Vermieter: Planen Sie Bauarbeiten an Ihrem Objekt? – Was Sie uns mitteilen müssen

Zusamenfassend

Wenn Ihr Unternehmen Bauarbeiter, Klempner, Elektriker oder einen Generalunternehmer mit Arbeiten an einer Immobilie beauftragt, die sich im Besitz Ihres Unternehmens befindet, setzen Sie sich bitte mit uns in Verbindung, bevor Sie die erste Zahlung leisten.

Das Hauptproblem ist das Construction Industry Scheme (CIS), das unter Umständen vorsieht, dass Sie von den Zahlungen an Ihre Auftragnehmer Steuern einbehalten und diese monatlich an die britische Steuerbehörde (HMRC) abführen müssen. Die Einrichtung ist unkompliziert, aber nachträgliche Korrekturen sind kostspielig.

Teil 1: Das Bauindustrieprogramm (CIS)

Was es ist

Das Bauleistungsabzugsverfahren (CIS) verpflichtet den Auftraggeber, die Steuer vom Lohn des Bauunternehmers einzubehalten und an die britische Steuerbehörde (HMRC) abzuführen. Der Bauunternehmer kann diese Steuer dann in seiner eigenen Steuererklärung geltend machen. Es klingt, als sei dies das Problem des Bauunternehmers, ist es aber nicht – die Verantwortung liegt bei Ihnen. Hätten Sie die Steuer einbehalten müssen und dies nicht getan, kann die HMRC den Betrag zusätzlich zu den bereits gezahlten Zahlungen an den Bauunternehmer von Ihnen einfordern. Einem Immobilienunternehmen wurde kürzlich auf diese Weise eine Rechnung von über 383.000 £ ausgestellt, und seine Verteidigung, es habe die Website der HMRC gelesen und alles für in Ordnung befunden, war nicht stichhaltig. Kalinga Holdings Limited gegen die Commissioners for HMRC – Rechtsprechung finden – The National Archives

Trifft das auf Sie zu?

Zwei Dinge müssen erfüllt sein.

Erstens: Sie beauftragen Dritte mit der Ausführung der Arbeiten. Dies umfasst Neubau, Anbauten, Reparaturen, Abrissarbeiten, Malerarbeiten sowie die Installation von Heizung, Elektrik, Sanitäranlagen und Entwässerung. Nicht abgedeckt sind Architekten, Vermesser oder Planungsberater, sofern diese lediglich Planungsarbeiten durchführen, sowie Arbeiten, die von Ihren eigenen Mitarbeitern oder Geschäftsführern über die Lohnbuchhaltung ausgeführt werden.

Wenn ein Geschäftsführer, Gesellschafter oder ein Familienmitglied Bauarbeiten ausführt und diese dem Unternehmen in Rechnung stellt, anstatt über die Lohnabrechnung bezahlt zu werden, kann diese Zahlung wie jede andere unter das Bauleistungsversicherungssystem (CIS) fallen. Bitte teilen Sie uns dies mit, falls Sie so vorgehen.

Zweitens: Die Arbeiten gelten als Weiterentwicklung und nicht als gewöhnliche Reparaturen. Genau das ist der Punkt, der viele verwirrt, daher lohnt es sich, ihn sorgfältig zu lesen.

Wenn Sie eine Immobilie zur Vermietung renovieren – also neu streichen, Küche und Bad erneuern, die Elektrik erneuern, neue Fenster einbauen oder allgemeine Reparaturen durchführen –, gelten Sie als Vermieter. Die Baukostenbeihilfe (CIS) greift erst ab einer Gesamtsumme von 3 Millionen Pfund. Die meisten Vermieter erreichen diese Grenze nie und müssen sich daher in der Regel keine Gedanken darüber machen.

Wenn Sie ein Projekt entwickeln, eine Immobilie zum Sanieren und Weiterverkaufen erwerben, etwas Neues errichten oder einen umfassenden Umbau vornehmen, gelten Sie als Projektentwickler, und es gibt keinerlei Ausgabenlimit. Die CIS-Förderung gilt ab Ihrer ersten Zahlung, selbst wenn diese nur wenige hundert Pfund beträgt.

Hier verläuft die Linie ungefähr:

Die Antwort „in der Regel nein“ basiert auf der Annahme, dass Ihre Bauausgaben in einem beliebigen 12-Monats-Zeitraum unter 3 Millionen Pfund liegen. Sollten Ihre Ausgaben in diese Richtung gehen, sprechen Sie uns an.

Mit „wesentlichen oder grundlegenden“ Umbauten meinen wir beispielsweise die bauliche Aufteilung, den Ausbau zum Dachboden oder nach hinten, das Versetzen von Wänden und Treppenhäusern oder eine Nutzungsänderung. Der Austausch einer Küche oder eines Badezimmers oder der Einbau von Brandschutztüren und -schlössern in ein bestehendes Raumkonzept fallen in der Regel nicht darunter. Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob Ihr Fall als umfangreich oder grundlegend einzustufen ist, fragen Sie uns – genau in solchen Fällen lohnt sich eine kurze Rücksprache.

Die Durchführung mehrerer solcher Projekte innerhalb eines Portfolios deutet ebenfalls auf die „Entwicklerseite“ hin, selbst wenn jedes einzelne Projekt für sich genommen klein ist.

Klären Sie Ihren Status, bevor Sie mit dem Bezahlen beginnen

Es ist wichtig, dass Unternehmen ihren CIS-Status klären, bevor sie Zahlungen leisten, für die CIS-Abzüge gelten könnten. Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob Ihre Tätigkeit als Projektentwickler oder Investor einzustufen ist, können Sie die CIS-Hotline unter 0300 200 3210 anrufen und mit einem Techniker sprechen.

Bitte geben Sie uns Bescheid, falls Sie diesen Weg einschlagen, und teilen Sie uns bitte auch mit, welchen Rat die britische Steuerbehörde HMRC gibt, da es hilfreich ist, dies in Ihren Unterlagen zu haben.

Eine Sache, die nicht hilft

Die Beauftragung eines einzigen Generalunternehmers, der alle Gewerke selbst beauftragt, befreit Sie nicht von der CIS-Regelung. Ihre Zahlung an diesen Generalunternehmer zählt weiterhin, und er bleibt Ihr Subunternehmer. Es vereinfacht die Abläufe erheblich: nur eine Person zu kontrollieren, nur eine Zeile in jeder monatlichen Meldung, und die Dokumentation für alle Unterauftragnehmer liegt in deren Verantwortung. Sie müssen sich jedoch gegebenenfalls weiterhin registrieren lassen.

Teil 2: Was ist zu beachten, wenn CIS Anwendung findet?

Vier Dinge, und wir können uns um alles für Sie kümmern:

Registrieren Sie sich. Sie benötigen eine CIS-Auftragnehmerregistrierung und ein eingerichtetes PAYE-System, bevor Sie die erste Zahlung leisten können.

Überprüfen Sie jeden Bauunternehmer beim Finanzamt (HMRC). Bevor Sie jemanden zum ersten Mal bezahlen, muss er verifiziert sein. Das Finanzamt wird Ihnen mitteilen, ob Sie den vollen Betrag zahlen, 20 % oder, falls der Bauunternehmer nicht registriert ist, 30 % einbehalten sollen. Sie können diese Prüfung nicht umgehen, nur weil der Bauunternehmer angibt, im Baugewerbe (CIS) registriert zu sein.

Ziehen Sie nur die Lohnkosten ab. Ziehen Sie die Mehrwertsteuer und die Kosten für Material, Maschinenmiete und Treibstoff ab, die der Subunternehmer bezahlt hat. Der Rest sind die Lohnkosten, und davon ziehen Sie die CIS-Steuer ab.

Reichen Sie Ihre Steuererklärung monatlich ein. Die Steuererklärung muss bis zum 19. eines jeden Monats vorliegen, und alle abgezogenen Beträge sind bis zum 22. an die HMRC zu überweisen, wenn Sie online zahlen (bzw. bis zum 19., wenn Sie per Post zahlen). Auch in Monaten, in denen Sie keine Abzüge vorgenommen oder gar keine Zahlungen geleistet haben, müssen Sie eine Steuererklärung abgeben. Verspätete Steuererklärungen können schnell zu hohen Strafgebühren führen.

Eine Grauzone: Änderung der Absicht nach der Sanierung

Ein häufig auftretendes, kniffliges Szenario ist der Fall, dass ein Vermieter eine Immobilie erwirbt, sie saniert und fest entschlossen ist, sie zu vermieten, sie dann aber unvermietet wieder verkauft. Die Umstände ändern sich: Das Projekt ist nicht mehr rentabel, der Markt hat sich verändert oder es kommt ein Kaufangebot, das einfach zu verlockend ist, um es abzulehnen.

In diesen Fällen deutet alles darauf hin, dass der Vermieter die Immobilie mit Gewinn weiterverkauft. Aus Sicht des CIS (Construction Industry Scheme) ist die Position der britischen Steuerbehörde HMRC in diesem speziellen Fall nicht ganz eindeutig, aber im Wesentlichen agiert der Vermieter als Immobilieninvestor, nicht als Bauträger.

Wir haben uns an die britische Steuerbehörde HMRC gewandt, um deren Einschätzung dieser Umstände zu erhalten, und werden diesen Leitfaden aktualisieren, sobald wir eine Antwort erhalten.

Benötigen Sie Hilfe?

Nehmen Sie dann vor der nächsten Zahlung Kontakt mit uns auf und teilen Sie uns Folgendes mit:

• was die Arbeiten beinhalten und ob sie die Nutzung des Gebäudes oder die Anzahl der Wohneinheiten darin verändern
• ungefähr die Gesamtkosten
• egal, ob Sie einen Generalunternehmer beauftragen oder die einzelnen Handwerker direkt bezahlen
• egal, ob Sie die Immobilie behalten oder verkaufen

Sobald uns die oben genannten Informationen vorliegen, können wir das beste Vorgehen festlegen. Falls Ihr Unternehmen sich für CIS registrieren muss, übernehmen wir selbstverständlich gerne die Einrichtung und die laufende monatliche Einhaltung der Vorschriften für Sie.

Eine letzte Sache.

Sollten die Arbeiten über routinemäßige Reparaturen und Renovierungsarbeiten hinausgehen, behandeln Sie die Baugenehmigungsvereinbarung bitte als konkrete Frage und prüfen Sie Ihre Position sorgfältig, bevor Sie sich festlegen. Die Grenze zwischen Vermieter- und Bauarbeiten ist oft fließend, und es ist wesentlich kostengünstiger, dies bereits in der Planungsphase zu klären, als es später wieder aufzulösen.

Wenn Sie mehr darüber lesen möchten: HMRC darüber, wer unter das CIS fällt, und HMRC-Leitfaden zu Bauträgern vs. Vermietern.

Thandi Nicholls Ltd
Creative Industries Centre
Glaisher Drive
Wolverhampton
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