Möblierte Ferienwohnungen bis April 2025

In seinem Haushaltsplan vom 6. März kündigte Finanzminister Jeremy Hunt das Ende der Regelung für möblierte Ferienwohnungen an. Ziel war es, mehr Wohnraum für Einheimische, insbesondere in beliebten Urlaubsregionen, verfügbar zu machen. Was bedeutet das nun für Vermieter von Ferienwohnungen?

Die Abschaffung der Regelungen für möblierte Ferienwohnungen bedeutet für Vermieter, die Ferienwohnungen anbieten, den Verlust wichtiger Steuervorteile. Dies wird zweifellos alle Vermieter mit Hypotheken betreffen und unserer Ansicht nach zu einer Verlagerung der Eigentumsverhältnisse in eine Kapitalgesellschaft führen, um die Beschränkung des Zinsabzugs gemäß Paragraph 24 zu umgehen, insbesondere für Steuerzahler mit hohem Einkommen.

Wie hoch werden die Steuereinnahmen aus dieser Maßnahme ausfallen?

Laut der von der Regierung vorgelegten Folgenabschätzung wird die Ankündigung, die voraussichtlich die Ferienwohnungsbranche und ihre geschätzten 50.000 Arbeitsplätze betreffen wird, im Jahr 2025/26 voraussichtlich 35 Millionen Pfund einbringen, die bis 2028/29 auf 245 Millionen Pfund ansteigen werden.

Wie sieht es mit Hypothekenzinsen aus?

Derzeit werden die Zinsen für Darlehen, die für ein möbliertes Ferienvermietungsgeschäft anfallen, bei der Berechnung des steuerpflichtigen Gewinns des Unternehmens als Abzug von den Mieteinnahmen behandelt.

Ab dem 6. April 2025 sind Zinsen für von Einzelpersonen betriebene Unternehmen nicht mehr abzugsfähig; stattdessen wird eine Steuergutschrift in Höhe von 20 % von der individuellen Steuerschuld gewährt.

Für Steuerzahler mit höherem Einkommen bedeutet dies eine Reduzierung der Steuerermäßigung für Zinsen auf den 20%-Satz. Kapitalgewinne aus dem Verkauf von möblierten Ferienwohnungen durch Privatpersonen können derzeit unter bestimmten Voraussetzungen für die Steuerbefreiung bei der Veräußerung von Betriebsvermögen in Frage kommen: Sofern dies zutrifft, werden Gewinne bis zur lebenslangen Höchstgrenze von 1 Million Pfund mit 10 % besteuert.

Wie bei regulären Wohnungsvermietungen mit befristeten Mietverträgen hat diese Einschränkung der Zinsabzugsfähigkeit dazu geführt, dass fast 50 % aller neuen Buy-to-Let-Käufe über eine Kapitalgesellschaft abgewickelt werden. Wir gehen davon aus, dass dies nun auch für alle neuen Käufe von Ferienwohnungen gilt. Die Steuererleichterung für Hypothekenzinsen ist bei einer Kapitalgesellschaft weiterhin als voller Abzug von den Mieteinnahmen zulässig.

Die Auswirkungen auf die Kapitalertragsteuer

Als Anlagevermögen unterliegen solche Gewinne ab dem 6. April 2025 der Kapitalertragsteuer (CGT) in Höhe von 18 % für Gewinne innerhalb des Standardsteuersatzes bzw. 24 % für Gewinne innerhalb des höheren Steuersatzes.   

Gewinne aus dem Verkauf einer möblierten Ferienwohnung sind derzeit für die Übertragung der Kapitalertragsteuer (CGT) berechtigt. Wird ein Ersatzvermögen erworben, kann der Kapitalgewinn von den steuerlichen Anschaffungskosten des neuen Vermögenswerts abgezogen und somit der Steuerzeitpunkt verschoben werden. Diese Vergünstigung gilt nur für Anlageimmobilien im Falle einer Enteignung. Ausgaben für qualifizierende Vermögenswerte im Rahmen eines Ferienwohnungsvermietungsgeschäfts sind derzeit abzugsfähig.

Bei der Vermietung von Wohnimmobilien als Kapitalanlage wird diese Steuererleichterung ab dem 6. April 2025 zurückgezogen, allerdings ist es wahrscheinlich, dass solche Unternehmen stattdessen einen Abzug vom Gewinn für die Kosten der Wiederbeschaffung von Haushaltsgegenständen geltend machen können.

Wie sieht es mit den Rentenbeiträgen aus?

Die Steuererleichterung für Rentenbeiträge von Privatpersonen ist derzeit auf Beiträge begrenzt, die den höheren Betrag von 3.600 £ oder 100 % des relevanten Nettoeinkommens ausmachen.

Gewinne aus der Vermietung möblierter Ferienwohnungen gelten derzeit als relevante Einkünfte. Ab dem 6. April 2025 sollten sich daher Personen, die auf die Gewinne eines solchen Unternehmens angewiesen sind, um Steuervorteile für ihre Rentenbeiträge zu erhalten, gegebenenfalls beraten lassen.

Zusammenfassend

Während Eigentümer möblierter Ferienwohnungen ab April 2025 einige erhebliche Steuervorteile verlieren werden, können diejenigen, die ihre Immobilie nach dem 6. April 2024 verkaufen, von der Senkung des höheren Kapitalertragsteuersatzes für Gewinne aus Wohnimmobilien profitieren, der von 28 % auf 24 % sinken soll

Durch diese Steueränderungen wird der Besitz von Ferienwohnungen im Privatbesitz weniger attraktiv, und einige Betreiber könnten nun die Senkung des höheren Kapitalertragsteuersatzes nutzen, um ihre Objekte zu verkaufen.

Wir gehen davon aus, dass einige Vermieter die Möglichkeit einer Übertragung des Ferienhauses auf eine GmbH prüfen möchten. Wir weisen jedoch darauf hin, dass im Vorfeld Rat eingeholt werden sollte, um die damit verbundenen Kosten für Kapitalertragsteuer und Grunderwerbsteuer zu ermitteln.

Ob dies tatsächlich zu einem signifikanten Anstieg des Angebots an ländlichen Häusern zum Kauf oder an langfristigen Mietwohnungen führt, bleibt abzuwarten. Selbst unter Berücksichtigung der Hypothekenbeschränkungen wird eine gut geführte Ferienwohnung mit angemessener Auslastung immer noch eine herkömmliche Kapitalanlageimmobilie übertreffen. Warum sollte ein Vermieter also verkaufen oder auf Langzeitvermietung umstellen?

Wenn Sie sich Sorgen über die Auswirkungen der Abschaffung der FHL-Regelung machen, kontaktieren Sie uns. Wir besprechen gerne Ihre Möglichkeiten und helfen Ihnen, Ihr Portfolio steuerlich optimal zu strukturieren. einfach – UK Landlord Tax

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