêts hypothécaires ?

La restriction prévue à l'article 24 s'applique aux propriétaires bailleurs individuels et aux sociétés de personnes dont les associés sont des personnes physiques. Elle ne s'applique pas aux sociétés. Une société à responsabilité limitée (SARL) propriétaire d'un bien locatif résidentiel peut toujours déduire les intérêts d'emprunt à titre de charges d'exploitation, de manière classique, et ne paie l'impôt sur les sociétés que sur son bénéfice net après déduction des frais financiers. C'est la raison principale pour laquelle la constitution en société est devenue une stratégie si souvent évoquée par les propriétaires bailleurs depuis la modification de la réglementation.

Cette restriction concerne spécifiquement les biens immobiliers résidentiels. Les propriétaires de locaux commerciaux (bureaux, commerces, locaux industriels) ne sont pas concernés et peuvent continuer à déduire intégralement leurs frais financiers. Par ailleurs, si le régime des locations meublées de vacances offrait auparavant une exemption à l'article 24 pour les locations de courte durée éligibles, ce régime a été supprimé à compter d'avril 2025. Tout propriétaire qui bénéficiait auparavant de cette exemption est désormais soumis aux règles applicables aux biens immobiliers résidentiels.

Qu’en est-il des autres frais financiers ?

Il est important de préciser que l'article 24 s'applique non seulement aux intérêts hypothécaires, mais aussi à tous les frais financiers liés à l'activité de location immobilière. Cela inclut les intérêts sur les emprunts contractés pour financer des travaux d'amélioration ou de réparation, les frais de montage de prêt et tous les autres frais engagés pour obtenir ou rembourser un financement. La même réduction d'impôt de 20 % s'applique à tous ces frais, et les mêmes règles relatives à la finalité de l'emprunt sont applicables.

Peut-on reporter les aides non utilisées ?

Lorsque la réduction d'impôt de 20 % ne peut être intégralement utilisée au cours d'une année donnée, faute de revenus locatifs suffisants ou de revenus totaux ajustés, les frais financiers non utilisés ne sont pas perdus. Ils peuvent être reportés sur les exercices fiscaux suivants et utilisés lorsque les revenus seront suffisants. Ce report est particulièrement pertinent pour les bailleurs ayant subi des pertes les années précédentes ou dont les revenus ont connu d'importantes fluctuations. Toutefois, il doit être activement recensé et déclaré dans la déclaration de revenus ; l'administration fiscale ne l'appliquera pas automatiquement.

L’incorporation est-elle la solution ?

Pour les propriétaires disposant d'un important portefeuille immobilier ou soumis à des taux marginaux d'imposition élevés, le transfert des biens à une société à responsabilité limitée (SARL) constitue souvent la solution la plus avantageuse fiscalement à long terme, conformément à l'article 24. Une SARL paie l'impôt sur les sociétés (actuellement 19 % pour les bénéfices inférieurs à 50 000 £, et 25 % pour les bénéfices supérieurs à 250 000 £) et peut déduire intégralement les intérêts d'emprunt avant le calcul de son bénéfice imposable. Pour un portefeuille fortement endetté, la différence de fiscalité entre la propriété personnelle et la propriété par une société peut être considérable.

Cependant, la constitution en société présente des inconvénients et des pièges. Le transfert de propriété d'un particulier à une société entraîne une plus-value imposable, pouvant engendrer une imposition importante en cas d'augmentation substantielle de la valeur des biens depuis leur acquisition. Des droits d'enregistrement foncier peuvent également être appliqués lors du transfert, calculés sur la valeur marchande des biens. Il convient de mettre en balance les coûts initiaux de la constitution en société et les économies d'impôt réalisées à long terme.

Pour certains propriétaires, les chiffres plaident clairement en faveur de la constitution en société. Pour d'autres, notamment ceux dont le solde hypothécaire est faible, dont les biens immobiliers ont pris beaucoup de valeur ou qui envisagent de vendre prochainement, les coûts peuvent être supérieurs aux avantages. Il n'existe pas de solution universelle.

Que devez-vous faire ?

Si vous n'avez pas revu votre situation fiscale depuis l'entrée en vigueur de l'article 24 en avril 2020, il est essentiel de bien comprendre l'impact de cette restriction sur votre impôt actuel. Cela implique de calculer vos revenus locatifs et vos charges déductibles, d'identifier le total de vos frais financiers et de déterminer la réduction d'impôt à laquelle vous avez droit, y compris tout report des années précédentes.

Si votre portefeuille a augmenté, si vos revenus ont changé ou si vous avez refinancé votre prêt hypothécaire ces dernières années, il est également judicieux de vérifier si votre structure de propriété actuelle reste la plus avantageuse fiscalement, non seulement en termes de Section 24, mais aussi en tenant compte de l'impôt sur les gains en capital, des droits de succession et de votre planification successorale à long terme.

Résumé

Les intérêts d'emprunt ne sont plus déductibles des impôts pour les propriétaires bailleurs de logements au Royaume-Uni. Depuis avril 2020, l'ancienne déduction a été remplacée par une réduction d'impôt au taux de base équivalant à 20 % des frais financiers éligibles, ce qui a considérablement alourdi la charge fiscale des contribuables imposés aux taux supérieurs et additionnels. L'impact ne se limite pas au calcul de l'impôt direct ; il affecte également le revenu net ajusté ainsi que divers seuils et abattements liés au revenu.

Cette restriction ne s'applique pas aux sociétés, qui peuvent toujours déduire intégralement les intérêts hypothécaires, ce qui fait de la constitution en société une option intéressante pour de nombreux propriétaires de portefeuilles immobiliers – même si les coûts ponctuels du transfert des biens dans une société doivent être soigneusement mis en balance avec les économies d'impôt continues.

Cet article est fourni à titre informatif. UK Landlord Tax propose des conseils fiscaux spécialisés aux propriétaires bailleurs au Royaume-Uni. Pour des conseils personnalisés adaptés à votre situation, contactez notre équipe.

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