Erbschaftssteuer und das Familienheim. Vorsicht bei Schenkungen unter Vorbehalt

Erbschaftssteuer und das Familienheim

Das Familienheim ist wahrscheinlich Ihr wertvollster Besitz. Um die Erbschaftssteuer, erscheint es daher sinnvoll, das Haus vor dem Tod zu verschenken. Aus Sicht der Kapitalertragsteuer fällt keine Kapitalertragsteuer an, solange die Immobilie während Ihres gesamten Besitzes Ihr einziger oder Hauptwohnsitz war – selbst an nahestehende Personen wie Söhne oder Töchter. Erbschaftssteuerlich gesehen handelt es sich um eine potenziell steuerbefreite Übertragung (PET), die steuerfrei bleibt, wenn Sie ab dem Schenkungsdatum mindestens sieben Jahre leben.

Was könnte da schon schiefgehen?

Die GWR-Regeln

Probleme können entstehen, wenn Sie nach der Schenkung Ihres Hauses weiterhin darin wohnen, da die Schenkung unter Umständen gegen die Regeln für Schenkungen mit Vorbehalt (GWR) verstößt. Diese Missbrauchsregeln sollen verhindern, dass Schenker Vermögenswerte außerhalb ihres Nachlasses übertragen und gleichzeitig weiterhin einen Nutzen daraus ziehen. Die Regeln greifen beispielsweise, wenn Sie Ihr Haus zwar außerhalb Ihres Nachlasses übertragen, aber bis zu Ihrem Tod mietfrei darin wohnen bleiben.

Für die Erbschaftsteuer wird die Schenkung faktisch als nichtig behandelt, und das Vermögen bleibt Teil des Nachlasses und wird zum Marktwert zum Zeitpunkt des Todes des Schenkers angesetzt. Folglich ist es aus erbschaftsteuerlicher Sicht ineffektiv, das Haus zu verschenken und weiterhin mietfrei darin zu wohnen.

Die Regelungen zur Erbschaftsteuerbefreiung (GWR) bewirken lediglich, dass die Schenkung für Zwecke der Erbschaftsteuer unwirksam ist – die Kapitalertragsteuer bleibt unberührt und die Schenkung ist weiterhin gültig. Das bedeutet: Wird das Haus vor dem Tod verschenkt und handelt es sich nicht um den einzigen oder Hauptwohnsitz des Beschenkten, kann beim Verkauf der Immobilie eine Kapitalertragsteuer auf den Wertzuwachs seit der Schenkung anfallen. Gemäß den Regelungen für verbundene Personen gelten die Kinder als Erwerber der Immobilie zum Verkehrswert zum Zeitpunkt der Schenkung. Der Vorteil der steuerfreien Wertsteigerung im Todesfall für Zwecke der Kapitalertragsteuer geht ohne kompensatorische Erbschaftsteuerersparnis verloren.

Einer der Hauptgründe für die Schenkung des Eigenheims ist der Wunsch, das Vermögen in der Familie zu halten und zu verhindern, dass es zur Finanzierung von Pflegekosten verkauft wird. Sollte dies und nicht die Ersparnis von Erbschaftssteuer der Grund für die Schenkung sein, ist Vorsicht geboten, da eine solche Strategie von der Steuerbehörde und den Sozialdiensten als bewusste Vermögensverschleierung ausgelegt werden könnte.

Die Fallen vermeiden

Die Auswirkungen der GWR-Regeln lassen sich vermeiden, wenn der Schenker die Immobilie nach der Schenkung weiterhin bewohnt und dafür eine marktübliche Miete zahlt. Die Schenkung gilt dann als Schenkung ohne Erbschaftssteuer (PET) und fällt nicht in den Nachlass, wenn der Schenker mindestens sieben Jahre überlebt. Selbst wenn der Schenker vor Ablauf des siebten Jahrestages der Schenkung verstirbt, ergeben sich aufgrund der gestaffelten Steuerbefreiung Erbschaftssteuerersparnisse, sofern der Schenker ab dem Schenkungsdatum mindestens drei Jahre überlebt. Im Gegenzug muss der Beschenkte die Mieteinnahmen jedoch versteuern.

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, dass der Schenker einen Anteil an der Immobilie verschenkt, anstatt sie vollständig zu übertragen, und dass Schenker und Beschenkter gemeinsam in der Immobilie wohnen und die Lebenshaltungskosten teilen. Dies muss nicht in Vollzeit erfolgen, aber es muss ein gemeinsames Wohnen stattfinden. Die Regelungen zur Schenkungsfreiheit finden keine Anwendung, wenn der Schenker keinen Vorteil aus der Schenkung zieht.

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