Considérations relatives au transfert de propriété à une société à responsabilité limitée

Nous sommes souvent sollicités par des clients souhaitant envisager le transfert de leurs biens locatifs à une société à responsabilité limitée (SARL) existante. Généralement, il s'agit déjà d'une société de services personnels par laquelle une activité commerciale ou professionnelle est exercée, par exemple du conseil en informatique. Ayant constaté les avantages potentiels de l'exploitation du bien locatif via une SARL, le propriétaire peut considérer cette société existante comme un moyen simple et immédiat de réaliser des économies d'impôt. Comme nous le verrons ci-dessous, cette stratégie présente des avantages et des inconvénients.

Depuis 2017, avec la limitation de la déduction des intérêts d'emprunt immobilier, de nombreux bailleurs ont opté pour la création d'une société à responsabilité limitée (SARL) pour la détention de leurs biens immobiliers locatifs résidentiels. Hormis pour les locations meublées de vacances, les bailleurs détenant un bien en leur nom propre ne bénéficient désormais que d'une déduction de 20 % des intérêts payés. Ainsi, 1 000 £ d'intérêts payés sur un prêt immobilier résidentiel donnent droit à une réduction d'impôt de 200 £, alors qu'avant la réforme de 2017, les contribuables imposés à un taux supérieur bénéficiaient d'une réduction de 400 £ ou 450 £, selon leur tranche d'imposition. Lors de l'introduction de cette législation dans la loi de finances de 2015, l'impact économique projeté sur les bailleurs jusqu'en 2021 était estimé à 1,3 milliard de livres sterling.

www.gov.uk/government/publications/restricting-finance-cost-relief-for-individual-landlords/restricting-finance-cost-relief-for-individual-landlords 

De toute évidence, ce type de prélèvement fiscal incitera les propriétaires à explorer leurs options !

Bien que les modifications apportées aux allégements fiscaux sur les intérêts aient été en partie prises en compte sur le marché immobilier, la perte d'allégement fiscal sur les intérêts versés reste une incitation à transférer la propriété dans une société à responsabilité limitée.

Il convient de souligner que lorsqu'un bien immobilier est grevé d'une hypothèque, il ne faut pas présumer que le prêteur autorisera le transfert de propriété à une société à responsabilité limitée ou l'inscription du bien au nom de la société. Tout propriétaire envisageant une telle opération doit au préalable examiner attentivement les conditions de son prêt hypothécaire et consulter son prêteur.

Avec un taux d'imposition des sociétés débutant à 19 % pour les bénéfices jusqu'à 50 000 £ (à compter d'avril 2023), les propriétaires bailleurs qui conservent leurs bénéfices au sein d'une société et gèrent avec soin le versement des salaires et dividendes dans la tranche d'imposition de base continuent de bénéficier d'avantages fiscaux. Ceci est particulièrement pertinent au regard du risque d'imposition aux taux supérieurs de 40 % et 45 % pour les particuliers propriétaires, qu'ils perçoivent ou non des bénéfices.

Nous devons maintenant examiner les inconvénients évidents et les points à régler avant de transférer un bien loué à une société existante :

• Les statuts de la société actuelle l'autorisent-ils à détenir des biens loués et les codes NAF reflètent-ils fidèlement son activité révisée ?
• Le coût potentiel de l'impôt sur les plus-values ​​lié à la cession a-t-il été pris en compte, étant donné que le bien sera considéré comme ayant été « vendu » à la société à sa valeur marchande ? 
• Les droits de mutation immobilière (SDLT) potentiels liés au transfert à la société ont-ils été pris en compte ? Pour les biens immobiliers résidentiels locatifs, cela entraînera une surtaxe de 3 % en sus des taux normaux.
• L’impact potentiel sur l’exonération pour cession d’actifs professionnels (jusqu’à 1 million de livres sterling de plus-values) a-t-il été pris en compte ? Le transfert d’un bien locatif à une société commerciale pourrait affecter l’éligibilité à cette exonération, notamment si l’activité locative représente plus de 20 % du chiffre d’affaires.
• L’impôt sur les successions a-t-il été pleinement pris en compte, c’est-à-dire que la détention de biens au sein d’une société commerciale constitue-t-elle la manière la plus efficace et la plus flexible de planifier et d’atténuer l’exposition à cet impôt ?

Un examen attentif des cinq points ci-dessus suffira à dissuader d'utiliser une société commerciale existante pour détenir des biens locatifs. La création d'une nouvelle société sera inévitablement la meilleure option. Cette nouvelle société devra être correctement structurée en ce qui concerne la propriété et les catégories d'actions. Elle permettra notamment de transférer les biens locatifs existants. Avant tout transfert de propriété, une analyse détaillée des risques liés à l'impôt sur les plus-values ​​(CGT) et aux droits de mutation immobilière (SDLT) sera indispensable. Si les droits de succession constituent une préoccupation, nous pouvons accompagner nos clients dans la création d'une société d'investissement familiale, conçue pour transmettre efficacement leur patrimoine à la génération suivante.

Pour plus d'informations sur ce sujet, veuillez nous contacter au 0800 907 8633 , par courriel à tax@fixedfeetr.com ou via notre formulaire de contact en ligne pour parler à l'un de nos conseillers fiscaux spécialisés.

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