Leitfaden zur Mehrwertsteuerbehandlung bei Immobilienumwandlungen

Immobilienumwandlungen bieten unter bestimmten Voraussetzungen besondere Möglichkeiten für eine umsatzsteuerliche Begünstigung. Während Bauarbeiten in der Regel dem regulären Umsatzsteuersatz unterliegen, können bestimmte Arten von Immobilienumwandlungen oder -renovierungen für ermäßigte oder sogar Null-Umsatzsteuersätze in Frage kommen. Dieser Artikel befasst sich mit den umsatzsteuerlichen Auswirkungen von Immobilienumwandlungen, insbesondere gemäß dem britischen Umsatzsteuergesetz von 1994 (Value Added Tax Act 1994 – VATA 1994).

Es ist wichtig zu beachten, dass der Begriff „Gebäude“ auch „Teil eines Gebäudes“ bezeichnen kann und Dienstleistungen wie Architekturplanung und Vermessung in der Regel dem Standardsteuersatz unterliegen. Alle hierin enthaltenen Verweise beziehen sich, sofern nicht anders angegeben, auf das britische Mehrwertsteuergesetz (VATA 1994).

Definition von Umwandlung und Konstruktion

Ein „Umbau“ liegt vor, wenn Teile eines bestehenden Gebäudes in den Neubau integriert werden. Dies unterscheidet sich vom „Neubau“, bei dem keine Teile eines bestehenden Gebäudes oberhalb des Fundaments genutzt werden. Eine Ausnahme bilden erhaltene Trennwände oder Fassaden (siehe Bekanntmachung 708, Abschnitte 3.2.3 und 3.2.4), die nicht ausschließen, dass die Arbeiten als Neubau eingestuft werden können.

Wohnraumumwandlungen

beschrieben, ein ermäßigter Mehrwertsteuersatz angewendet werden. Anhang 7A, Gruppe 6, den in Anmerkung 11 definierten qualifizierenden Dienstleistungen zählen im Wesentlichen Arbeiten im Zusammenhang mit der Gebäudestruktur und den zugehörigen Anlagen (z. B. Wasser, Strom und Heizung). Auch die vom Leistungserbringer gelieferten Baumaterialien können ermäßigt besteuert werden, sofern sie in das Gebäude integriert werden.

Drei Arten von qualifizierenden Umwandlungen:

1. Veränderte Anzahl von Einfamilienhäusern: Eine Umwandlung, bei der die Anzahl der Einfamilienhäuser nach der Umwandlung von der Anzahl vor der Umwandlung abweicht.
2. Mehrfamilienhausumwandlung: Eine Umwandlung, bei der Mehrfamilienwohnungen geschaffen werden, die vor der Umwandlung nicht existierten.
3. Besondere Wohnnutzung: Eine Nutzung, bei der das Gebäude nach der Nutzung für einen relevanten Wohnzweck vorgesehen ist und zuvor nicht für diesen Zweck genutzt wurde. Relevante Wohnnutzungen umfassen Pflegeheime, Kinderheime und Hospize (gemäß Definition in Anmerkung 6).

Beispiel 1: Geänderte Anzahl der Wohneinheiten

Annette wandelt ein Gebäude mit sechs Wohnungen in drei Wohnungen um. Da sich die Anzahl der Wohneinheiten geändert hat, gilt dies als zulässige Umwandlung.

Beispiel 2: Umwandlung in ein Mehrfamilienhaus

Benedict wandelt ein kleines Lagerhaus in zwei Einzimmerwohnungen um und schafft so Mehrfamilienwohnungen, wo zuvor keine existierten. Dies gilt als Umwandlung in Mehrfamilienhäuser.

Beispiel 3: Spezielle Wohnnutzungsumwandlung

Chloe kauft eine Fabrik und baut sie in ein Pflegeheim für Menschen um, die sich von Drogenabhängigkeit erholen. Da der Umbau einem entsprechenden Wohnzweck dient, kann Chloes Bauunternehmer den ermäßigten Mehrwertsteuersatz anwenden, sofern eine Bescheinigung über die beabsichtigte Nutzung ausgestellt wird.

Renovierung leerstehender Gebäude

Ermäßigte Mehrwertsteuersätze gelten auch für Renovierungen von Immobilien, die mindestens zwei Jahre lang unbewohnt waren (Anlage 7A, Gruppe 7). Die Voraussetzungen für die förderfähigen Leistungen entsprechen denen für Wohnraumumbauten (Anmerkung 5). Der ermäßigte Steuersatz gilt für Immobilien, die zuvor als Wohnungen oder für entsprechende Wohnzwecke genutzt wurden, sofern eine Bescheinigung über die beabsichtigte Nutzung vorgelegt wird.

Beispiel 4: Renovierung einer leerstehenden Immobilie

Diana renoviert ein Mehrfamilienhaus, das laut Grundsteuerunterlagen seit über zwei Jahren leer steht. Ihr Bauunternehmer kann den ermäßigten Mehrwertsteuersatz anwenden, sofern das Objekt während der Renovierung unbewohnt bleibt.

Umwandlungen für Wohnungsbaugesellschaften

Während die meisten Umwandlungen dem ermäßigten Mehrwertsteuersatz unterliegen, können Umwandlungen für Wohnungsbaugesellschaften mit Nullsatz besteuert werden (Anlage 8, Gruppe 5). Dies gilt, wenn ein Nichtwohngebäude in Wohnraum oder für vergleichbare Wohnzwecke umgewandelt wird. Die Lieferung muss an eine Wohnungsbaugesellschaft im Sinne von Anmerkung 21 erfolgen. Auch die bei der Umwandlung verwendeten Baumaterialien sind mit Nullsatz besteuert. Als Nichtwohngebäude gelten in diesem Zusammenhang Gebäude, die seit mindestens zehn Jahren nicht als Wohnraum oder für vergleichbare Wohnzwecke genutzt werden (Anmerkung 7A).

Subunternehmer hingegen haben keinen Anspruch auf Nullbesteuerung, da sie ihre Leistungen dem Auftragnehmer und nicht direkt der Wohnungsbaugesellschaft erbringen.

Baustoffe und Mehrwertsteuerbehandlung

Gegenstände, die im Rahmen eines Gebäudeumbaus in ein Gebäude eingebaut werden, unterliegen grundsätzlich der Mehrwertsteuerbehandlung der Hauptdienstleistung, sofern sie als „Baumaterialien“ gelten (Anlage 8, Gruppe 5, Anmerkungen 22 und 23 sowie Bekanntmachung 708, Abschnitt 13). Nicht qualifizierende Materialien unterliegen dem Regelsteuersatz.

Abschluss

Die umsatzsteuerliche Behandlung von Gebäudeumbauten kann komplex sein, insbesondere wenn nur ein Teil eines Gebäudes betroffen ist. Weitere Informationen finden Sie in der Umsatzsteuer-Mitteilung 708, die umfassende Hinweise zu diesem Thema bietet.

Weitere Informationen finden Sie in den offiziellen Richtlinien zur Mehrwertsteuer in der HMRC-Mitteilung 708 und im Mehrwertsteuergesetz von 1994.

Wenn Sie mehr darüber erfahren möchten, wie wir Ihnen in dieser Angelegenheit helfen können, dann kontaktieren Sie uns – UK Landlord Tax

Thandi Nicholls Ltd
Creative Industries Centre
Glaisher Drive
Wolverhampton
West Midlands
WV10 9TG