Probleme mit der Kapitalertragsteuer für nichtansässige Vermieter von Mietimmobilien in Großbritannien

Neue Regelungen, die im April 2015 in Kraft traten, bedeuten, dass Nichtansässige beim Verkauf von Wohnimmobilien in Großbritannien der britischen Kapitalertragsteuer unterliegen. Wie funktioniert das in der Praxis und was müssen Sie als ausländischer Vermieter diesbezüglich tun?

Zunächst einmal wollen wir den Kontext klären.

Kapitalertragsteuer wird auf jeden finanziellen Gewinn gezahlt, den Sie beim Verkauf eines Vermögenswerts, wie zum Beispiel eines Hauses oder einer Wohnung, erzielen.

Sie zahlen keine Steuern auf den Betrag, den Sie vom Käufer erhalten, sondern nur auf die Differenz zwischen dem Wert des Vermögenswerts zum Zeitpunkt des Erwerbs und dem Verkaufspreis abzüglich aller Kauf- und Verkaufskosten.

Das heißt, zum Gewinn, in einfachen Worten, mit vielen Fußnoten und Vorbehalten, auf die wir hier nicht näher eingehen werden.

Vor dem 5. April 2015 mussten Personen, die steuerlich nicht in Großbritannien ansässig waren, im Allgemeinen keine Kapitalertragssteuer auf in Großbritannien verkaufte Vermögenswerte zahlen.

Neue Regelungen für Wohnimmobilien traten jedoch 2015 aus zwei Gründen in Kraft. Erstens, weil die britische Regierung offensichtlich höhere Steuereinnahmen erzielen wollte. Und zweitens, um dem wahrgenommenen Abfluss von Kapital aus der britischen Wirtschaft an im Ausland ansässige Vermieter entgegenzuwirken.

Ob gerechtfertigt oder nicht, es gab die Wahrnehmung, dass der florierende britische Immobilienmarkt zu einem Spielplatz für ausländische Investoren geworden war, die eine große Anzahl von Immobilien aufkauften, diese vermieteten und sie dann mit Gewinn weiterverkauften.

An sich ist das kein Problem – das gehört doch dazu, oder? Aber im Grunde war es eine PR-Angelegenheit – eine Gelegenheit für die Regierung zu zeigen, dass sie sich für die britischen Steuerzahler einsetzt und gegen sogenannte „Steuerhinterziehung“ vorgeht.

Der damalige Schatzkanzler George Osborne brachte es in seiner Frühjahrserklärung 2015auf den Punkt: „Im Jahr 2010 rühmten sich Banker in der City damit, niedrigere Steuersätze zu zahlen als ihre Reinigungskräfte; die Reichen umgingen routinemäßig die Stempelsteuer; und Ausländer zahlten keine Kapitalertragsteuer. Das haben wir alles geändert.“

Kapitalertragsteuer für Nichtansässige in der Praxis

Ab dem 6. April 2015 unterlagen Nichtansässige, die Wohnungen oder Häuser im Vereinigten Königreich verkauften, der Kapitalertragsteuer zum gleichen Satz wie die im Vereinigten Königreich ansässigen Personen, nämlich 18%/28%.

Im April 2019 wurde die Kapitalertragsteuer für Nichtansässige auf Gewerbeimmobilien ausgeweitet, die mit 20 % besteuert werden, sowie auf „indirekte Veräußerungen“ von Immobilien oder Grundstücken im Vereinigten Königreich.

Dieser Fachbegriff bezeichnet eine Situation, in der ein Nichtansässiger seine Anteile an einem Unternehmen verkauft, dessen Bruttovermögenswert zu 75 % oder mehr aus britischem Grundbesitz stammt, wobei die veräußernde Person eine Beteiligung von 25 % oder mehr an diesem Unternehmen hält.

Was Sie tun müssen

Die Kapitalertragsteuer wird nur auf den Wertzuwachs seit dem 6. April 2015 erhoben, nicht ab dem Zeitpunkt des Erwerbs der Immobilie. Das bedeutet, dass Sie die Wertdifferenz der Immobilie in diesem Zeitraum als Grundlage für Ihre Kapitalertragsteuerzahlung berechnen müssen.

Eine weitere Änderung bei der Kapitalertragsteuer, die seit April 2020 gilt, besagt, dass der Verkauf einer Immobilie in Großbritannien innerhalb von 30 Tagen nach Abschluss des Verkaufs gemeldet und die Steuer entrichtet werden muss. Wenn Sie den Verkauf also beispielsweise am 1. Oktober abgeschlossen haben, müssten Sie ihn bis zum 31. Oktober melden.

Als Grundlage für diesen Bericht dient eine Steuererklärung für Kapitalgewinne von Nichtansässigen, die online oder über einen zertifizierten Steuerberater wie UK Landlord Tax ausgefüllt werden kann.

Wenn Sie Ihre Steuererklärung nicht einreichen, wird eine Verspätungsgebühr fällig, die bei 100 £ beginnt und sich mit zunehmender Verzögerung erhöht. Die britische Steuerbehörde HMRC kann außerdem Zinsen auf den geschuldeten Betrag erheben.

Und das ist ein ganz wichtiger Punkt: Sie müssen eine Kapitalertragsteuererklärung abgeben, selbst wenn Sie Ihre Immobilie mit Verlust verkaufen.

Weitere Grundsteuern für Nichtansässige sind im Anmarsch

In seinem Frühjahrsbudget im März kündigte Finanzminister Rishi Sunak einen neuen Aufschlag auf den Kauf von Wohnimmobilien durch Nichtansässige an.

Diese Maßnahme soll Immobilien für britische Käufer erschwinglicher machen, und die Regierung hat angekündigt, die dadurch erzielten Mehreinnahmen für die Bekämpfung der Obdachlosigkeit zu verwenden.

Sie beträgt 2 % und wird zusätzlich zur bestehenden Grunderwerbsteuer (SDLT) auf Wohnimmobilien in England oder Nordirland erhoben.

Dies gilt für alle Transaktionen, die nach dem 1. April 2021 abgeschlossen werden.

Lass dich nicht von der Steuer abschrecken

Trotz der verschiedenen politischen Maßnahmen, die von Politikern ergriffen werden, um den britischen Immobilienmarkt zu beeinflussen, lohnt sich eine Investition in britische Immobilien nach wie vor.

Es wäre besonders schade, wenn jemand, der einige Jahre im Ausland arbeitet, aufgrund dieses Drucks ein wertvolles Gut in der Heimat veräußern würde.

Mit ein paar klugen Ratschlägen und einer vernünftigen Steuerplanung muss die Kapitalertragsteuer kein Hindernis für gute Einkünfte aus einer Mietimmobilie darstellen.

Gehen Sie es auf die einfache Art an

Wenn Sie sich die Berechnungen, die Abgabe von CGT-Erklärungen und die Kommunikation mit der britischen Steuerbehörde (HMRC) ersparen möchten, überlassen Sie uns das.

Oder falls Sie Fragen dazu haben, wie sich dies auf Sie auswirken könnte, oder über irgendeinen Aspekt der Grundsteuer für Nichtansässige sprechen möchten, kontaktieren Sie uns unter 0800 907 8633, per E-Mail an tax@fixedfeetr.com oder über unser Online-Kontaktformular.

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