Haushalt 2026

Haushalt 2026: Was bedeutet das für Vermieter, die Immobilien persönlich oder über eine Kapitalgesellschaft besitzen?

Veröffentlicht im Anschluss an den Haushalt am 28. Oktober 2026

Der Haushalt 2026 ist der zweite in Folge, in dem Vermieter mit Steuererhöhungen konfrontiert werden. Der Finanzminister bestätigte, dass die Steuersätze für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie für Spareinkünfte ab April 2027 um weitere zwei Prozentpunkte steigen werden (zusätzlich zu der bereits im November 2025 angekündigten Erhöhung um 2 %). Die Steuern auf Dividenden und auf Arbeitsentgelte bleiben unverändert.

Die Details finden Sie im „Budget 2026 Overview of Tax Legislation and Rates (OOTLAR)“ der britischen Steuerbehörde HMRC sowie in Anhang A. Dort sind die Steuersätze und Freibeträge für die Steuerjahre 2026/27 und 2027/28 aufgeführt. In diesem Artikel erläutern wir die Änderungen, die gleich gebliebenen Regelungen und deren Bedeutung für Sie – unabhängig davon, ob Sie Ihre Mietobjekte in Ihrem eigenen Namen, über eine GmbH oder beides besitzen.

Vermieter, die Immobilien in ihrem persönlichen Namen besitzen

Neue Grunderwerbsteuersätze ab dem 6. April 2027

Ab dem 6. April 2027 werden Mieteinnahmen nicht mehr wie Gehälter oder Renteneinkünfte besteuert. Sie unterliegen gesonderten „Immobiliensteuersätzen“. Diese wurden im November 2025 im Haushaltsplan auf 22 %, 42 % und 47 % festgelegt und im Haushaltsplan 2026 um zwei Prozentpunkte erhöht.

Die Bandzahlen basieren auf dem Standard-Persönlichen Freibetrag von 12.570 £ (Quelle: HMRC, Budget 2026 OOTLAR Annex A).

Für das Steuerjahr 2026/27 ändert sich diesbezüglich nichts. Mieteinnahmen werden weiterhin mit den üblichen Steuersätzen von 20 %, 40 % und 45 % besteuert.

Entlastung bei Hypothekenzinsen

Private Vermieter können Hypothekenzinsen nicht als Betriebsausgaben von ihren Mieteinnahmen absetzen. Sie können jedoch eine Steuergutschrift in Höhe von 20 % ihrer Finanzierungskosten geltend machen. Die Regierung hat angekündigt, dass diese Gutschrift weiterhin dem Grundsteuersatz für Immobilien entsprechen wird und ab April 2027 24 % statt 20 % betragen wird. Dies ist eine Erleichterung für Vermieter, die dem Grundsteuersatz unterliegen. Vermieter, die dem höheren oder dem Spitzensteuersatz unterliegen, müssen weiterhin 44 % bzw. 49 % Steuern auf ihren Gewinn vor Abzug der Zinsen zahlen und haben nur Anspruch auf die Steuerermäßigung von 24 %.

Die genauen Modalitäten werden wir bestätigen, sobald der Entwurf des Finanzgesetzes 2026-27 veröffentlicht ist.

Was das Sie kosten könnte: eine einfache Veranschaulichung

Ein Vermieter, der aufgrund seiner Anstellung bereits einem höheren Steuersatz unterliegt. Er erzielt Mieteinnahmen in Höhe von 20.000 £ vor Abzug der Hypothekenzinsen und zahlt jährlich 10.000 £ an Hypothekenzinsen.

Nur zur Veranschaulichung. Es wird davon ausgegangen, dass alle Mieteinnahmen dem höheren Steuersatz unterliegen, alle anderen Steuervergünstigungen werden nicht berücksichtigt und die Finanzierungskostenentlastung entspricht dem Grundsteuersatz der Immobilie.

In diesem Fall zahlt der Vermieter jährlich 400 £ mehr Steuern. Sein tatsächlicher Nettogewinn nach Zinsen beträgt 10.000 £, die Steuerlast von 6.400 £ entspricht also 64 % seines tatsächlichen Gewinns. Dies ist die kombinierte Auswirkung der neuen Steuersätze und der eingeschränkten Möglichkeit, Hypothekenzinsen abzusetzen. Daher ist der hoch verschuldete Vermieter mit dem höheren Steuersatz derjenige, der am schlechtesten dasteht.

Eingefrorene Schwellenwerte

Persönlicher Freibetrag: 12.570 £ (verringert um 1 £ für je 2 £ Einkommen über 100.000 £) Grundfreibetrag: 37.700 £ Zusätzliche Freibetragsgrenze: 100.000 £ (für 2026/27 und 2027/28) Da die Mieten weiter steigen, werden aufgrund der eingefrorenen Freibeträge mehr Vermieter in den höheren Steuersatzbereich wechseln, in dem der neue Steuersatz von 44 % gilt.

Treuhandvermögen

Vermieter, die über einen Trust agieren, sollten beachten, dass ab 2027/2028 der Grundsteuersatz für Trust-Immobilien 24 % und der Steuersatz für angesammelte oder frei verfügbare Immobilieneinkünfte 49 % beträgt.

Schottische Steuerzahler

Vermieter, die in Schottland steuerpflichtig sind, unterliegen den vom schottischen Parlament festgelegten unterschiedlichen Einkommensteuersätzen und -klassen. Wenn Sie in Schottland steuerpflichtig sind, kontaktieren Sie uns bitte, um zu erfahren, wie die neuen Grundsteuersätze für Sie gelten.

Kapitalertragsteuer und Erbschaftsteuer: keine Änderung

Die Kapitalertragsteuer beim Verkauf von Wohnimmobilien bleibt unverändert. Die Steuersätze betragen weiterhin 18 % für Steuerzahler mit dem Grundsteuersatz und 24 % für Steuerzahler mit dem höheren und dem Spitzensteuersatz. Der jährliche Freibetrag liegt nach wie vor bei 3.000 £. Auch die Freibeträge für die Erbschaftsteuer bleiben unverändert: Der Freibetrag liegt bei 325.000 £, der Freibetrag für selbstgenutztes Wohneigentum bei 175.000 £.

Vermieter, die Immobilien über eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung besitzen

Die Körperschaftsteuersätze bleiben unverändert

Unternehmen, die Immobilien vermieten, sind von den neuen Steuersätzen für Immobilieneinkünfte weitgehend unberührt, da diese nur für die Einkommensteuer gelten. Unternehmen unterliegen weiterhin dem ermäßigten Steuersatz von 19 % auf Gewinne bis zu 50.000 £ und dem regulären Steuersatz von 25 % auf Gewinne über 250.000 £ (mit einer entsprechenden Ermäßigung dazwischen). Diese Steuersätze gelten für die Steuerjahre 2026/27, 2027/28 und 2028/29.

Unternehmen können weiterhin den vollen Betrag der Hypothekenzinsen als Betriebsausgabe geltend machen, anstatt den begrenzten Steuerbonus in Anspruch nehmen zu können, der einzelnen Vermietern zur Verfügung steht.

Die Dividendensteuer bleibt unverändert

Die überwiegende Mehrheit der Vermietergesellschaften wird ihre Gewinne als Dividenden ausschütten. Die Dividendensteuersätze bleiben für die Steuerjahre 2026/27 und 2027/28 unverändert bei 10,75 % (Grundsteuersatz), 35,75 % (höherer Steuersatz) und 39,35 % (Zusatzsteuersatz), und der Dividendenfreibetrag beträgt weiterhin 500 £. Da die jüngste Erhöhung Dividenden nicht umfasste, hat sich die Kluft zwischen privatem und gewerblichem Immobilienbesitz erneut vergrößert.

Jährliche Steuer auf umhüllte Wohngebäude (ATED)

Unternehmen, die Wohnimmobilien im Wert von über 500.000 £ besitzen, unterliegen der ATED (Zusätzliche Immobiliensteuer). Viele seriöse Vermietungsunternehmen haben jedoch Anspruch auf Steuererleichterungen. Die jährliche Steuer erhöht sich ab dem 1. April 2027 inflationsbedingt um 3,5 %.

Denken Sie daran, dass Sie auch dann jedes Jahr eine Steuererklärung abgeben müssen, wenn keine Steuer zu zahlen ist, um eine Befreiung von der ATED-Steuer zu erhalten.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuersätze bleiben unverändert. Der Zuschlag von 5 % auf zusätzliche Wohnimmobilien gilt weiterhin, und Unternehmen, die eine Immobilie für über 500.000 £ erwerben, unterliegen weiterhin dem einheitlichen Steuersatz von 17 % (es sei denn, sie haben Anspruch auf eine Steuererleichterung, z. B. diejenige, die bei gewerblicher Vermietung von Immobilien gewährt wird).

Kapitalzulagen

Für Unternehmen, die bereits vor der Abschaffung der Regelung möblierte Ferienwohnungen besaßen, sinkt der Grundsteuersatz für die Abschreibung von Anlagen und Maschinen (Gewerbeimmobilien oder Anlagen in den Gemeinschaftsbereichen von Wohngebäuden) für das Steuerjahr 2027/28 von 14 % auf 12 %.

Privatperson oder GmbH: Hat sich das Kräfteverhältnis verschoben?

Für Vermieter, die ihre Gewinne reinvestieren, anstatt sie auszugeben, ist die Unternehmensform steuerlich deutlich vorteilhafter. Ein Unternehmen, das 19 % Körperschaftsteuer zahlt, ist wesentlich besser dran als eine Privatperson, die 44 % auf ihren Mietgewinn entrichtet (noch ohne Berücksichtigung des Hypothekenzinsfreibetrags).

Das Bild ist etwas ausgeglichener, wenn man versucht, den gesamten Gewinn zu entnehmen. Ein Steuerzahler mit höherem Steuersatz, der Unternehmensgewinne mit 19 % besteuert, müsste auf den verbleibenden Gewinn 35,75 % Dividendensteuer zahlen, was einen Gesamtsteuersatz von etwa 48 % ergibt. Zahlt das Unternehmen 25 % Körperschaftsteuer, liegt der Gesamtsteuersatz etwas näher an 52 %. Ob eine Unternehmensgründung sinnvoll ist, hängt daher stark davon ab, wie viel Einkommen Sie benötigen, wie hoch Ihre Hypothek ist, welche sonstigen Einkünfte Sie haben und welche langfristigen Pläne Sie für Ihr Portfolio haben (einschließlich der Weitergabe an die nächste Generation).

Sollten Sie Ihre Immobilien in eine Gesellschaft einbringen?

Viele Vermieter werden sich nun fragen, ob sie den Weg der Umwandlung in eine Kapitalgesellschaft einschlagen sollten. Für manche kann dies der richtige Schritt sein, doch ist er selten unkompliziert und birgt erhebliche Risiken, die sorgfältig abgewogen werden müssen.

• Kapitalertragsteuer. Die Übertragung von Immobilien in eine Gesellschaft gilt als fiktiver Verkauf zum Marktwert. Die Steuerbefreiung für die Gesellschaftsgründung kann den Gewinn aufschieben, jedoch nur, wenn die Vermietungstätigkeit ein tatsächliches Gewerbe darstellt. Die britische Steuerbehörde HMRC wird sehr genau prüfen, ob diese Voraussetzung erfüllt ist.
• Grunderwerbsteuer. Das Unternehmen zahlt die Grunderwerbsteuer in der Regel auf den Verkehrswert der Immobilien (einschließlich des 5%igen Zuschlags und in einigen Fällen des 17%igen Steuersatzes für höherwertige Immobilien). Unter bestimmten Umständen können Steuererleichterungen für Personengesellschaften gewährt werden; diese sind jedoch komplex und werden von der britischen Steuerbehörde (HMRC) sehr genau geprüft.
• Vermietern werden betrügerische Angebote unterbreitet. Die britische Steuerbehörde HMRC hat öffentlich vor solchen Angeboten gewarnt, die als Möglichkeit beworben werden, Immobilien steuerfrei in eine Firma einzubringen. Sollte die HMRC diese Vereinbarung erfolgreich anfechten, könnten Sie am Ende die ursprüngliche Steuerschuld (zuzüglich Zinsen und Strafen) sowie die Kosten des Angebots selbst tragen müssen.
• Die bestehenden privaten Hypotheken würden im Allgemeinen abgelöst und durch Unternehmenskredite ersetzt, was Vorfälligkeitsentschädigungen, Bearbeitungsgebühren und andere Zinssätze mit sich bringen könnte.
• Laufende Kosten und Gewinnausschüttung. Die Unternehmen haben höhere Betriebskosten und Meldepflichten, und wenn man die Gewinne herausrechnet, werden sie doppelt besteuert.

Jede Situation ist anders, und die richtige Lösung hängt von Ihren individuellen Gegebenheiten ab. Wir empfehlen Ihnen dringend, sich vor jeglichen Änderungen beraten zu lassen.

Wichtige Termine

Was sollten Sie in dieser Phase tun?

Die neuen Steuersätze treten erst im April 2027 in Kraft, Vermieter haben also noch genügend Zeit zur Planung. Nutzen Sie die Gelegenheit, Ihr Immobilienportfolio zu überprüfen, Ihre benötigten Mieteinnahmen zu ermitteln und zu prüfen, ob Ihre aktuelle Struktur steuerlich noch optimal für Sie und Ihre Familie ist.

Wir von UK Landlord Tax sind seit über 16 Jahren Spezialisten für Vermieterbesteuerung. Wenn Sie wissen möchten, wie sich der Haushalt 2026 auf Sie auswirkt (unabhängig davon, ob Sie Immobilien in Ihrem eigenen Namen, über eine GmbH oder beides besitzen), kontaktieren Sie uns gerne.

Wichtige Informationen

Dieser Artikel basiert auf den von der britischen Steuerbehörde HMRC am 28. Oktober 2026 veröffentlichten Haushaltsdokumenten 2026. Die angekündigten Maßnahmen sind Vorschläge und treten erst mit der königlichen Zustimmung zum Finanzgesetz 2026/27 in Kraft (die endgültige Fassung kann dann abweichen). Dieser Artikel dient lediglich der allgemeinen Information und stellt keine Steuerberatung dar. Sie sollten sich vor jeglichen Maßnahmen individuell beraten lassen.

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