Acquisition d'un bien immobilier par le biais d'une société à responsabilité limitée : quels sont les avantages fiscaux ?

Chez UK Landlord Tax, nos clients nous demandent souvent s'il est préférable d'acquérir leur bien locatif via une société à responsabilité limitée plutôt qu'à titre personnel. Cette question est principalement motivée par l'introduction de la restriction relative à la déduction des intérêts d'emprunt pour les contribuables imposés aux taux les plus élevés, restriction communément appelée « article 24 ». 

Il est important de comprendre que l'objectif du gouvernement était d'accroître la contribution fiscale des contribuables imposés aux taux les plus élevés par rapport à ceux imposés aux taux de base, lors de l'instauration des restrictions d'intérêts prévues par l'article 24. L'une des raisons invoquées est la volonté du gouvernement d'inciter les propriétaires privés, incapables de louer leurs biens, à les vendre afin de libérer des logements pour les primo-accédants. 

Dans cet article, nous explorerons les avantages et les inconvénients de posséder votre bien locatif par le biais d'une société à responsabilité limitée, ce qui pourra vous aider à déterminer si cette structure est la plus adaptée à vos acquisitions futures. 

Avantages de l'achat d'un bien immobilier par le biais d'une société à responsabilité limitée

Vous trouverez ci-dessous une liste exhaustive des avantages potentiels liés à l'acquisition de votre bien locatif par le biais d'une société à responsabilité limitée.

1. Les économies d'impôt potentielles liées à l'achat de votre bien locatif via une société à responsabilité limitée

Lorsque les propriétaires cherchent à maximiser leur rendement locatif, le principal poste de dépense qu'ils doivent prendre en compte est le montant des impôts qu'ils devront payer au Trésor public britannique (HM Revenue and Customs) sur leurs bénéfices. 

Si vous êtes propriétaire des biens, les revenus locatifs seront imposés à votre taux marginal d'imposition. Le taux d'imposition sur le revenu dépendra donc des revenus tirés de ces biens, ainsi que de l'ensemble de vos autres revenus pour l'année d'imposition concernée. 

Qu'est-ce que cela signifie pour vous ?

Vous devrez ajouter les bénéfices de cette propriété locative à tous vos autres revenus locatifs de l'année, y compris votre salaire, vos dividendes et autres revenus de placement, notamment les bénéfices locatifs de tout autre bien immobilier que vous possédez personnellement, afin d'obtenir votre revenu brut annuel.

Les premiers 12 570 £ sont couverts par votre abattement personnel non imposable et le reste de ce revenu brut sera imposé aux taux indiqués dans le tableau ci-dessous :

Si les biens sont détenus par l'intermédiaire d'une société à responsabilité limitée (SARL) et non à votre nom propre, les bénéfices seront soumis à l'impôt sur les sociétés et non à l'impôt sur le revenu. Le taux actuel de l'impôt sur les sociétés est de 19 %. À compter d'avril 2023, si les bénéfices de la SARL dépassent 250 000 £, le taux de l'impôt sur les sociétés passera à 25 %. Si le montant des bénéfices est compris entre 50 000 £ et 250 000 £, le taux d'imposition sera compris entre 19 % et 25 %, le taux exact étant calculé en fonction du bénéfice réalisé pour l'exercice concerné. 

Il peut donc y avoir des économies d'impôt importantes pour les contribuables à taux élevés et additionnels qui paieraient respectivement 40 % et 45 % sur ces bénéfices si les biens étaient détenus personnellement, contre 19 % dans une société à responsabilité limitée.

2. Opportunités de planification fiscale 

En tant que gérant d'une société à responsabilité limitée, vous pouvez bénéficier d'avantages sociaux modestes, jusqu'à 300 £ par an, exonérés d'impôt, provenant de votre société. Ceci n'est pas possible pour les propriétaires bailleurs qui possèdent leur bien locatif à titre personnel. 

Plus important encore, s'il est prévu que les biens soient détenus à des fins d'investissement à long terme, il sera possible de structurer la société à responsabilité limitée de manière à prévoir une planification successorale afin de garantir que les biens soient transmis aux enfants de la manière la plus avantageuse fiscalement, en atténuant les droits de succession qui seraient autrement applicables au décès du propriétaire. 

Ce sujet est abordé plus en détail dans notre brochure sur les sociétés d'investissement familiales , téléchargeable gratuitement sur notre site web. Nous n'y reviendrons donc pas ici.

3. Allégement des intérêts hypothécaires 

Bien que ce soit le point numéro 3 sur notre liste, pour de nombreux clients, c'est la principale raison pour laquelle ils entament la conversation avec nous afin de savoir s'ils doivent ou non acquérir leur bien locatif par le biais d'une société à responsabilité limitée. 

Comme indiqué précédemment, depuis l'introduction des règles de l'article 24 en 2017, les contribuables imposés aux taux supérieurs et additionnels ne peuvent plus déduire intégralement les intérêts hypothécaires de leurs revenus locatifs si le bien leur appartient personnellement. Ils bénéficieront en revanche d'un crédit d'impôt équivalent à 20 % des intérêts versés.

Toutefois, cette restriction ne s'applique pas aux sociétés à responsabilité limitée (SARL), que leurs dirigeants et actionnaires soient eux-mêmes imposés à un taux supérieur ou additionnel. Les intérêts d'emprunt sont donc intégralement déductibles pour les SARL lors du calcul du bénéfice imposable à l'impôt sur les sociétés. Il s'agit d'un avantage considérable pour les SARL par rapport à la propriété personnelle, mais uniquement si elles sont imposées à un taux supérieur ou additionnel.

4. Responsabilité limitée 

Pour certains propriétaires, l'une des raisons qui les poussent à acheter un bien immobilier via une société à responsabilité limitée est la responsabilité limitée dont ils bénéficient en cas de problème. 

La responsabilité financière ne peut vous être imputée personnellement pour les dettes de la société à responsabilité limitée que dans certaines circonstances. 

Toutefois, si le prêteur obtient une garantie personnelle lors de l'achat d'un bien immobilier par le biais d'une société à responsabilité limitée, il est important de noter qu'en cas de non-remboursement du prêt hypothécaire, il peut saisir vos biens personnels si, après la vente du bien, les fonds sont insuffisants pour rembourser le solde du prêt hypothécaire dû au prêteur. 

Inconvénients liés à l'achat d'un bien immobilier par le biais d'une société à responsabilité limitée

Vous trouverez ci-dessous une liste exhaustive des inconvénients potentiels liés à l'achat de votre bien locatif via une société à responsabilité limitée et les raisons pour lesquelles cette option pourrait ne pas vous convenir.

1. Les hypothèques dans une société à responsabilité limitée

En règle générale, le taux d'intérêt d'un prêt hypothécaire contracté auprès d'une société à responsabilité limitée (SARL) peut être supérieur à celui d'un prêt équivalent contracté à titre personnel pour un même bien immobilier. Au moment de la rédaction de cet article, ce surcoût se situe entre 0,5 % et 1 % pour un prêt contracté auprès d'une SARL.

Même après avoir payé ces intérêts supplémentaires, il est généralement plus avantageux fiscalement d'acquérir le bien via une société à responsabilité limitée pour les contribuables soumis à un taux d'imposition plus élevé et à un taux additionnel, bien que cela dépende des taux hypothécaires proposés. 

En tant que directeur de la société à responsabilité limitée, certains prêteurs peuvent vous demander de fournir une garantie personnelle avant d'accorder un prêt à la société.

2. Des taxes supplémentaires sont dues si vous retirez de l'argent de la société à responsabilité limitée

Si vous devez retirer de l'argent de la société à responsabilité limitée pour votre usage personnel, celui-ci vous sera versé sous forme de dividendes. 

Les premiers 2 000 £ de dividendes seront couverts par votre abattement sur dividendes par actionnaire et pourront donc être retirés sans impôt. 

Tout montant excédant l'abattement pour dividendes sera imposé à votre taux marginal, selon votre tranche d'imposition. Vous trouverez ci-dessous un récapitulatif des taux applicables. 

Les propriétaires qui peuvent se permettre de laisser les revenus locatifs dans une société à responsabilité limitée s'affranchissent de cette seconde imposition et optimisent ainsi leur fiscalité. Ces fonds peuvent être retirés ultérieurement, par exemple lors d'une retraite, lorsque les revenus du propriétaire diminuent, ce qui permet de réaliser des économies d'impôt supplémentaires. 

Il est possible d'ajouter le conjoint comme actionnaire afin d'optimiser davantage la fiscalité, en fonction de ses revenus.  

Si la totalité des revenus locatifs est nécessaire pour compléter votre train de vie ou couvrir vos dépenses personnelles, nous devrons calculer les économies d'impôt que peut réaliser la société à responsabilité limitée par rapport à l'achat du bien au nom du propriétaire seul. 

Conclusion

La décision d'acquérir ou non un bien locatif par le biais d'une société à responsabilité limitée dépendra de votre situation personnelle. 

Chez UK Landlord Tax, nous possédons l'expertise et l'expérience nécessaires pour en discuter avec vous afin que vous puissiez décider si cette solution est la meilleure pour vous, pour maximiser le rendement de votre bien locatif et payer le moins d'impôts possible.

Si vous n'avez pas encore de conseiller fiscal qui gère toutes vos questions fiscales liées à la propriété immobilière, n'hésitez pas à nous contacter au 0800 907 8633 , par courriel à tax@fixedfeetr.com ou via notre formulaire de contact en ligne .

Si vous avez trouvé cet article informatif, pourquoi ne pas lire notre article étroitement lié sur le taux zéro pour la résidence principale en 2021/22 ou notre guide sur les coûts d'investissement locatif ?

Thandi Nicholls Ltd,
Centre des industries créatives,
Glaisher Drive,
Wolverhampton,
West Midlands
, WV10 9TG