Kann man bei einer umgeschuldeten Buy-to-Let-Immobilie Steuererleichterungen geltend machen?

Kann man die Zinsen für eine neu belehnte, vermietete Immobilie steuerlich absetzen, wenn man das Geld für etwas anderes als das Vermietungsgeschäft verwendet?

Aufgrund einer kürzlich erfolgten Aktualisierung der HMRC-Richtlinien müssen Vermieter zweimal überlegen, bevor sie eine Mietimmobilie neu beleihen, um an private Mittel zu gelangen.

Eine häufige Frage unter Vermietern: Sie haben Ihre Mietimmobilie vor einigen Jahren erworben, ihr Wert ist gestiegen oder sie ist sogar schuldenfrei, und Sie möchten nun einen Teil des Eigenkapitals für private Zwecke freisetzen – beispielsweise für den Kauf eines Autos, die Unterstützung eines Familienmitglieds oder Renovierungsarbeiten. Da die Immobilie schuldenfrei ist oder bereits ein beträchtliches Eigenkapital aufgebaut hat, erscheint sie als naheliegende Finanzierungsquelle. Doch können Sie die Hypothekenzinsen auch von Ihren Mieteinnahmen steuerlich absetzen? Die Antwort ist in letzter Zeit deutlich komplexer geworden.

Die Grundregel

Die steuerliche Absetzbarkeit von Hypothekenzinsen für vermietete Immobilien hängt vom tatsächlichen Verwendungszweck des Darlehens ab, nicht von der Besicherung. Dies ist als „ausschließliche und vollständige Zweckbindungsregel“ bekannt. Damit die Zinsen steuerlich absetzbar sind, muss das Darlehen selbst für die Vermietungstätigkeit bestimmt sein. Ein Darlehen zum Kauf eines Autos beispielsweise gilt als private Ausgabe und fällt daher – selbst wenn es durch eine vermietete Immobilie besichert ist – nicht unter diese Regel.

Die traditionelle Sichtweise: das eigene Kapital abheben

Viele Jahre lang berücksichtigten die veröffentlichten Richtlinien der britischen Steuerbehörde HMRC eine wichtige Ausnahme. Hatten Sie ursprünglich eigenes Geld in eine Immobilie investiert, wurde Ihnen in Ihrem Vermietungsgeschäft ein „Kapitalkonto“ in Höhe dieser Investition zugerechnet. Nahmen Sie später eine Hypothek in Höhe dieses ursprünglichen Kapitals auf, so vertrat die HMRC seit Langem die Auffassung, dass Sie Ihr eigenes Geld lediglich durch Fremdkapital ersetzten und die Zinsen weiterhin abzugsfähig blieben, selbst wenn Sie die Mittel anschließend privat verwendeten.

Für einen Vermieter, der vor einigen Jahren eine Immobilie bar gekauft und deren Wertsteigerung miterlebt hat, bedeutete dies, dass eine neue Hypothek bis zur Höhe des ursprünglichen Kaufpreises im Allgemeinen für eine Steuererleichterung in Frage käme, unabhängig davon, wofür die Mittel dann verwendet wurden.

Was hat sich geändert?

Am 1. Juli 2026 überarbeitete die britische Steuerbehörde HMRC ihre diesbezüglichen Richtlinien grundlegend, insbesondere die Abschnitte zur Unternehmensfinanzierung und Kapitalentnahme. Die überarbeitete Fassung ist deutlich restriktiver. Laut HMRC genügt es nun nicht mehr, das Eigenkapital allein gegen ein Darlehen einzutauschen, um die Voraussetzung der ausschließlichen Verwendung zu erfüllen. Zinsen sind nur dann abzugsfähig, wenn die geliehenen Mittel für betriebliche Ausgaben verwendet werden.

Dies stellt eine bedeutende Änderung der bisherigen Position der britischen Steuerbehörde HMRC dar und hat Kontroversen ausgelöst. Berater haben öffentlich hinterfragt, was sich im zugrundeliegenden Gesetz tatsächlich geändert hat, da die einschlägigen Rechtsvorschriften nicht angepasst, sondern lediglich die Auslegung durch die HMRC geändert wurden. Daher bleibt dies ein Bereich der Steuerpraxis, der weiterhin Unsicherheiten aufweist und genau beobachtet wird.

Was das in der Praxis bedeutet

Nehmen wir ein einfaches Beispiel: Ein Vermieter hat vor einigen Jahren eine Mietimmobilie bar und ohne Hypothek gekauft. Die Immobilie hat seitdem an Wert gewonnen, und der Vermieter möchte eine neue, durch die Immobilie besicherte Hypothek aufnehmen, um eine private Anschaffung, beispielsweise ein Auto, zu finanzieren.

• Nach der älteren, langjährigen Vorgehensweise der britischen Steuerbehörde HMRC hätte dies wahrscheinlich zu einer Zinsvergünstigung geführt, vorausgesetzt, die neue Kreditaufnahme bliebe innerhalb des Wertes des ursprünglich investierten Kapitals.
• Nach den derzeitigen Richtlinien der britischen Steuerbehörde HMRC ist die Rechtslage deutlich unsicherer. Da die Gelder für einen privaten Kauf und nicht für das Vermietungsgeschäft verwendet werden, ist zu erwarten, dass die HMRC den Abzug anfechten wird.
• Wenn die Zinsen anerkannt würden, wäre die Steuerermäßigung für eine vermietete Wohnimmobilie ohnehin auf einen Grundsteuerabzug von 20 Prozent nach den Finanzierungskostenregeln beschränkt, anstatt einen vollständigen Abzug vom Mieteinkommen zu ermöglichen.

Was Vermieter jetzt tun sollten

• Gehen Sie nicht davon aus, dass eine Hypothek, die durch eine schuldenfreie Mietimmobilie besichert ist, automatisch für eine Zinsbefreiung in Frage kommt, wenn die Mittel für private Zwecke verwendet werden.
• Führen Sie genaue Aufzeichnungen über den ursprünglichen Kaufpreis, das in das Vermietungsgeschäft eingebrachte Kapital und wofür etwaige neue Kredite tatsächlich verwendet werden.
• Wenn Sie planen, Ihr Darlehen umzuschulden, um Gelder für einen persönlichen Zweck freizusetzen, sprechen Sie mit uns, bevor Sie fortfahren, damit wir das aktuelle Risiko und die verfügbaren Optionen beurteilen können.
• Wenn Sie bereits einen solchen Anspruch haben, gehen Sie nicht davon aus, dass er rückgängig gemacht werden muss, sondern lassen Sie uns ihn im Lichte dieser aktualisierten Richtlinie überprüfen.

Ein sich entwickelndes Gebiet

Dies ist ein aktuelles und aufmerksam verfolgtes Thema im Bereich der Immobilienbesteuerung. Es ist gut möglich, dass die britische Steuerbehörde HMRC es in den kommenden Monaten erneut aufgreift, es vor Gericht anfechtet oder es weiter präzisiert. Wir beobachten die Entwicklungen genau und werden unsere Mandanten informieren, sobald die Rechtslage klarer ist.

Wenn Sie eine Hypothek auf Ihre Mietimmobilie aufnehmen möchten, sei es, um Kapital für private Zwecke freizusetzen oder in Ihr Portfolio zu reinvestieren, kontaktieren Sie uns bitte, bevor Sie weitere Schritte unternehmen. Wir beraten Sie gerne zu Ihrer individuellen Situation und den Ihnen zur Verfügung stehenden Optionen.

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