Vous envisagez de créer une société en nom collectif pour réduire les droits d'enregistrement sur un bien locatif ? N'y pensez même pas !

Vous possédez un portefeuille immobilier que vous souhaitez transférer dans une société à responsabilité limitée (SARL) ? De nombreux sites web peu scrupuleux vous ont-ils suggéré de créer une société en nom collectif (SNC) puis de l'incorporer pour économiser les droits d'enregistrement sur les biens locatifs ? Ou encore, vous a-t-on dit que vous pouviez transférer la propriété effective de vos biens à une SARL pour éviter ces droits ? Voici pourquoi vous ne devriez pas emprunter ces voies. Malgré leur attrait apparent au regard des économies potentielles sur les droits d'enregistrement, n'y allez pas.

Article 75A FA 2003

Qu'est-ce que c'est et pourquoi est-ce important ? L'article 75A a été mis en place par le HMRC en 2006 afin de lutter contre les montages abusifs relatifs aux droits de mutation immobilière (SDLT) impliquant des transactions comportant des étapes artificielles visant à obtenir un avantage fiscal. Par exemple, ces étapes artificielles peuvent avoir permis d'obtenir un allègement fiscal, voire une combinaison d'allègements, qui ne serait pas accessible au contribuable autrement. Les sociétés de personnes, en particulier, ont été utilisées à des fins d'évasion fiscale.

Suite à l'affaire récente HMRC c. Project Blue Limited, portée devant la Cour suprême et ayant donné raison à l'administration fiscale (HMRC), cette dernière a mis à jour ses directives dans son manuel relatif aux droits de mutation immobilière (SDLT) en janvier 2020. Ces directives actualisées ont des conséquences importantes pour les bailleurs. Consultez l'intégralité de l'arrêt ici.

Concrètement, cela signifie que si vous tentez de recourir à des manœuvres artificielles pour échapper au SDLT (droit de timbre fiscal), que ce soit en créant une société en nom collectif en vue de sa constitution immédiate ou dans un délai de quelques années, ou en évitant totalement le SDLT par des stratagèmes tels que le transfert de la propriété effective des biens à une société à responsabilité limitée, l'administration fiscale britannique (HMRC) est susceptible de contester ces opérations et d'invoquer l'article 75A de la loi de finances de 2003 (FA 2003). Si l'HMRC obtient gain de cause, le SDLT sera intégralement dû, ainsi que d'éventuelles pénalités et intérêts.

Nous estimons qu'il existe un risque élevé que l'administration fiscale britannique (HMRC) considère que l'article 75A de la loi de finances de 2003 (FA 2003) s'applique en cas de transfert de biens entre une société de personnes et une autre société de personnes. En effet, en vertu des règles spécifiques aux sociétés de personnes, ce transfert n'entraînerait normalement aucune imposition au titre des droits de mutation immobilière (SDLT), sauf en présence d'une société de personnes régulièrement constituée et en activité depuis de nombreuses années. Les droits de mutation immobilière seraient alors dus sur la valeur marchande des biens lors de leur transfert de la société de personnes à la nouvelle société à responsabilité limitée, valeur qui sera vraisemblablement supérieure à leur valeur marchande au moment de leur introduction dans la société de personnes.

Cette disposition s'applique indépendamment de toute intention d'évasion fiscale et, d'après notre expérience récente, le HMRC l'applique largement. Les propriétaires doivent donc être prudents et éviter toute démarche qui pourrait, au final, entraîner le paiement de droits de mutation immobilière (SDLT) plus élevés au HMRC que si les biens étaient transférés directement à une société à responsabilité limitée sans passer par l'étape d'une société en nom collectif.

Vous souhaitez réduire les droits d'enregistrement sur un bien immobilier locatif ? 

Il existe peut-être des moyens légitimes de vous aider à réduire vos droits de mutation immobilière (SDLT), mais contrairement à certains sites web qui proposent des méthodes pour les économiser ou les éviter complètement, nous vous fournirons uniquement des conseils fiables. Vous n'aurez ainsi pas à craindre un éventuel recouvrement de SDLT impayé par l'administration fiscale britannique (HMRC). Il est aujourd'hui plus important que jamais de consulter un cabinet de confiance afin d'éviter toute incertitude liée à votre transaction. Pour plus de sérénité, n'hésitez pas à consulter un conseiller spécialisé en fiscalité immobilière avant d'entreprendre toute démarche susceptible d'entraîner une dette de SDLT plus importante que prévu.

Contactez dès aujourd'hui l'un de nos experts-comptables spécialisés en fiscalité immobilière pour planifier une consultation sur tous les aspects de votre bien. Appelez-nous au 01902 711370 ou au 0800 907 8633 , écrivez-nous à tax@fixedfeetr.com ou remplissez notre formulaire de contact en ligne .

Si cet article sur la création d'une société en nom collectif pour réduire les droits d'enregistrement vous a plu, pourquoi ne pas consulter notre article sur l'enregistrement d'une société à responsabilité limitée pour l'achat d'un bien immobilier ou les coûts d'investissement locatif ?

Thandi Nicholls Ltd,
Centre des industries créatives,
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