Airbnb et l'après-Covid

Locations de vacances meublées – non-respect des règles – conséquences post-Covid.

Parmi les secteurs de l'économie britannique touchés par la pandémie, c'est celui du voyage et du tourisme qui a été le plus durement frappé. Les de vacances meublées (FHL) sur Airbnb ont été particulièrement affectées, car elles ont dû fermer pendant une grande partie des saisons touristiques 2020 et 2021.

Les principales conditions d'éligibilité au statut de location longue durée (LLD) reposent sur le nombre de jours de location. Or, suite à la fermeture des agences immobilières, de nombreux biens n'ont peut-être pas atteint le seuil requis de 105 jours. Dans ce cas, les règles fiscales habituelles s'appliquent, et la location n'est plus considérée comme une activité commerciale. La principale conséquence est l'application des restrictions relatives aux frais de financement et aux intérêts d'emprunt, ce qui empêche de bénéficier d'une déduction fiscale intégrale sur les intérêts hypothécaires. D'autres restrictions incluent l'impossibilité de déduire les amortissements du mobilier, des équipements et de l'électroménager, ainsi qu'une possible incidence sur l'impôt sur les plus-values ​​en cas de vente ou de donation ultérieure du bien.

Pour être considéré comme une location de vacances familiale (FHL), le logement doit remplir les trois conditions d'occupation suivantes. Ces conditions sont appliquées sur une base annuelle, mais doivent être satisfaites pendant les douze premiers mois de location.

Le logement Airbnb doit être :

• disponible à la location pour une durée minimale de 210 jours (30 semaines) ; et
• est louée commercialement à des membres du public pour une durée d'au moins 105 jours (15 semaines) (« condition d'occupation ») ; et
• pendant la « période concernée » (généralement l’année fiscale), il ne doit pas y avoir plus de 155 jours tombant dans des « périodes d’occupation à long terme », dans d’autres locations d’une durée supérieure à 31 jours (« condition de « modèle d’occupation »).

Il s'agit de la deuxième condition de « location commerciale » qui pourrait poser problème aux propriétaires durant les deux années de pandémie, car la location commerciale du logement est essentielle. L'administration fiscale (HMRC) considère que le bien n'est pas « disponible » à la location commerciale tant que le contribuable l'occupe, ce qui a pu être le cas au moins pendant une partie de la période de la pandémie.

Toutefois, si le bien ne remplit pas individuellement la condition du nombre de jours, deux autres recours sont possibles : le « délai de grâce » et l'option de « calcul de la moyenne ».

Élection de « période de grâce »

Cette élection devrait être examinée en priorité, car cette disposition vise à gérer des situations telles que la pandémie de coronavirus. La demande permet de qualifier le bien de location meublée de tourisme (LMT) en considérant que la condition relative au nombre de jours de location est remplie, sous réserve du respect de toutes les autres conditions.

Le propriétaire doit avoir eu l'intention de respecter les conditions de location, mais n'a pu le faire pour quelque raison que ce soit. Les conditions relatives au taux d'occupation et à la disponibilité doivent néanmoins être respectées. Si le bien remplit les conditions requises pour la location meublée de tourisme (LMT) au cours d'un exercice comptable ou d'une année fiscale sur trois, mais ne les remplit plus au cours de l'exercice suivant ou des deux exercices suivants, il est possible d'opter pour une année de grâce. Si le bien ne remplit pas les conditions requises après deux années de grâce consécutives, il perdra définitivement ces conditions.

Il est nécessaire de prouver que l'on recherche activement des visiteurs, notamment par la publicité sur des portails tels que AirBnB et Sykes.

« Moyenner » les élections

Si un propriétaire possède plusieurs locations meublées de tourisme (LMT), il n'est pas nécessaire que chaque bien remplisse la condition des 105 jours, à condition que chacun respecte la règle des 210 jours de disponibilité et celle des 155 jours d'occupation longue durée. Le calcul de la moyenne peut être appliqué à l'ensemble des LMT, même si un ou plusieurs biens ne remplissent pas les conditions requises. Le test est appliqué en fonction du taux d'occupation moyen de tous les biens, et non pour chaque bien individuellement. Ainsi, le test est réussi si la durée moyenne de location est de 105 jours ou plus au cours de l'année fiscale. Cette option doit être choisie séparément pour les biens situés au Royaume-Uni et dans l'EEE.

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Thandi Nicholls Ltd,
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