Wie viele Jahre sollte ich in einer Kampagne für eine vermietete Immobilie angeben?

„Können wir nur die letzten sechs Jahre angeben?“ Dies ist eine der am häufigsten gestellten Fragen von Vermietern mit nicht deklarierten Mieteinnahmen, und die Antwort lautet in fast allen Fällen nein.

Das Missverständnis entsteht meist durch das Zusammenwirken zweier unterschiedlicher Faktoren: der gesetzlichen Fristen, innerhalb derer die britische Steuerbehörde HMRC Steuern festsetzen kann, und einer separaten, im Ermessen der HMRC liegenden Praxis namens „freiwillige Rückerstattung“. Die beiden Verfahren funktionieren sehr unterschiedlich, und ihre Verwechslung kann zu einer unvollständigen Offenlegung führen.

Die gesetzlichen Verjährungsfristen: Warum sechs Jahre nicht automatisch gelten

Der Zeitraum, für den ein Vermieter seine Steuereinnahmen melden muss, ist im Steuerverwaltungsgesetz von 1970 (Taxes Management Act 1970) festgelegt. Wenn Sie Ihre Steuerangelegenheiten ordnungsgemäß erledigt haben, aber dennoch zu wenig Steuern gezahlt haben, sieht Paragraph 34 eine Standardfrist von vier Jahren für die britische Steuerbehörde (HMRC) vor. Wurde die Steuer fahrlässig zu niedrig entrichtet, verlängert sich diese Frist gemäß Paragraph 36 auf sechs Jahre. Wurde die Steuer vorsätzlich zu niedrig entrichtet oder hat der Vermieter die Einnahmen der HMRC gar nicht gemeldet, verlängert sich die Frist auf zwanzig Jahre.

Die Richtlinien der britischen Steuerbehörde HMRC im Rahmen ihrer Kampagne für vermietete Immobilien besagen, dass Vermieter, die sich fristgerecht zur Selbstveranlagung angemeldet und angemessene Sorgfalt walten gelassen haben, nur vier Jahre rückwirkend berücksichtigen müssen. Bei Fahrlässigkeit beträgt der relevante Zeitraum hingegen sechs Jahre. Für Vermieter, die sich nie angemeldet und die HMRC nie über ihre Einkünfte informiert haben, gilt jedoch die 20-jährige Regelung zur „Nichtmeldung“. Die kürzeren Zeiträume lassen sich nicht allein dadurch rechtfertigen, dass sechs Jahre am häufigsten genannt werden.

Der Steuerzahler hat kein Recht, den Offenlegungszeitraum zu verkürzen. Erfahrungsgemäß berücksichtigt die britische Steuerbehörde HMRC dies nur, wenn der Steuerzahler bereits Steuererklärungen für die betreffenden Jahre eingereicht hat. Wenn die HMRC der Ansicht ist, dass Sie sich fristgerecht zur Selbstveranlagung angemeldet und Ihre Steuererklärungen eingereicht haben, aber aufgrund von Nachlässigkeit oder mangelnder Sorgfalt bei der Zahlung des korrekten Steuerbetrags dennoch zu wenig Steuern gezahlt haben, werden Sie aufgefordert, lediglich die letzten vier oder sechs Jahre anzugeben. Diese Option steht Ihnen nicht zur Verfügung.

Wenn Sie sich noch nie zur Selbstveranlagung angemeldet haben, unterliegt die Regelung zur unterlassenen Meldung über einen Zeitraum von 20 Jahren. Die britische Steuerbehörde HMRC verlangt dann von Ihnen die Angabe aller Einkünfte, rückwirkend bis zum ersten Zufluss. Die Richtlinien der HMRC besagen, dass Sie „alle Einkünfte, die Sie der HMRC bisher nicht gemeldet haben, in Ihre Offenlegung aufnehmen sollten“.

Unsere Erfahrungen mit der britischen Steuerbehörde HMRC

Im Laufe der Jahre haben wir zahlreiche Offenlegungen im Rahmen der Kampagne „Vermietete Immobilien“ durchgeführt und dabei eine hundertprozentige Erfolgsquote erzielt. Nur in ein oder zwei Fällen hat die britische Steuerbehörde HMRC Mandanten gebeten, lediglich die Zahlen der letzten vier oder sechs Jahre anzugeben. Dies ist die Ausnahme, nicht die Regel.

• Ermitteln Sie, welche der Fristen zuerst gilt; die Dauer der Offenlegung – ob 4, 6 oder 20 Jahre – hängt von Ihren Einreichungsunterlagen und Ihrem Verhalten gemäß den Abschnitten 34 und 36 des TMA 1970 ab, nicht von einer allgemeinen Vermutung.
• Bereiten Sie keine Offenlegung auf der Grundlage einer freiwilligen Wiedergutmachung vor; wenn Sie davon ausgehen, dass die britische Steuerbehörde (HMRC) dies zulässt, riskieren Sie, eine unvollständige Offenlegung einzureichen und höhere Strafen zu zahlen.
• Sie sollten von Anfang an eine vollständige Offenlegung vornehmen. Da die britische Steuerbehörde HMRC nur selten verkürzte Zeiträume gewährt, ist es ratsam, alle gesetzlich vorgeschriebenen Angaben für den gesamten Zeitraum zu machen. Die HMRC wird Ihnen mitteilen, ob Sie tatsächlich unter die Fristen fallen, die es Ihnen erlauben, nur die letzten vier oder sechs Jahre anzugeben.

Am sichersten ist es, der britischen Steuerbehörde (HMRC) eine vollständige und korrekte Offenlegung zu machen.

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