Die Sicht eines Steuerberaters für Kapitalertragssteuer auf die Zimmervermietung

Wie ist die Rechtslage bezüglich der Kapitalertragsteuer und der Zimmervermietung?

Als Steuerberater für Kapitalertragssteuer werden wir häufig gefragt, wie die Kapitalertragssteuer auf Vermieter angewendet wird, die im Rahmen der Zimmervermietungsregelung ein Zimmer in ihrem Haus vermieten. Die Kapitalertragssteuer und die Zimmervermietungsregelung bieten eine einzigartige Möglichkeit, Steuern zu sparen. Die Zimmervermietungsregelung soll Menschen mit freien Zimmern in ihren Häusern dazu anregen, diese zu vermieten, um das Angebot an möblierten Mietwohnungen zu erhöhen. Im Rahmen dieser Regelung kann eine Person bis zu 7.500 £ pro Steuerjahr steuerfrei aus der Vermietung möblierter Zimmer in ihrem eigenen Haus verdienen. Dieser Betrag halbiert sich, wenn die Einnahmen von zwei oder mehr Personen geteilt werden; dann kann jede Person 3.750 £ pro Jahr steuerfrei verdienen.

Es gibt aber möglicherweise noch einen weiteren überzeugenden Grund, warum Sie die Option „Zimmervermietung“ in Betracht ziehen sollten. Wenn Sie Ihre Immobilie im Rahmen eines befristeten Mietvertrags vermieten, müssen Sie beim Verkauf die Kapitalertragsteuer. Vermieten Sie hingegen einen Teil Ihres Hauses im Rahmen der Option „Zimmervermietung“, fällt keine Kapitalertragsteuer an.

Für einige unserer Mandanten hat dies zu erheblichen Steuerersparnissen geführt, nicht nur bei der Einkommensteuer, sondern auch bei der Kapitalertragsteuer. In einem Fall hatte ein Investor seinem studierenden Sohn eine Immobilie gekauft, in der dieser während seines Studiums vier Jahre lang mit drei Freunden im Rahmen des Programms zur Zimmervermietung wohnte. Er erhielt nicht nur seinen persönlichen Steuerfreibetrag zuzüglich der Zimmervermietungspauschale von 7.500 £, sondern konnte die Immobilie nach seinem Studienabschluss, deren Wert deutlich gestiegen war, steuerfrei verkaufen.

Automatische Befreiung

Liegen die Mieteinnahmen unter dem Freibetrag von 7.500 £ (bzw. 3.750 £ bei geteilten Einnahmen), erfolgt die Steuerbefreiung automatisch. Sie müssen die HMRC weder über die Mieteinnahmen informieren noch die Steuererleichterung beantragen.

Mieteinnahmen, die den Steuerfreibetrag überschreiten

Übersteigen die Mieteinnahmen eines Steuerpflichtigen aus der Vermietung eines Zimmers in seinem Haus den Freibetrag von 7.500 £ (bzw. 3.750 £ bei geteilten Einnahmen), kann er die Steuerbefreiung für die Zimmervermietung in Anspruch nehmen oder den entsprechenden Mietgewinn auf übliche Weise ermitteln. Bei Inanspruchnahme der Steuerbefreiung zieht der Steuerpflichtige den Freibetrag einfach von seinen Mieteinnahmen ab, um den steuerpflichtigen Mietgewinn zu ermitteln.

Übersteigt der Mietgewinn den Freibetrag für die Zimmervermietung, muss der Steuerpflichtige eine Einkommensteuererklärung abgeben. Soll die Steuererleichterung in Anspruch genommen werden, kann dies in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Ob sich die Geltendmachung lohnt, hängt davon ab, ob die tatsächlichen Ausgaben den Freibetrag für die Zimmervermietung übersteigen.

Beispiel

Pippa lebt allein und vermietet ein möbliertes Zimmer in ihrem Haus. Ihre Mieteinnahmen beliefen sich im Steuerjahr auf 10.000 £. Ihre Nebenkosten betrugen 2.000 £. Nutzt sie die Steuerermäßigung für die Zimmervermietung, zahlt sie Steuern auf einen Mietgewinn von 2.500 £ (10.000 £ – 7.500 £). Verzichtet sie jedoch auf die Steuerermäßigung, muss sie Steuern auf den Überschuss ihrer Mieteinnahmen über ihre tatsächlichen Kosten zahlen, was einen steuerpflichtigen Mietgewinn von 8.000 £ (10.000 £ – 2.000 £) ergibt. Die Inanspruchnahme der Steuerermäßigung ist eindeutig vorteilhaft, da sie ihren steuerpflichtigen Mietgewinn um 5.500 £ reduziert. Sollte Pippa dem höheren Steuersatz unterliegen, spart sie dadurch 2.200 £ Steuern (5.500 £ x 40 %).

Matteus lebt ebenfalls allein und vermietet ein möbliertes Zimmer in seinem Haus. Seine Mieteinnahmen betragen ebenfalls 10.000 £, seine Nebenkosten hingegen 9.000 £. Für Matteus ist die Teilnahme am Zimmervermietungsprogramm nicht vorteilhaft, da sich dadurch sein zu versteuernder Gewinn von 1.000 £ (10.000 £ – 9.000 £) auf 2.500 £ (10.000 £ – 7.500 £) erhöht.

Verluste erhalten                                                                     

Die Regelung zur Zimmervermietung darf nicht zur Verlustgenerierung genutzt werden. Übersteigen die tatsächlichen Ausgaben die Mieteinnahmen, ist es in der Regel ratsam, nicht an der Regelung teilzunehmen, um den Verlust zu sichern und ihn mit zukünftigen Mieteinnahmen zu verrechnen. Ist die Wahrscheinlichkeit, den Verlust nutzen zu können, jedoch gering, kann es vorteilhaft sein, die Ausnahmeregelung der Zimmervermietung in Anspruch zu nehmen, um Aufwand zu sparen.

Beispiel

Martha vermietet ein möbliertes Zimmer in ihrem Haus und erzielt damit Mieteinnahmen von 3.000 £. Die Nebenkosten belaufen sich auf 4.000 £. Wenn sie die Regelung zur Zimmervermietung nutzt (die aufgrund ihrer Einfachheit attraktiv sein kann), muss sie die Einnahmen nicht dem Finanzamt melden. Möchte sie jedoch den Verlust von 1.000 £ (3.000 £ – 4.000 £) geltend machen, muss sie die entsprechenden Seiten ihrer Einkommensteuererklärung ausfüllen.

Es gibt keine Einheitsgröße

Inwieweit die Inanspruchnahme der Zimmervermietungsbefreiung vorteilhaft ist, hängt von Ihren persönlichen Umständen ab. Sprechen Sie mit uns, um einen Überblick zu erhalten und Ihre Steuerstruktur an Ihre aktuellen und zukünftigen Bedürfnisse anzupassen.

Sie erreichen uns unter 0800 907 8633, per E-Mail unter tax@fixedfeetr.com oder über unser Online-Kontaktformular.

Wenn Ihnen dieser Beitrag über unsere Ansichten zum Thema Zimmervermietung gefallen hat, schauen Sie sich doch auch unseren Beitrag darüber an, wie weit die Kampagne zur Vermietung von Immobilien zurückreicht, oder unseren Leitfaden zum Freibetrag für Wohnimmobilien.

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