Pourquoi envisager de transférer votre propriété à une société à responsabilité limitée

Le transfert d'un bien immobilier à une société à responsabilité limitée peut permettre de réaliser d'importantes économies d'impôt sur le revenu et sur les successions, mais chaque cas doit être examiné individuellement et en tenant compte attentivement des coûts impliqués.

Dans les centaines de cas que j'ai traités au cours des 3 dernières années, les principales raisons qui poussent un propriétaire à céder un bien immobilier à une société à responsabilité limitée peuvent se résumer à quatre points principaux :

• Pour économiser sur les droits de timbre
• Afin d'éviter les restrictions de l'article 24 sur l'allégement des intérêts
• Pour éviter un taux d'imposition sur le revenu plus élevé
• Pour supprimer l'impôt sur les successions

Comment le transfert d'un bien à une société à responsabilité limitée permettrait-il de réduire les droits de timbre ? Comment le transfert d'un bien à une société à responsabilité limitée permettrait-il d'économiser sur les droits de timbre ?

Un exemple concret permettra sans doute de mieux comprendre ce point. Mlle Fotiades m'a consultée afin d'évaluer sa situation en matière de droits de mutation immobilière (SDLT). Propriétaire d'un appartement d'une valeur de 322 000 £, qui constituait sa résidence principale, elle était soumise à un taux d'imposition supplémentaire de 45 % et envisageait l'achat d'une nouvelle résidence principale d'une valeur de 900 000 £. Souhaitant conserver son appartement et le mettre en location dans le cadre d'un projet d'investissement à long terme, elle souhaitait être conseillée sur l'opportunité de le conserver à son nom ou de le transférer à une société. Elle pensait ainsi pouvoir réaliser des économies sur les droits de mutation immobilière.

Depuis mars 2016, une surtaxe de 3 % sur les droits de mutation immobilière (SDLT) est appliquée à l'acquisition d'une résidence secondaire. Si Mlle Fotiades se contentait d'acheter sa nouvelle résidence principale et de conserver la propriété de l'appartement, les droits de mutation immobilière sur 900 000 £ s'élèveraient à la somme considérable de 59 000 £. 

En transférant l'appartement à sa société à responsabilité limitée au même moment, ou dans les 3 ans suivant son départ, la société paierait 13 260 £ de droits de mutation immobilière (SDLT), mais elle pourrait alors éviter la surtaxe de 3 % sur 900 000 £, soit 27 000 £. Une économie de 13 740 £ donc. 

Évitez les restrictions liées à l'allègement des intérêts prévues par l'article 24 et l'impôt sur le revenu à taux plus élevé

Dans son budget du 8 juillet 2015, le chancelier de l'Échiquier de l'époque, George Osbourne, a annoncé une mesure visant à limiter à 20 % la déduction fiscale applicable aux frais financiers (y compris les intérêts d'emprunt et les frais bancaires) pour les particuliers. Intégrée à l'article 24 de la loi de finances (n° 2) de 2015, cette mesure a eu un impact majeur sur les propriétaires et les nouveaux investisseurs.

Cette restriction ne s'applique pas aux sociétés à responsabilité limitée. De ce fait, de nombreux propriétaires, notamment ceux imposés aux taux les plus élevés, envisagent d'acquérir ou de céder un bien immobilier par le biais d'une société à responsabilité limitée. 

Cependant, de nombreux propriétaires ignorent que les taux d'intérêt d'un prêt immobilier pour une société à responsabilité limitée sont actuellement légèrement supérieurs à ceux d'un prêt similaire pour un particulier. L'écart se situe généralement entre 0,8 et 1 %. Ainsi, par exemple, le taux d'intérêt d'un prêt à taux fixe sur 5 ans pour un achat au nom d'un particulier peut être de 4,9 %, tandis que le même prêt à une société à responsabilité limitée afficherait un taux de 5,7 %. 

Pour un contribuable à faible taux d'imposition, l'achat via une société à responsabilité limitée pourrait s'avérer désavantageux. En revanche, pour un contribuable à taux d'imposition élevé, même avec un taux d'intérêt plus important, les économies d'impôt sont telles que l'achat via une société à responsabilité limitée reste nettement plus avantageux. 

Prenons l'exemple de John Denvar, un contribuable à taux marginal élevé. Il souhaite acquérir un bien locatif et hésite entre l'acheter à titre personnel ou par le biais d'une société à responsabilité limitée (SARL). Le bien qu'il souhaite acquérir coûte 150 000 £ et il souhaite obtenir un ratio prêt/valeur (LTV) de 70 %. Les revenus locatifs s'élèvent à 850 £ par mois. On lui a proposé un taux d'imposition de 4,9 % pour un achat à titre personnel, contre 5,7 % pour un achat par SARL. Voici l'évolution de sa trésorerie nette dans les deux cas :

Malgré un taux d'intérêt plus élevé, John est avantagé par la détention de parts dans une société à responsabilité limitée, ce qui lui permet de dégager un bénéfice net de 1 095 £ par an. Le taux d'imposition des sociétés de 19 % compense largement le taux d'intérêt plus élevé, compte tenu de la perte d'allégements fiscaux et de l'imposition de 40 % à son nom propre.

Supprimer les droits de succession

Une société à responsabilité limitée, si elle est correctement constituée, peut constituer un moyen efficace d'éliminer les droits de succession et de garantir que votre patrimoine immobilier puisse être transmis aux générations futures et assurer la protection de votre lignée.

Il s'agit d'un élément important et sérieux à prendre en compte pour de nombreux propriétaires, notamment en raison de l'augmentation de la valeur des biens immobiliers et du fait que le filet de l'impôt sur les successions touche désormais beaucoup plus de personnes qu'auparavant. 

Ce sujet étant à part entière, veuillez consulter la ressource suivante sur les droits de succession sur les logements pour une comparaison de la situation fiscale en matière de propriété immobilière à votre nom propre par rapport à une société à responsabilité limitée.

Pour plus d'informations sur ce sujet, veuillez nous contacter au 0800 907 8633 , par courriel à enquiries@uklandlordtax.co.uk ou via notre formulaire de contact en ligne pour parler à l'un de nos conseillers fiscaux spécialisés.

Si cet article vous a été utile, pourquoi ne pas lire ensuite notre guide sur la  campagne du HMRC concernant les biens locatifs ou notre actualité concernant le report de la numérisation des déclarations fiscales ?

Thandi Nicholls Ltd,
Centre des industries créatives,
Glaisher Drive,
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