Leitfaden zur Besteuerung von Mieteinnahmen

Wenn Sie eine Immobilie vermieten, erhalten Sie Mieteinnahmen, die Sie in den meisten Fällen dem Finanzamt (HMRC) melden und gegebenenfalls Steuern zahlen müssen.

Die tatsächliche Steuer auf Mieteinnahmen beträgt entweder null Prozent, 20 Prozent, 40 Prozent oder 45 Prozent des steuerpflichtigen Gewinns, abhängig von der Höhe Ihrer anderen Einkommensquellen.

Wie wird die Steuer auf Mieteinnahmen berechnet?

Bis 2017 wurden die erhaltenen/fälligen Mieteinnahmen einfach von allen Immobilienkosten, einschließlich der Hypothekenzinsen, abgezogen, üblicherweise bis zum 5.April eines jeden Jahres. Dabei ergab sich entweder ein Gewinn oder ein Verlust. Im Gewinnfall wurde dieser mit allen anderen Einkünften des Steuerjahres verrechnet und mit dem persönlichen Steuersatz besteuert. Im Verlustfall wurde dieser mit den Gewinnen des nächsten Jahres verrechnet.

Ab 2020 sind Hypothekenzinsen nicht mehr als direkte Kosten absetzbar. Stattdessen erhalten Sie eine Steuererleichterung in Form einer Steuergutschrift in Höhe von 20 % der tatsächlich gezahlten Zinsen. Die folgenden Beispiele zeigen Ihnen, welchen Steuersatz Sie zahlen würden.

0 % Steuern, wenn Sie keine weiteren Einkünfte haben

Wenn Sie ein Zimmer in Ihrem Haus an einen Untermieter vermieten und die Miete weniger als 7.500 £ beträgt, können Sie die für Zimmervermietung und müssen keine Steuern zahlen. 

Wenn Sie außer Mieteinnahmen aus der Vermietung einer Immobilie keine weiteren Einkünfte haben und der Mietgewinn weniger als 12.570 £ (2022-23) beträgt, dann ist keine Steuer zu zahlen.

Beispiel:

Frau Jones ist 57 Jahre alt und bestreitet ihren Lebensunterhalt ausschließlich mit den Mieteinnahmen aus einer vermieteten Immobilie. Ihre Einnahmen und Ausgaben stellen sich wie folgt dar:

In diesem Fall spielt es keine Rolle, ob eine Hypothek besteht, da die direkten Gemeinkosten zu einem Gewinn führen, der unter dem persönlichen Steuerfreibetrag von 12.570 £ liegt.

Eine vollständige Auflistung aller Gemeinkosten finden Sie im folgenden Leitfaden zur Vermietersteuer.

20 % Steuer, wenn Ihr Gesamteinkommen unter 50.270 £ liegt

Wenn Sie weitere Einkünfte aus einer Beschäftigung, selbstständiger Tätigkeit oder aus Ersparnissen und Kapitalanlagen haben, die zusammen mit den steuerpflichtigen Einkünften aus der Vermietung einer Immobilie weniger als 50.270 £ (2022-23) betragen, zahlen Sie Steuern in Höhe von 20 % auf die steuerpflichtigen Einkünfte aus der Immobilie.

Beispiel:

Herr Palin ist 35 Jahre alt und hat ein Jahresgehalt von 30.000 £. Er besitzt eine vermietete Immobilie, deren Mieteinnahmen und Ausgaben wie folgt aussehen:

Seine Steuer würde sich wie folgt berechnen:

Ein Steuerzahler mit einem Steuersatz von 20 % erhält daher weiterhin die volle Steuerbefreiung auf Hypothekenzinsen. Die Steuer auf sein Nettoeinkommen nach allen Abzügen, einschließlich der Hypothekenzinsen, beträgt 6.500 £. Bei einem Steuersatz von 20 % beträgt die Steuer 1.300 £.

40 % Steuer, wenn Ihr Einkommen zwischen 50.270 £ und 150.000 £ liegt

Wie oben erwähnt, zahlen Sie Steuern in Höhe von 40% auf das zu versteuernde Einkommen aus der Immobilie, wenn Sie andere Einkünfte aus einer Beschäftigung, einer selbstständigen Tätigkeit oder aus Ersparnissen und Kapitalanlagen haben, die zusammen mit den zu versteuernden Einkünften aus der Vermietung einer Immobilie mehr als 50.270 £, aber weniger als 150.000 £ (2022-23) betragen.

Beispiel:

Herr Short ist 45 Jahre alt und hat ein Jahresgehalt von 65.000 £. Er besitzt zwei Mietobjekte, deren Mieteinnahmen und -ausgaben sich wie folgt darstellen: 

Seine Steuer würde sich wie folgt berechnen:

Ein Steuerzahler mit einem Steuersatz von 40 % steht daher nun schlechter da als vor 2021. Im obigen Fall hat sich seine Steuerlast um 1.600 £ erhöht. Aus diesem Grund sollten Sie als Steuerzahler mit einem höheren Steuersatz den Kauf einer Immobilie über eine Kapitalgesellschaft in Erwägung ziehen.

45 % Steuer bei einem Einkommen über 150.000 £

Für alle mit einem Gesamteinkommen von über 150.000 £ beträgt der effektive Steuersatz 45 %. Sie sollten daher ernsthaft den Kauf einer Immobilie über eine Kapitalgesellschaft in Erwägung ziehen. Hier die Gründe:

Beispiel:

Herr Edwards ist 49 Jahre alt und hat ein Jahresgehalt von 175.000 £. Er besitzt fünf Mietobjekte, deren Mieteinnahmen und -ausgaben sich wie folgt darstellen:

Seine Steuer würde sich wie folgt berechnen:

Ein Steuerzahler mit einem Steuersatz von 45 % steht daher jetzt deutlich schlechter da als vor 2021. Im obigen Fall hat sich seine Steuerlast um 3.750 £ erhöht. Wenn Sie dem höheren Steuersatz unterliegen, sollten Sie den Kauf einer Immobilie über eine Kapitalgesellschaft ernsthaft in Erwägung ziehen.

Falls Sie noch keinen Steuerberater haben, der sich um alle Ihre steuerlichen Fragen im Zusammenhang mit Ihrer Vermietung kümmert, können Sie sich gerne unter 0800 907 8633, per E-Mail an tax@fixedfeetr.com oder über unser Online-Kontaktformular mit uns.

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