S'agit-il d'une réparation ou d'une amélioration ?

En tant qu'experts-comptables et conseillers fiscaux spécialisés dans l'immobilier au Royaume-Uni, nous discutons régulièrement avec nos clients du traitement approprié des dépenses liées aux revenus locatifs. Ces dépenses seront classées en deux catégories : les dépenses d'investissement et les dépenses courantes.

Les charges d'exploitation correspondent généralement aux dépenses courantes engagées pour la gestion et l'entretien d'un bien immobilier destiné à générer des revenus locatifs. Ces charges sont généralement récurrentes et peuvent être déduites des revenus locatifs pour calculer le bénéfice imposable.

Voici quelques exemples de dépenses courantes : 

Réparations et entretien, agent immobilier, primes d'assurance, factures de services publics, frais de publicité pour la recherche de locataires.

Les dépenses d'investissement concernent généralement les coûts engagés pour acquérir, améliorer ou prolonger la durée de vie d'un bien immobilier. Ces dépenses sont considérées comme des investissements dans la valeur à long terme du bien et ne sont pas intégralement déductibles des revenus locatifs à des fins fiscales. Elles peuvent toutefois donner lieu à des amortissements (par exemple, pour les locations meublées de vacances) ou réduire l'impôt sur les plus-values ​​lors de la vente du bien.

Exemples de dépenses d'investissement :

Rénovations majeures, améliorations structurelles, agrandissements et mises à niveau importantes qui augmentent la valeur globale ou prolongent la durée de vie utile de la propriété.

Construction d'extensions ou d'agrandissements qui augmentent la superficie et la valeur globales de la propriété.

Des modifications importantes de la structure du bâtiment, telles que la suppression ou l'ajout de murs, la modification de l'agencement ou la réalisation d'améliorations structurelles.

Installation de nouveaux équipements, accessoires ou éléments intégrés qui ne font pas l'objet de remplacements courants. Cela peut inclure un nouveau système de chauffage central, une nouvelle cuisine ou une nouvelle salle de bains.

Les frais juridiques et professionnels liés à l'acquisition du bien, tels que les frais de transfert de propriété et les honoraires d'expert.

Des aménagements paysagers ou des améliorations extérieures importantes qui rehaussent l'apparence et la valeur de la propriété.

Il arrive que des travaux soient effectués sur un bien immobilier et que la distinction entre dépenses d'investissement et dépenses courantes ne soit pas toujours évidente. Au fil des ans, plusieurs recours ont été examinés concernant la définition de cette distinction. Une alternative à l'étude détaillée des décisions rendues en matière de recours fiscaux consiste à consulter les manuels du HMRC (administration fiscale britannique). Bien que ces manuels ne soient pas juridiquement contraignants, ils peuvent parfois fournir des indications utiles sur la position du HMRC. Concernant la distinction entre dépenses d'investissement et dépenses courantes, ou entre réparation et amélioration, le manuel relatif aux revenus immobiliers apporte des éclaircissements sur la manière dont le HMRC pourrait interpréter les dépenses. Vous trouverez ci-dessous un extrait des conseils prodigués pour identifier les améliorations et, par conséquent, les dépenses d'investissement :

Il s'agit en grande partie d'une question de fait et de degré, dans chaque cas, de savoir si les dépenses consacrées à un bien immobilier entraînent une amélioration.

Parfois, l'amélioration peut être si minime qu'elle est considérée comme accessoire à une réparation. En l'absence d'autres indications de dépenses d'investissement, le coût total est alors comptabilisé comme une dépense courante.

Des problèmes peuvent survenir lorsque le client effectue des travaux sur un bien ancien. La réparation ou le remplacement d'une partie d'un bâtiment à l'aide de matériaux modernes peut donner l'impression d'une amélioration grâce à la plus grande durabilité, aux qualités supérieures, etc., des nouveaux matériaux. Toutefois, le coût reste généralement une dépense d'exploitation, car l'amélioration constatée est uniquement due à l'utilisation par le client de nouveaux matériaux globalement équivalents aux anciens.

Par exemple, en l'absence d'autres indications de dépenses d'investissement, les éléments suivants constituent généralement des charges d'exploitation : le coût de remplacement de :

• poutres en bois avec poutres en acier, et

• Tuyaux en plomb avec des tuyaux en cuivre ou en plastique.

Des dépenses d'investissement seront probablement nécessaires si, par exemple, les poutres d'acier sont conçues pour supporter des charges plus importantes afin que le bâtiment puisse accueillir des machines plus volumineuses une fois les travaux terminés. Il en va de même si les nouvelles canalisations sont conçues pour résister à une pression ou à une température plus élevées.

Toutefois, il n'y a généralement aucune amélioration si les gains de performance ou de capacité obtenus uniquement par le remplacement d'anciens matériaux par des matériaux plus récents mais globalement équivalents sont minimes. Par exemple, le remplacement de tuyaux ou de réservoirs de stockage de dimensions impériales par leurs équivalents métriques les plus proches peut entraîner une légère augmentation du diamètre ou de la capacité, mais le coût reste une dépense courante.

Lorsqu'une amélioration significative résulte du changement de matériaux, la totalité du coût est considérée comme une dépense d'investissement. Cela inclut les travaux de redécoration effectués après la réalisation des travaux principaux (la redécoration étant normalement une charge d'exploitation). Le coût total est donc une dépense d'investissement, y compris les frais de réparation des dommages causés aux éléments décoratifs.

De même, les modifications dues aux progrès technologiques sont généralement considérées comme une réparation admissible plutôt que comme une amélioration si la fonctionnalité et les caractéristiques du bien restent globalement inchangées. Par exemple, le remplacement d'un simple vitrage par un double vitrage.

Bien que l'extrait ci-dessus soit instructif, nous constatons que dans certains cas, l'incertitude persiste quant au traitement approprié. Nous pouvons vous aider à déterminer le traitement adéquat des dépenses liées à un bien locatif. Contactez-nous : Fiscalité des propriétaires au Royaume-Uni

Thandi Nicholls Ltd,
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